Анатомия здания: Столичный трансформер

Его причудливая архитектура заставляет вспомнить о фильме «Трансформеры». Источником вдохновения для архитекторов комплекса – американского бюро NBBJ послужили, как уверяют в компании Capital Group (застройщик), «Угловые контррельефы» Владимира Татлина: объемные конструкции а-ля четвертое измерение. Адаптированные и перенесенные на берег Москвы-реки, они органично вписались в архитектуру формирующегося делового района «Москва-сити».

Высотные качели

Башен в «Городе столиц» всего две: «Москва» и «Санкт-Петербург» (третья столица России – Казань девелопером почему-то забыта). Они «сложены» из нескольких «кубиков», стоят на общем стилобате и вместе занимают площадь 288 000 кв. м. Каждый «кубик» немного сдвинут вокруг оси, это придает конструкции не только объемность, но и дополнительную надежность. Девелоперу также «помогла природа», шутит Олег Твердохлебов, главный инженер комплекса: под зданием находятся пласты глины и почти несжимаемого известняка. В них вбиты 22-метровые сваи, на сваях покоится бетонная плита, которая служит основанием высотки. «Ядро жесткости» здания, уверяет Твердохлебов, состоит из очень плотно армированного железобетона – оно обеспечивает устойчивость конструкции. При ураганных порывах ветра небоскреб, конечно, раскачивается, но «в пределах 30 см», утверждает представитель застройщика. Если сравнивать «Город столиц» с высотками Лас-Вегаса, он в более выигрышном положении: те качает на пару метров.

Головокружения добавляют и элементы дизайна комплекса: панно с крутящимися «мини-мельницами» (похожи на детские игрушки-вертушки) либо со сверкающими стеклянными вставками, постеры с изображением вооруженной Наоми Кэмпбелл. Интерьеры «Города столиц» украшали дизайнеры бюро Massimo Iosa Ghini.

Парковки для соседей

73 этажа башни «Москва» поднялись на 300 м ввысь – сейчас это самое высокое здание в Европе (пока «Федерация» строится). «Санкт-Петербург» занял «всего» 62 этажа. В «Городе столиц» самый большой подземный паркинг в «Москва-сити»: он размещается на шести этажах (22 м вниз) и 2322 кв. м. По всему помещению расположены датчики движения и энергосберегающие лампы – они включаются только тогда, когда мимо них кто-то идет.

Машино-места либо сдаются в аренду (по 450 евро в месяц без НДС, а в гостевом паркинге – 100 руб. в час), либо продаются (собственникам апартаментов по $140 000). Те, что пока не нашли хозяев, говорит Марина Губанова, директор департамента управления активами Capital Group, девелопер предлагает в аренду «соседям» – по какой ставке, она не уточнила. Но, учитывая глобальный дефицит парковок в «Москва-сити», наверняка недешево. Средняя стоимость машино-места в подземном паркинге в этом формирующемся деловом районе, по данным Knight Frank, составляет $400–450 (без НДС) в месяц.

Аренда 1 кв. м офисов в «Городе столиц» предлагается в среднем по $1000 в год (без НДС и операционных расходов). По словам Дмитрия Клапши, ведущего консультанта отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield, это «конкурентная ставка» среди объектов «Москва-сити», которые сдаются по $800–1250 в год. Дешевле обойдутся кабинеты в строящихся объектах: например, в Mercury City, ввод в эксплуатацию которого назначен на ноябрь следующего года, базовая ставка аренды составляет $650 за 1 кв. м в год, свидетельствуют аналитики Cushman & Wakefied.

Скоростная начинка

Доставляют арендаторов в офисы «чудо-лифты» – всего 51, из них 10 высотных, а четыре – единственные в России double-decker («двухпалубные»), фирмы Kone. Это значит, что кабины поставлены одна на другую, каждая – со своим ключом. Перед поездкой необходимо указать требуемый этаж, при перемещении делегаций можно задать количество «проезжающих», в этом случае лифт приедет пустым и будет следовать без остановок. Система контроля доступа предполагает использование электронных пропусков: без карты доступа, например в жилую зону, лифт не двинется. Обычные лифты ездят со скоростью 2 м/с, высотные – 7 м/с. Как утверждает Твердохлебов, среди московских офисных объектов класса А в комплексе самое большое число подобных высотных лифтов.

Лифтовые холлы бизнес-центра предлагаются уже отделанные мрамором, но каждый арендатор по желанию может сделать индивидуальный дизайн. На «представительском» этаже Capital Group, например, на стенах висят картины современных художников из коллекции девелопера. Число вакантных офисов, по утверждению пресс-службы, не превышает 10%. Среди арендаторов – Goltsblat BLP, Camelot, Sandoz, «Линия права», «Гаранти банк», «Ренессанс кредит», Российский фонд прямых инвестиций, МФЮА и др.

Здание управляется при помощи интеллектуальной системы (Building Management System). Главный инженер говорит, что каждый квадратный метр находится под защитой технических средств охраны (видеокамер, пожарной сигнализации, датчиков, контролирующих вероятные повреждения стекол, и т. д.): «Пишется не только видео, но и звук». Чтобы пройти через турникет, посетителю необходимо приложить к нему карту доступа.

Жить рядом с офисом

Белые воротнички в «Городе столиц» могут не только работать, но и жить. Башня «Санкт-Петербург» целиком отдана под апартаменты, в ней есть и переговорные комнаты. «Не всякого же делового гостя будешь домой приглашать», – объясняет Твердохлебов. Отделка общественных зон немудреная, почти единственным украшением (кроме сверкающих металлом панно) служат растения-вьюны.

Первые жильцы въехали в апартаменты в феврале – марте этого года. Сейчас 1 кв. м продается от 280 000 руб. (на 60 000 руб. дороже, чем летом), говорит Губанова, не уточняя верхнюю планку стоимости: «Все зависит от этажа и видов». По словам Ольги Таракановой, директора по продажам и развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank, цены вполне себе рыночные, недвижимостью подобного рода интересуются как частные лица, так и корпоративные покупатели.

Площади апартаментов – от 100 до 240 кв. м, предлагаются они уже с отделкой и встроенной техникой. Расходы на техническую эксплуатацию – 210 руб. с 1 кв. м в месяц. По словам Губановой, в эту ставку девелопер заложил 20% потенциальных неплатежей со стороны собственников. Это еще щадящие подсчеты: в жилых новостройках такого уровня число «уклонистов» доходит до 40%. Губанова утверждает, что в теплое время года коммунальные затраты составляют около 5000 руб. в месяц, в холодное – 15 000 руб.

Тараканова объясняет несколько завышенную – по сравнению с тем, что платят собственники квартир, – сумму расходов владельцев апартаментов разными надбавками: за применение высокотехнологичных инженерных систем (пожарной безопасности, кондиционирования, вентиляции, отопления и т. д.), за более сложные планировочные решения (например, две лестницы вместо одной, как в многоквартирном доме), за уборку и охрану общественных зон. По сути, жильцы апартаментов платят, как и арендаторы в бизнес-центрах. «Разницы между оплатой эксплуатации апартаментов и офиса класса А нет», – подтверждает Губанова. Если собственники захотят изменить ставку (например, ее уменьшить), то им необходимо будет собрать общее собрание и утвердить новую смету. Кстати, в договоре, который каждый владелец подписывает с управляющей компанией, четко зафиксированы не только расценки за эксплуатационные услуги, но и порядок ремонта: делать «что угодно» в апартаментах нельзя, все должно быть согласовано.

По всему периметру остекления установлена спринклерная система пожаротушения, а в каждом апартаменте еще предусмотрен пожарный мини-рукав. К инженерным системам легко подобраться через специальный люк в потолке. Окна большие, панорамные, стекло, конечно, не бронированное, но крепкое: если даже кому-то придет в голову разбежаться и с размаху в него удариться, оно выдержит. Если же кто-то все-таки умудрится его повредить, оно разрушится на мелкие фрагменты, безопасные при падении их с высоты на находящихся внизу людей. Впрочем, бронированные стекла в «Городе столиц» тоже есть: над бассейном и торговым центром. Внешняя поверхность комплекса тонированная – сделано это в основном, чтобы тем, кто находится внутри, не мешал свет, идущий снаружи, а также с целью энергосбережения.

Белые воротнички за рубежом

Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank:

– У лондонского, нью-йоркского и московского Сити или аналогичных районов прочих мировых столиц есть общая черта: вся их инфраструктура ориентирована в первую очередь на сотрудников офисов, располагающихся поблизости. Многие бизнесмены, особенно региональные, бывающие в Сити по делам несколько раз в месяц или даже в год, предпочитают приобрести здесь апартаменты, чтобы не терять время на дорогу. Отсутствие, к примеру, детской инфраструктуры не считается недостатком: семья обычно живет за городом или даже за границей. Апартаменты покупают и в представительских целях. В Canary Wharf брокеры лондонского Сити проводят неделю, а в пятницу едут к семье в Суррей или на Лазурный берег. Поэтому в Canary Wharf популярны апартаменты сравнительно небольшой площади, до 250 кв. м. Без отделки жилье здесь в отличие от «Москва-сити» не продается. Недавний кризис сильно скорректировал цены на апартаменты в «Москва-сити»: с $25 000–35 000 до $7000–9000 за 1 кв. м. Сейчас они поднялись до $10 000–25 000 за 1 кв. м. В лондонском и нью-йоркском Сити апартаменты подешевели максимум на 25% и стоят 15 000–20 000 фунтов за 1 кв. м в Canary Wharf и $13 000–22 000 за 1 кв. м в Нью-Йорке. Но там жилье у офиса покупают люди более 60 национальностей, а целевая аудитория московского Сити – россияне плюс небольшой процент иностранцев, имеющих долгосрочные бизнес-интересы в России.

Уместный проект

Борис Левянт, гендиректор ABD architects:

– С точки зрения архитектора, комплекс достаточно интересен, хотя первоначальный проект, который был разработан Эриком ван Эгераатом, на мой взгляд, был гораздо более сочным и интересным. Жаль, что он так и не был реализован. То, что построили, – это, по сути, переделанный и упрощенный вариант ван Эгераата, спроектированный американской компанией NBBJ. Уровень качества архитектуры понизился, но, с другой стороны, здание построено и участвовало в конкурсе на лучшее высотное здание в Европе, даже заняло там какое-то место. Такие объекты есть и в других городах мира. В частности, в 1970-х гг. в Чикаго был построен комплекс Presidential Tower, который включает в себя стилобат, где есть все, что душе угодно: рестораны, офисы, спортивные клубы. Для такой концентрированной градостроительной среды, как «Москва-сити», проект этот очень уместный, а с точки зрения качества планировочных решений там получились неплохие апартаменты и квартиры. В общем, этот комплекс – плюс для города. Хотя о нем, как и обо всех архитектурных событиях в Москве, можно сказать: «Могло быть и лучше».