Доходность жилищного строительства держится на уровне 50%

Доходность жилищного строительства держится на уровне 50%, – написано в отчете ООО «Миракс групп» (головная структура Mirax Group) за II квартал. – По другим данным, средняя доходность таких проектов в Москве составляет 30–35% – в 3 раза выше, чем в Европе». Из отчета девелопера можно сделать вывод, что рыночная ситуация в отрасли не претерпела больших изменений: в 1996 г. цена реализации недвижимости в 1,5 раза превышала стоимость строительства, «существенная разница сохраняется до сих пор». Дело в том, что ценообразование носит «стихийный рыночный характер» – девелоперы просто ориентируются на ближайших конкурентов. При этом себестоимость строительства слабо влияет на цены. «Фактор затрат в малой степени формирует цены продажи <...> Низкая доля себестоимости в цене продаж предопределяет слабую зависимость ценообразования от изменения цен на строительные материалы при их довольно значительном росте», – говорится в отчете. Основная статья в себестоимости жилья – это стоимость земли, по некоторым объектам она составляет порядка $1000, говорится в отчете. В итоге половину строительства финансируют будущие покупатели. Получить комментарии к документу в самой Mirax Group «Ведомостям» не удалось, ее представитель сообщил, что по 30 августа компания в корпоративном отпуске.

Скорее всего в отчете речь идет о средневзвешенной доходности проекта – с момента получения участка и до полной распродажи недвижимости, полагает старший аналитик Mint Yard Capital Андрей Верхоланцев. «Эта цифра не вызывает у меня изумления, в элитных проектах и домах бизнес-класса доходность может быть и выше», – говорит он. Отдел продаж Mirax Group предлагает квартиры в «Кутузовской Ривьере» и «Доме на Таганке» от $8000 за 1 кв. м (возможны скидки). Это почти докризисная цена, замечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Риэлтор, продававший квартиры в «Кутузовской Ривьере», рассказывает, что в 2008 г. стоимость видовых квартир в этом комплексе достигала $12 000–15 000 за 1 кв. м, а в кризис компания продавала их по $5500.

Доходности в 50% крайне сложно достичь, даже до кризиса этот показатель был около 40%, говорит директор департамента банка «Траст» Михаил Соловьев. Опрошенные «Ведомостями» сходятся во мнении, что 50% – завышенная цифра. Заместитель гендиректора корпорации «Главстрой» Игорь Евтушевский оценивает маржу с учетом инвестиционной стоимости в 20%. «Средняя рентабельность наших жилых объектов составляет 15–25% в зависимости от типа проекта», – говорит Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group. Крупный застройщик, попросивший об анонимности, сказал, что доходность в Москве может достигать 40%.