На континентах: Возможная глубина падения

Такой плачевной ситуации, как в прошлом году, сектор жилой недвижимости не знал уже несколько десятков лет. Невыплаты по займам со стороны наименее кредитоспособных заемщиков повлекли за собой резкое ужесточение условий кредитования. Упали цены на жилье, сократилось число домовладельцев, стремительно возросло количество сделок с заложенной недвижимостью. Рынок жилья оказался своего рода «подстилкой» экономики.

Рост рынка коммерческой недвижимости достиг высшей точки в начале 2007 г., когда частная компания Blackstone Group LP заплатила $23 млрд за инвестиционный холдинг Equity Office Properties Trust, специализировавшийся на офисной недвижимости. Сделка стала лебединой песней рынка коммерческой недвижимости, после чего началось его стремительное падение. Ужесточение условий кредитования в масштабах всей экономики привело к тому, что стоимость коммерческой недвижимости впервые за несколько лет начала стремительно падать.

Скорее всего в этом году цены на жилье продолжат снижаться: условия предоставления кредитов остаются жесткими, процентные ставки по ипотеке имеют тенденцию к повышению или корректировке, что может вылиться в очередную волну нарушений обязательств по платежам.

Рынок коммерческой недвижимости, в зону охвата которого входят офисы, комплексы апартаментов и торговые центры, вероятно, продолжит сдавать свои позиции. В связи с замедлением экономического роста темпы повышения арендной платы будут не так высоки, как раньше.

Жилищный блюз

Похоже, проблемы на рынке жилья еще далеки от решения. «Ожидается еще один безрадостный год, причем особенно неблагоприятным будет первое полугодие, – озвучивает свой прогноз главный экономист веб-сайта экономических исследований Moody's Economy.com Марк Занди. – Количество пустующих объектов недвижимости продолжает расти, и с этим надо будет что-то делать, чтобы рынок обрел долгожданную стабильность».

По данным Бюро переписи населения США, в III квартале 2007 г. около 2,5% всех домов, т. е. более 2 млн, были выставлены на продажу и пустовали. Это самый худший показатель за долгие годы ведения статистического учета (с 1965 г.).

Спрос скорее всего останется на невысоком уровне, удерживая цены также на низкой отметке. Для высокорисковых заемщиков, которые в прошлом могли бы претендовать на низкокачественные займы (subprime), вход на рынок оказался закрыт. Заемщикам, у которых не хватает средств для внесения первого взноса, и тем, кто не хочет раскрывать финансовую информацию, вероятно, тоже придется нелегко.

В соответствии с индексом цен на дома S&P/Case-Shiller, который рассчитывается исходя из данных о стоимости домов в 20 городах, в октябре минувшего года цены упали на 6,5% по сравнению с пиковой отметкой июня 2006 г. По прогнозам директора государственной ипотечной инвестиционной компании Fannie Mae Дэниэла Мадда, в 2008 г. снижение цен составит еще 4–5%.

Больше всего пострадал в результате кризиса рынок жилья Флориды. В 2008 г. там должно завершиться строительство нескольких тысяч высотных кондоминиумов. Хотя в период жилищного бума за многие квартиры были внесены задатки, застройщики опасаются, что падение цен на недвижимость и ужесточение условий кредитования могут вынудить покупателей пойти на попятный.

«Покупатели могут просто отказаться от подписания итогового договора по сделке», – говорит Льюис Фриман, консультант по вопросам банкротства из Майами (в настоящее время он занимается провалившимися проектами кондоминиумов). Если определенное количество покупателей откажется от завершения сделки, целые проекты встанут в ряд неплательщиков по строительным займам.

Этот год окажется непростым для строителей домов – продажи будут идти плохо. В ноябре 2007 г. компания Levitt & Sons (подразделение Levitt Corp.) оформила опеку суда по делам о банкротстве. Компания Tousa Inc. (Голливуд, штат Флорида) заявила, что рассматривает несколько вариантов «реструктуризации и реорганизации как в судебном, так и во внесудебном порядке», включая возможное объявление банкротства в порядке, предусмотренном главой 11 кодекса США «О банкротстве».

В соответствии с моделями, разработанными Занди, падение рынка достигнет низшей точки в течение 2008 г., если в стране сохранится устойчивое экономическое положение. «В случае широкомасштабного экономического спада рынок окажется в низшей точке только в конце этого десятилетия», – рассуждает он.

Рынок дал трещину

Кредитные ограничения и замедление экономического роста поубавили оптимизма и среди участников сектора коммерческой недвижимости.

«На протяжении всего 2008 года увеличение арендной платы продолжит замедляться ввиду снижения спроса, медленных темпов роста экономики в целом, как следствие, рынка труда», – отмечает Сэм Чэнден, главный экономист Reis Inc., нью-йоркской компании, специализирующейся на исследованиях в области недвижимости.

По данным опроса компании Marcus & Millichap Real Estate Investment Services Inc. (Энсино, штат Калифорния), повышения цен на офисные здания ожидают около 15% инвесторов. Для сравнения: два года назад повышения цен ожидали 39% инвесторов.

Приобретение Equity Office компанией Blackstone в 2007 г. ознаменовало достижение рынком коммерческой недвижимости пиковой отметки. Сделка на сумму $23 млрд стала крупнейшей долларовой операцией в сфере недвижимости. Компания Blackstone быстро сориентировалась и оперативно продала многие объекты по таким высоким ценам, что покупателям вряд ли приходилось рассчитывать на высокие доходы от инвестиций, во всяком случае за первый год.

Ажиотаж в ходе заключения сделок стал отражением завышенных цен на объекты коммерческой недвижимости.

Представители Moody's Investors Service – дочерней фирмы Moody's Corp. – в апреле прошлого года заявили, что стандарты оценки платежеспособности заемщика кредиторами в течение периода повышения цен стали слишком либеральными. Эта информация отпугнула инвесторов и привела к тому, что банкиры повысили процентные ставки и снизили лимит по займу.

Изменения на рынке кредитования повлекли за собой снижение стоимости коммерческой недвижимости. В конце мая 2007 г. Tishman Speyer Properties совместно с Lehman Brothers Holdings Inc. объявили о приобретении Archstone-Smith Trust, одной из крупнейших с точки зрения капитализации рынка компаний, специализирующихся на жилищном строительстве, за $15,2 млрд. До объявления сделки Tishman Speyer и Lehman снизили предложенную цену, ссылаясь на ситуацию на кредитных рынках и непредвиденные налоговые обстоятельства.

Ожидается, что в 2008 г. арендная плата и коэффициент свободных площадей – основные факторы стоимости недвижимости – будут сохранять относительную стабильность. По прогнозам Чэндена, в этом году владельцам недвижимости удастся поднять арендную плату за офисные помещения на 6,2%. В 2007 г. увеличение арендной платы составило 10,4%.

Любой возможный спад в сфере коммерческой недвижимости будет отличаться от прошлых лет, рассуждает глава Marcus & Millichap Харви Грин, так как в отличие от рынка жилой недвижимости количество новых предложений здесь было достаточно умеренным.

«Нам не приходилось постоянно поднимать арендную плату в течение длительного периода, чтобы оправдать расходы на строительство новых объектов», – объясняет он.