Застройщики вышли за город
Еще два-три года назад в пригородах Самары преобладала стихийная индивидуальная застройка. Частные дома строились и в черте города. Упорядочение рынка начало происходить в 2005 г. Застройщики стали проявлять к этому направлению интерес, ряд компаний приступил к реализации крупных проектов коттеджных поселков. “Спрос на загородную недвижимость постоянно растет, к тому же в пригородах пока проще получить землю под строительство”, – объясняет Юлия Романеева, менеджер по связям с общественностью СК “Портал”.
Коттеджи в Самаре строятся в основном на Просеках – улицах в зеленой зоне города, ведущих к Волге. Уже сданы в эксплуатацию поселки: “Дисса” (140 домов), “Шале”, “Волжские зори” на 9-й Просеке, поселок на 3-й Просеке, построенный СК “Град”. Строятся “Монако” (56 домов различного типа), коттеджный поселок компании “Волгатрансстрой” на 8-й Просеке.
За городом есть пока только один готовый коттеджный комплекс – в поселке Дубки. В процессе строительства находятся “Лесной”, “Стрижи” (600 коттеджей различного типа) и три комплекса от ГК “Берег” (на 200, 130 и 110 коттеджей соответственно). Как рассказал Игорь Филиппов, член совета директоров ГК “Берег”, сейчас во всех трех поселках закладываются фундаменты домов и уже заключаются договоры с покупателями.
Компания “Портал” объявила о реализации нового проекта в сфере загородного жилья. Ею приобретен земельный участок в Красноярском районе Самары площадью 5,5 га. Для строительства выбрано одно из наиболее популярных загородных направлений – Царевщина. Предполагаемый объем инвестиций – около 800 млн руб. Общая площадь застройки составит 20 000 кв. м. Строительство планируется начать летом 2007 г. и завершить в 2009 г.
В этом проекте СК “Портал” обещает вывести на рынок новый формат жилья – квартиры выходного дня. Наряду с коттеджами и таун-хаусами на участке возведут жилые дома переменной этажности (на 5–7 этажей). Романеева утверждает, что у самарцев растет интерес к приобретению квартир в клубных домах на территории закрытых поселков. По ее словам, потенциальные покупатели такого жилья – бизнесмены и топ-менеджеры, которые воспринимают квартиры за городом как гостиничные апартаменты. “Эти люди не хотят возиться с землей и эксплуатацией дома, они пользуются квартирами в выходные или живут здесь весь летний сезон”, – объясняет Романеева.
Эксперты пока не могут оценить объем самарского рынка загородной недвижимости. “Несмотря на появляющиеся проекты коттеджных поселков, на рынке все равно преобладает стихийное, индивидуальное строительство”, – утверждает Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании “Спектр недвижимости”. Он затрудняется распределить существующие поселки по категориям. Никита Петухов, директор подразделения жилой и загородной недвижимости риэлторско-строительного центра “Мабис”, говорит, что загородные дома в Самаре классифицируют по ценам, а не по характеристикам. Риэлторы говорят, что коттедж экономкласса стоит $200 000–300 000, за $500 000–800 000 можно приобрести дом бизнес-класса, цена на элитные объекты начинается от $1 млн. Исходя из этих характеристик, Петухов относит коттеджные комплексы от “Портала” к бизнес-классу, а строящиеся “Берегами” – к экономклассу.
Винтаев предупреждает, что это очень приблизительная классификация. Хотя и соглашается, что ее пока можно использовать – “за неимением другой”. Петухов говорит, что коттеджных поселков элитного класса на самарском рынке пока нет, есть отдельные дома, но их крайне мало. “В Самаре каждый по-своему определяет понятие “элитный коттедж”, – иронизирует он. Участки, на которых построены самарские коттеджи, в основном составляют 8–9 соток – это не устраивает вип-клиентов. “Они хотят большие участки – в 20 соток, – добавляет Петухов. – Многих не устраивает то, что дома других людей находятся слишком близко от их коттеджей”.
Винтаев отмечает, что в Самаре наиболее востребованы дома на Просеках. “Здесь возможность жизни на природе сочетается с наличием развитой городской инфраструктуры”, – аргументирует он. Петухов говорит, что дорогие коттеджи в основном расположены на 1, 2, 3, 8-й и 9-й Просеках, дома среднего класса – на 5-й и 6-й.
По его словам, наиболее востребованы у покупателей коттеджи площадью 350–400 кв. м, дома в 800 кв. м покупают редко. “По данным нашего департамента продаж, часто интересуются площадью коттеджей в 300–400 кв. м”, – соглашается Романеева. Она добавляет, что покупатели, выбирая загородный дом, в первую очередь смотрят на его местоположение и площадь. Ценится и авторское исполнение проектов, отмечает Галина Сорокина, руководитель отдела коммерческой и загородной недвижимости инвестиционной компании “Дом”.
По словам Винтаева, среди самарских пригородов застройщики облюбовали для строительства коттеджей окрестности реки Сок и Волжский район, кинельское направление, поселки Малая Царевщина, Красный Яр и Жареный Бугор. В последнее время активно осваивается район Аглос, а также окрестности поселка Калинка.
Специалисты отдела коммерческой и загородной недвижимости ИК “Дом” отмечают, что по обе стороны от Волги ведется загородное строительство. Но если правый берег застраивается дачами и легкими летними домиками, то на левом активно возводятся коттеджи для круглогодичного проживания. По словам Винтаева, бум дачного строительства уже прошел. Дачные массивы в основном расположены в районе реки Сок, поселков Аглос, Сухая Самарка, совхоза “Черновский”. Простые дачные домики с минимальными удобствами продаются по 5000–10 000 руб. Стоимость комфортабельной дачи рядом с водоемом доходит до 500 000 руб.
В связи с коттеджной застройкой в Волжском районе стоимость земли здесь за последний год возросла в разы, отмечают эксперты. “Еще летом прошлого года за одну сотку платили по $2000–2500, сейчас предложений дешевле $4500–5000 не найдешь”, – говорит Сорокина. Покупателям нравится Волжский район – он находится рядом с Волгой, в 30 км от Самары, отсюда открывается прекрасный вид на Жигулевские горы и Заволжье.
По экспертным оценкам, рост цен на землю в 2006 г. в зависимости от района составил 30–40%, а в отдельных случаях участки подорожали на 50%. По данным Винтаева, сегодня стоимость сотки земли в пригородах – Малой Царевщине, поселке Аглос – составляет от $3000 до $5000. Недорогую землю, от $1000 до $3000 за сотку, можно приобрести рядом с совхозом “Черновский”. В Самаре, на Просеках, участки в 100 кв. м стоят от $10 000 до $20 000. На 1-й Просеке, считающейся самой престижной из-за близости Загородного парка, цена сотки может доходить и до $30 000.
“Из-за неоднородности самарского рынка загородного жилья цены на землю могут сильно различаться даже на участках, расположенных рядом, – все зависит от запросов продавца”, – подчеркивает Винтаев.
Участники рынка прогнозируют, что за 2007 г. участки под загородное жилье подорожают не менее чем на 30%. Романеева ожидает в ближайшие пять лет настоящий коттеджный бум. “Уровень доходов самарцев растет, да и психологически люди, решившие проблемы с городским жильем, готовы к покупке загородного дома”, – аргументирует она. Петухов добавляет к этому, что местные банки начинают выдавать кредиты на загородное строительство, например, недавно о такой программе объявил Первый городской ипотечный банк. В начале февраля 2007 г. запустил программу ипотечного кредитования покупки коттеджей, загородных домов и таун-хаусов самарский филиал Бинбанка.