Хитроумные застройщики
Сейчас в Нижнем Новгороде строится примерно 1 млн кв. м. Спрос на новостройки обеспечивает переток покупателей со вторичного рынка
По данным администрации, до конца 2008 г. планируется ввести 750 000 кв. м жилья, что на 25% больше, чем в 2007 г. По информации маркетинговой службы компании «Выбор», с января по июнь объем новостроек вырос примерно на 15% до 1 млн кв. м (со сроком ввода в 2008–2010 гг.). Несмотря на растущее предложение, спрос на строящееся жилье стабилен, утверждает гендиректор «Выбора» Сергей Иванов.
Превентивные меры
В апреле продавцы новостроек опасались, что спрос упадет, как и на вторичном рынке. Однако «май их порадовал, а июнь не испугал», говорит Ольга Сажина, директор по маркетингу «Жилстрой-НН». В июне застройщики отметили небольшое снижение продаж, но списали это на сезонный фактор. Такое объяснение дали «Ведомостям» Светлана Смеловец, руководитель отдела недвижимости «Жилстройресурса», Элеонора Савелий, руководитель отдела продаж компании «Иском», Ольга Сажина из «Жилстрой-НН», Валентина Голубева, замдиректора компании «Выбор», и др. «Текущее снижение темпов продаж не похоже на прошлогоднюю стагнацию», – утверждает Смеловец.
К возможному летнему снижению активности застройщики в этом году подготовились заранее. В прошлом году главным оружием в борьбе с сезонным застоем было явное или скрытое снижение цен. В текущем продавцы надеются без этого обойтись. «Жилстрой-НН», например, приурочивает открытие продаж новых объектов, всегда стимулирующее покупателей, к «наиболее проблемным летним месяцам», поделилась Сажина. «Выбор» для защиты от капризов спроса пользуется кредитами на строительство. «Кредит под 15% годовых перекрывает рост цен даже в спокойные годы. Это выгоднее, чем продажи дольщикам на ранних стадиях, и позволяет стабильно финансировать строительство независимо от активности покупателей», – объясняет Иванов.
Некоторые девелоперы продают часть дома или весь дом инвесторам, в роли которых часто выступают московские компании. Так поступил, например, «Вереск», уступив часть строящегося дома в Канавинском районе компании «Жилдорипотека». «Свои» квартиры застройщик продавал в процессе строительства, а инвестор дождался сдачи дома и распродает в розницу готовое жилье. Покупателей привлекает такой вариант, потому что под квартиру со свидетельством о собственности легче и дешевле получить ипотечный кредит, говорит Светлана Виноградова, руководитель отдела долевого строительства риэлторской компании «Адвекс».
Чем выше, тем дороже
Стабильности спроса на новостройки риэлторы нашли простое объяснение: покупатели отдают приоритет качественному жилью, предпочитая взять кредит и купить хорошую квартиру. «У нас почти нет цепочек обмена: все заявки на улучшение жилищных условий удовлетворяются новостройками», – рассказала Марина Куландина, исполнительный директор риэлторской фирмы «Успех».
«Большая часть покупателей новостроек пользуется кредитами или продает имеющееся жилье. Раньше они покупали квартиры на вторичном рынке», – вторит Виноградова. Соотношение цены и качества переориентирует покупателей на первичный рынок, говорит Куландина. Она приводит пример: 1 кв. м в хрущевке в непрестижной заречной части города стоит 50 000–56 000 руб., а 1 кв. м в новостройке здесь же обойдется покупателю в 40 000–50 000 руб.