Ипотека помогла
Если в I квартале доля ипотеки в структуре петербургских сделок у группы ЛСР не превышала 18%, в апреле уже была 30%, а в мае – около 50%, доступная ипотека увеличила покупательскую активность, рассказывает гендиректор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков. У Etalon Group доля не менялась – 25–30%. У «Петербургской недвижимости» она еще в апреле достигла докризисных показателей – около 40%, рассказывает гендиректор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. Он говорит, что и сделок в этом году больше: в апреле их было больше на 18,5% к апрелю прошлого года, а в мае – на 11% к маю прошлого. Яковлева не наблюдает такой позитивной динамики: «Продажи выросли, но их объем (суммы сделок) все равно на 40% меньше докризисного уровня». Рынок просел на 25–30%, по сути, произошел откат на уровень 2013 г., согласен президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Покупать жилье не перестали, просто времени на выбор и принятие решений уходит больше, считает он. По словам Тиктинского, за два квартала этого года застройщики, которые надежно стоят на ногах, «нащупали свой темп продаж» и действуют согласно ему. У RBI сейчас половина всех сделок – ипотечные, в то время как за пять месяцев прошлого года их доля была 30%. «Сделки даются нелегко, но они есть, и их число соответствует нашим планам», – говорит Тиктинский.
С началом государственной программы поддержки ипотеки спрос на строящиеся квартиры, как и доля сделок с привлечением кредита, увеличился на 10%, говорит Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar. По ее словам, на первичном рынке доля ипотечных сделок в общем объеме продаж сейчас составляет 30–40% (против 60% в прошлом году), на вторичном – максимум 20% (тоже против 60%).
По словам Яковлевой, условия льготной ипотеки для рынка новостроек – 12% годовых – соответствуют докризисным. На другие ипотечные продукты ставки примерно на 3–4% выше, отмечает замдиректора дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. Вторичному рынку повезло меньше: в среднем ставки на покупку готового жилья выросли на 1,5–2% к прошлому году – до 13,5–14%, говорит Яковлева. В результате спрос на вторичное жилье со стороны покупателей, привлекающих заемные средства, уменьшился.
Часть застройщиков заявляют, что уже успели довести объем ипотечных продаж до уровня прошлого года. У «Строительного треста» их доля в общем объеме реализации в мае превысила 55%, рассказывает директор по продажам компании Сергей Степанов. «Появление программ с господдержкой и ставкой от 11,5% годовых в рублях серьезно активизировало покупательский спрос, более 80% ипотечных сделок проходит именно по программе субсидированной ипотеки», – говорит Степанов.
У банка «Санкт-Петербург» продажи ипотеки практически утроились по сравнению с I кварталом: если за весь квартал выдали 1 млрд руб., то только за май – 930 млн руб., приводит цифры Алексеев. Но это все равно в 1,5 раза ниже показателей 2014 г., поскольку в феврале и марте прошлого года наблюдался ажиотажный спрос, добавляет он.
По данным пресс-службы Северо-Западного банка Сбербанка России, с момента старта программы «Ипотека с господдержкой» по ней заемщикам Петербурга было одобрено 4400 заявок, по всем другим ипотечным программам – 4826 заявок.
Объем выдачи ипотечных кредитов у «ВТБ 24» в мае снизился на 15% в сравнении с апрелем, рассказывает Михаил Иоффе, управляющий филиалом «ВТБ 24» в Петербурге. «В апреле мы выдали 544 ипотечных кредита на общую сумму 1168 млн руб., из них 200 кредитов на 370 млн пришлось на долю кредитов по госпрограмме. В мае было выдано 462 кредита на 988 млн руб., из них 202 кредита на 398 млн руб. по госпрограмме», – уточняет Иоффе. По сравнению маем прошлого года уменьшение объема кредитования у «ВТБ 24» составило 60% по объему и 55% по количеству кредитов. «Рынок входит в полосу традиционного летнего штиля», – констатирует Иоффе.
Летний спад
По мнению Иоффе, сейчас ипотеку тормозят падение платежеспособного спроса и ожидания дальнейшего снижения процентных ставок. Так, «ВТБ 24» с 4 июня снизил ставки по базовой ипотечной программе на 1 п. п. до 14,95% (при условии оформления полиса комплексного страхования). «На фоне ожиданий, что к концу года ключевая ставка ЦБ РФ может снизиться до уровня 10–11% годовых, многие потенциальные заемщики ждут осени, рассчитывая на новое снижение ставок», – рассказывает Иоффе.
«Мы входим в период традиционного летнего спада активности, стоит ожидать появления новых горячих предложений, к таким надо относиться осторожно», – предупреждает Тиктинский о возможности рискованного демпинга со стороны застройщиков.
В рассрочку продают меньше
Покупателей, приобретающих квартиры в рассрочку, по оценке Тиктинского, сейчас на рынке менее 8% (а было в среднем 35%). «Это неудивительно. Многие застройщики на волне валютных колебаний совсем отказались от рассрочки, или сократили ее срок, или существенно изменили условия», – говорит Тиктинский. Пашин рассказал, что в его компании доля покупателей с рассрочкой уменьшилась с 15–17 до 13%.
В начале года клиенты стали обращать внимание на схемы рассрочек, которые предлагали застройщики, и искать ту, которая позволит не откладывать приобретение квартиры, говорит гендиректор ГК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев. В «Унисто» доля покупателей с рассрочкой тогда достигла 50%, но с возвращением ипотеки стала сокращаться и сейчас составляет привычные 25%, рассказывает он. Наибольшей популярностью у клиентов компании, по словам Васильева, пользуется схема, при которой первоначальный взнос составляет 60% от стоимости квартиры, а в середине и в конце строительства выплачивается еще по 20%.
ЛСР готова продавать квартиры при первом взносе в 10% от стоимости. Рассрочка в комплексах масс-маркет в 2015 г. действует еще три месяца после его сдачи в эксплуатацию, график платежей устанавливается индивидуально, говорит Бабаков. У Etalon Group квартиру в комплексе «Ласточкино гнездо» в Невском районе можно приобрести с рассрочкой до 2025 г., говорит директор по продажам компании Ирина Онищенко.
Цены как в массовом сегменте, так и в элитном с начала года не изменились, говорит Тиктинский. Бабаков подтверждает, что жилье сегмента масс-маркет не подорожало. «Многие застройщики в конце 2014 г. на волне ажиотажа подняли цены на жилье, и этот задел позволил им комфортно пережить зиму и весну», – говорит Тиктинский. Он считает, что летом рост цен маловероятен, а каких-то существенных изменений стоит ждать только с началом сезона деловой активности.