Точка зрения: Договориться об оценке
Кредитование под залог недвижимости - например, существующих производственных активов - распространенный способ финансирования нового бизнес-проекта. Но многие кредитные сделки тормозятся или вовсе не осуществляются из-за неспособности сторон договориться о справедливой оценке залога. Часто разногласия собственника и кредитора вызваны именно различным восприятием жизненного цикла промышленного объекта с точки зрения его инвестиционной привлекательности, а следовательно, и стоимости.
Особенностью индустриальной недвижимости является то, что инвестор строит не объект как таковой, он строит технологию, среду, позволяющую производить планируемую продукцию. Здания являются составными частями производственных линий и задействованы в производственном процессе.
Любой индустриальный объект имеет свой жизненный цикл. Есть несколько стадий:
1. Объект создан и задействован в производстве рентабельной продукции во владении эффективного собственника.
2. Эксплуатируется, задействован в производстве рентабельной продукции, но собственник неэффективен. Остается полноценным индустриальным объектом, если переходит (продан) к новому собственнику без потери технологии и изменения технологического процесса.
3. Пригоден для эксплуатации, но продукция нерентабельна, технологическое оборудование морально и физически устарело. Это время для перепрофилирования.
4. Объект пригоден для эксплуатации, но оборудование демонтировано, производство давно не ведется. Если конструктив позволяет, можно использовать в качестве склада.
5. Объект пригоден для эксплуатации в качестве склада, но в регионе построены современные логистические комплексы, которые поглощают имеющийся спрос. Тогда это не более чем инвестиционная площадка для сноса и нового строительства.
Мерилом ценности действующего индустриального объекта для собственника являются затраты на создание и дополнительная премия за налаженный технологический процесс. Собственник не рассматривает здания как обособленный объект недвижимости. Наиболее эффективная структура сделки подразумевает реализацию бизнеса через продажу юридического лица или единого имущественного комплекса.
Противоречия собственника и кредитора возникают тогда, когда обеспечением по кредиту выступают индустриальные здания, обособленно выделенные из технологической цепочки. В таком случае восприятие стоимости собственником не меняется, а кредитор рассматривает ситуацию потенциального дефолта, так как именно на этой стадии кредитной сделки на первый план выходит рыночная стоимость обеспечения. И для кредитора это объект 3-й или 4-й фазы жизненного цикла, а это уже другая стоимость. Затраты на создание современных индустриальных объектов (20 000-40 000 руб. за 1 кв. м) значительно выше, чем средняя стоимость свободной «промки» советского наследия (5000-7000 руб. за 1 кв. м) в российских регионах (кроме Московского).
Каждая из сторон считает, что именно ее мнение о стоимости верно. И консенсус в данном случае найти нелегко. Консультант в таком споре является третьей стороной, которая должна высказать независимое суждение. Проблема в том, что компромиссное решение, удовлетворяющее каждую из сторон, будет нелогичным. В частности, более справедливое восприятие стоимости есть скорее у кредитора. Он не получает в залог актив, позволяющий полностью воссоздать весь технологический процесс, он получает только его часть, которая в случае дефолта заемщика может быть реализована в лучшем случае как склад. И если при таком подходе к оценке стоимость обеспечения покрывает сумму кредита, то собственнику следует принять позицию кредитора.
Если же отстаивать позицию собственника, то консультанту вместе с собственником и кредитором требуется сформировать объект залога таким образом, чтобы в его состав входила вся генерирующая доход единица. То есть залог должен быть дополнен всем необходимым технологическим оборудованием, передаточными сооружениями, зданиями, коммуникациями, патентами, ноу-хау, если деятельность лицензируется, то долей участия в уставном капитале лицензиата. Также консультанту необходимо провести тест на адекватную доходность, который должен доказывать, что NPV проекта (net present value - чистая текущая стоимость) при отчуждении его новому инвестору останется положительной и затраты, понесенные собственником на создание актива, справедливо отражают их рыночную стоимость. Только при соблюдении этих условий кредитор получит гарантии, что в случае дефолта существующего собственника можно будет продать имущественный комплекс новому инвестору как бизнес-единицу, способную генерировать операционный доход.
Становится популярной технология замещения активов на этапе процедуры банкротства (если собственник неэффективный): кредиторы, которые имеют в залоге разрозненные активы предприятия, приходят к соглашению сформировать чистое юридическое лицо, вывести на него все активы, запасы, дебиторскую задолженность и продать инвестору, а вырученные деньги распределить между собой пропорционально задолженности. Как правило, это оказывается гораздо эффективнее демонтажа оборудования и реализации отдельных зданий обособленно.
Если спроса на такой имущественный комплекс нет или производство продукции нерентабельно, производственные объекты перепрофилируют в складские. Как правило, определяются здания, планировка которых позволяет их использовать как склад, оборудование демонтируется и в большинстве случаев превращается в металлолом. Это уже не промышленный объект. Если дошло до этой стадии, значит, существующий собственник зафиксировал убытки и его мнение о стоимости объекта не противоречит мнению кредитора.
Случается, что объекты проходят путь до такого финала стремительно. К примеру, одно из крупных предприятий автопрома осуществляло проект строительства завода по сборке двигателей на заемное финансирование. Инвестиции в здание были достаточно существенными и были связаны в основном с особенностями производства. К моменту окончания строительства оказалось, что модель автомобилей, для которых планировалось производство двигателей, перестала быть востребованной. Соответственно, стал не нужен и цех. В случае перепрофилирования объекта в склад его рыночная стоимость будет на 40-50% меньше затрат на его создание, так как дорогостоящие технологические решения, связанные с коммуникациями, вентиляцией, перекрытиями и покрытиями, излишни для складского объекта (оценивали на этапе проблемного долга в 2012 г. Владельцы собирались реализовать объект на аукционе по цене склада, но сейчас предприятие работает над новой линейкой двигателей, значит, до продажи залога дело не дошло).
Сама по себе переделка промышленного объекта в склад не гарантирует рентного дохода. Объект выходит на конкурентный рынок старой советской «промки». Оценивать его проще всего - всегда много аналогов как по продаже, так и по аренде в любом регионе. Но подобная легкость в подборе аналогов скорее свидетельствует о переизбытке предложений. Найти арендаторов в перепрофилированные объекты становится трудно, а покупателей - еще труднее.
Если объекты на данной фазе выступают обеспечением по кредитной сделке, то уже кредитору необходимо относиться к ним с большим вниманием. Часто такие кредитные сделки оказываются скрытыми сделками купли-продажи и уже бывший кредитор становится собственником склада. Если рассматривать залоговое имущество банков, перешедшее к ним в собственность после дефолта заемщика, то 70-80% - это объекты промышленного назначения.
Последняя стадия жизненного цикла промышленного объекта - площадка для сноса и нового строительства. На данном этапе инвесторы начинают вести работу с городскими властями по новому территориальному планированию земельного участка. При определении стоимости физические характеристики существующих зданий не имеют никакого значения, важны лишь предельные технико-экономические показатели объектов, предполагаемых к строительству в соответствии с изменениями в градостроительном плане для существующего земельного участка.
Таким образом, правильное понимание позиционирования объекта индустриальной недвижимости, его фазы жизненного цикла позволяет финансовым директорам, привлекающим заемное финансирование, и сотрудникам залоговых подразделений работать в единой системе координат.