Новостройки почти на нуле
В течение первого полугодия 2006 г. на самарский рынок первичного жилья продолжал влиять вступивший в силу в прошлом году закон “Об участии в долевом строительстве...”. Строительные компании не могли продолжать строительство из-за проблем с необходимой по новому законодательству документацией. Сначала это привело к уменьшению предложения и подстегнуло спрос. Затем последовал ощутимый скачок цен. По разным оценкам, только за первое полугодие новостройки подорожали от 30% до 40%.
Во втором полугодии одной из самых острых проблем для рынка стали неработающие механизмы выделения земли через аукционы. Эксперты отмечают, что за весь год на рынке первичного жилья практически не появлялось новостроек. Это объяснялось тем, что в Самаре не проводились тендеры по выделению стройплощадок и строились только уже начатые объекты. Начальник отдела рекламы ГК “Дисса” Константин Федулов рассказал “Ведомостям”, что предложения на первичном рынке жилья заметно сократились. “Но новые проекты все же есть, – говорит он, – “Дисса” запустила два проекта – “Ясная поляна” и жилой комплекс “Садовая-Венцека”.
В июле ситуация с выделением земли под строительство еще более осложнилась. Полномочия по проведению аукционов перешли от городской администрации в ведение областной. Но и она оказалась не готова к тому, чтобы проводить тендеры. “Аукционы проходили в других городах региона – Тольятти и Сызрани, а в Самаре за этот год таким образом не выделили ни одного участка под застройку”, – говорит Андрей Маликов, директор компании “RBE-Риэлт”.
Пока эксперты затрудняются сказать, сколько нового жилья строители ввели за этот год. “По моим данным, пока построено на 40–50% меньше, чем в прошлом (в 2005 г. объем сданных новостроек составил 300 000 кв. м. – “Ведомости”), – говорит Максим Хвостов, директор по риэлторской деятельности компании “Дисса”. – Но еще несколько объектов должны быть сданы в эксплуатацию в конце декабря”. С января рост цен составил около 70%, говорит Маликов. Другие эксперты дают другие цифры. По данным аналитического центра ИК “Дом”, цены выросли в среднем на 50%. Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании “Спектр недвижимости”, считает, что стоимость квартир увеличилась не так сильно. По его данным, к ноябрю цены на первичное жилье выросли примерно на 40%. Риэлтор говорит, что в начале года стоимость 1 кв. м типовой квартиры составляла $800, сейчас – около $1100.
Другие риэлторы замечают, что рынок неоднороден и стоимость новостроек может различаться как в зависимости от их месторасположения, так и от репутации строительной компании. Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра “Мабис”, говорит, что после всех перипетий, которые в последнее время переживал рынок новостроек, изменилось поведение покупателей. Эксперты в течение всего 2006 г. отмечали частичный отток покупателей на вторичный рынок. Они объясняли это тем, что многие еще помнили нашумевшие скандалы 2005 г. с обанкротившимися компаниями и пострадавшими дольщиками и просто предпочитали не рисковать. “Застройщиков, которые сейчас внушают доверие покупателям, на рынке мало, и цены у них очень высокие”, – объясняет Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности агентства “Поволжский центр развития”. Покупателей также напугала летняя инициатива областной прокуратуры по проверке законности уже выделенных стройплощадок.
“Сегодня люди стали более осторожными, многие уже не обращают внимания на планировку или этаж, им важно, чтобы у застройщика были полный пакет разрешительной документации и солидная репутация, – констатирует Чемпинская. – Если нет полного пакета документов, покупатели, как могут, проверяют деятельность строительных компаний, прежде чем вкладывать свои деньги”.
Из-за агрессивного роста цен наиболее востребованными были квартиры экономкласса в Промышленном, Октябрьском и Железнодорожном районах. “По метражу покупатели предпочитали однокомнатные квартиры площадью до 70 кв. м и двухкомнатные – до 100–120 кв. м, – рассказывает Ольга Фридман, генеральный директор компании “Академия недвижимости”. – Но, в принципе, на каждую квартиру находился свой покупатель”.
Очень востребованы в этом году были новые квартиры, уже имеющие свидетельство на право собственности, и квартиры в только что сданных домах. “Покупатели предпочитали вкладывать деньги на последних стадиях строительства дома, чтобы уменьшить риски”, – заметил Хвостов.
В 2006 г. решалась ситуация с соинвесторами проблемных компаний. По данным прокуратуры Самары, число обманутых участников долевого строительства в регионе превышало 2000 человек. В апреле о намерении достроить девять домов фирмы “Содействие” объявила компания RBC. Сейчас она уже достраивает один дом на ул. Белорусской. По информации министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, скоро компания начнет работу на другой площадке – по адресу: ул. Белорусская, 19.
Еще один дом “Содействия”, расположенный на ул. Никитинской, должен был достраиваться Самарским областным фондом жилья и ипотеки (СОФЖИ). В августе этого года было подписано соглашение между дольщиками, администрацией области и СОФЖИ. Недавно арбитражный суд Самарской области признал “Содействие” банкротом, после чего было введено конкурсное управление. Как пояснили в областном министерстве строительства, сейчас дольщики должны добиться того, чтобы этот дом был выведен из конкурсной массы, тогда СОФЖИ сможет инвестировать в его достройку. В СОФЖИ говорят, что они не отказываются от своих обязательств и, как только будут проведены переговоры с конкурсным управляющим, начнут инвестировать в строительство.
О желании достраивать дома “Содействия” и других обанкротившихся компаний заявила и строительная компания “Авиатренд”. По данным областного министерства строительства, между “Авиатрендом”, министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и городской администрацией было подписано соглашение на достройку нескольких домов “Содействия”. Но сейчас помимо этого соглашения в связи с введением конкурсного управления “Авиатренду” предстоит прийти к соглашению и с конкурсным управляющим.
По информации министерства строительства, за счет собственных средств дольщиков достраивается дом на ул. Белорусской, 5 (недострой фирмы “Виктор-С”) и два дома “Содействия” – на ул. Пятой Просеки, 5, и на ул. Советской, 75 (там ведутся подготовительные работы).