Технологии рынка: Дорогой ремонт

Гоголевский бульвар, 29

Что: 4-комнатная квартира (201 кв. м) в стиле ардеко

Затраты на ремонт: более $2 млн

Чем выделяется: на стенах гостиной – уникальная мозаика. Кровати и кресла произведены компаниями, которые делают кресла для автомобилей Ferrari и Maserati. Система «умный дом»

Цена предложения: $34000 за 1 кв. м, или $6,8 млн. В том же доме предлагается квартира по цене более $50000 за 1 кв. м

Климентовский переулок, 2

Что: 4-комнатная квартира (206 кв. м) Затраты на ремонт: $1,1 млн Чем выделяется: универсальная отделка, интересная планировка Цена предложения: $18653 за 1 кв. м, или $3,85 млн (за $5 млн была в экспозиции два года). Цены предложения в этом доме – от $13953 (без отделки) до $17714 за 1 кв. м с ремонтом

ул. Мосфильмовская, 70, корп. 2

Что: 4-комнатная квартира (185 кв. м) на 13-м этаже ЖК «Воробьевы горы» Затраты на ремонт: $0,8 млн Чем выделяется: универсальная отделка, уникальный санузел с большим количеством окон Цена предложения: $14800 за 1 кв. м, продается около года. Цены предложения в этом доме – от $9000–9500 за 1 кв. м без отделки до $10000–17500 за 1 кв. м c отделкой

ул. Пырьева, 2

Что: 7-комнатная квартира (250 кв. м) в ЖК «Режиссер» Затраты на ремонт: $1,3 млн Чем выделяется: двухуровневый пентхаус с отделкой в стиле «легкой классики» и меблировкой; удачное зонирование, что достаточно редко встречается в двухуровневых квартирах Цена предложения: $30000 за 1 кв. м. Цены в доме – от $11000 за 1 кв. м без отделки до $13000 за 1 кв. м с отделкой

Пресненская набережная, 8, стр. 1

Что: квартира с двумя спальнями (220 кв. м) на 61-м этаже в МФК «Город столиц» Затраты на ремонт: $2500–3000 за 1 кв. м Чем выделяется: дизайн-концепция Visionnaire, a complete home philosophy, – интеллектуальный гламур Цена предложения: $4,5 млн (ремонт стоит 20–25% от цены апартаментов). Средняя цена предложения в МФК – $13000–14000 за 1 кв. м Информация предоставлена Quadro Real Estate, Vesper

На отделке не заработаешь

Андрей Иванов, исполнительный директор Quadro Real Estate:

– Дорогостоящая отделка элитной квартиры далеко не всегда увеличивает ее ликвидность. Более того, даже просто окупить вложения продавца в ремонт и меблировку получится, только если интерьер квартиры соответствует ряду наиболее распространенных требований покупателей. Cебестоимость отделки «под аренду» составляет $1000–2000 за 1 кв. м. Более дорогие варианты, сделанные «для себя», обойдутся в $3000–5000 за 1 кв. м. Встречаются и оригиналы, выкладывающие по $10000 за 1 кв. м. Но разумный продавец не рассчитывает заработать на отделке. Ремонт может выделить предложение среди конкурентов. Например, в новостройках готовые к проживанию квартиры традиционно пользуются повышенным спросом. И покупателей, готовых рассматривать квартиру с отделкой, больше, чем тех, кто рассматривает варианты строго без ремонта. По нашим данным (за 2009–2012 гг.), последних на рынке элитной недвижимости и жилья бизнес-класса около 25%. Причины различны: ограниченный бюджет, желание сделать ремонт «под себя». Кроме того, квартиры свободной планировки без отделки пользуются спросом у инвесторов – им удобнее работать со «стандартным» активом. Около 30% клиентов готовы платить больше за квадратный метр, если в квартире выполнена отделка и – желательно – меблировка. В эту категорию входят и профессиональные рантье, которых интересует возможность немедленно сдать квартиру внаем. Их не сильно волнуют детали интерьера – важнее, насколько быстро квартира может быть сдана за конкретную сумму. Оставшиеся 45% при наличии выгодного варианта могут приобрести квартиру «в бетоне», чтобы в дальнейшем отделать ее самостоятельно. Однако если им попадется квартира с отделкой, стиль и качество которой не входят в очевидное противоречие с их вкусами, то они, вполне вероятно, выберут именно ее. Конечно, при условии, что цена такого предложения, с их точки зрения, адекватна. Таким образом, доля от общего числа клиентов, которые потенциально готовы приобрести квартиру с отделкой, составляет 75–80%. Важнейший фактор, который учитывается всеми покупателями, – планировка квартиры. Позитивно воспринимается рациональное использование пространства: увеличение жилых площадей, в том числе за счет присоединения лоджий и балконов, умеренное количество квадратных метров под коридоры и прочие нежилые площади. Также критично наличие достаточной естественной инсоляции, которая достигается грамотным расположением внутренних пространств относительно имеющихся окон. Отделка квартиры должна соответствовать уровню и, если угодно, престижности дома. Покупатели не ожидают увидеть в доме на 120 квартир на юго-западе столицы квартиру с ремонтом, достойным клубного особняка на Патриарших. Реальная ситуация: продается квартира в «Квартале на Ленинском» (пересечение Ленинского проспекта и ул. Удальцова), купленная в 2007 г. и отремонтированная великолепным образом. Решив продавать, хозяин оценил свою квартиру «затратным методом», намереваясь вернуть расходы на приобретение квартиры, ремонт и меблировку. Получилось на 25–40% дороже, чем аналогичные предложения с ремонтом в том же жилом комплексе. Ценовые ожидания покупателей по данному району сейчас находятся в пределах $9000–11000 за 1 кв. м. Желающих приобрести квартиру за $14500 за 1 кв. м даже c превосходной отделкой за последние 2,5 года так и не нашлось. Главное – чем дороже отделка квартиры, тем грамотнее она должна быть сделана с точки зрения планировок, инсоляции и стиля. Отдавая деньги за дорогой ремонт, покупатели обычно рассчитывают, что переделывать ничего не придется. В противном случае они требуют соответствующую скидку.