21 октября в Москве на пленарном заседании Международного форума устойчивого развития городов «Город как живой организм: от формирования среды к развитию человеческого капитала» депутат Государственной Думы Российской Федерации, вице-президент Национального объедиеннеия строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз обозначил ключевой сдвиг в подходах к развитию городов. Главный тезис его выступления: комплексное развитие территорий (КРТ) должно быть не механизмом увеличения жилищного метража, а инструментом целостного преобразования городской среды.
В дискуссии приняли участие представители власти, бизнеса и профессиональных объединений строительной отрасли, а модератором выступила директор департамента развития независимого портала «ПроНовострой» Елена Яковлева.
«Новый дом сам по себе еще не создает полноценный район. Район появляется тогда, когда жилье связано с транспортом, рабочими местами, школами, детскими садами, медициной, общественными пространствами и инженерной инфраструктурой», — подчеркнул спикер.
По его словам, сегодня отрасль привычно оценивает успех объемами ввода жилья и привлеченными инвестициями, но эти показатели не отвечают на главный вопрос: стал ли город удобнее для человека.
Вице-президент НОСТРОЙ предложил изменить последовательность градостроительных решений. Сначала нужно изучить территорию и определить модель ее развития, рассчитать потребность в инфраструктуре и согласовать этапы ее создания, и только затем оценивать параметры застройки и экономику проекта. Именно такой подход, уверен он, позволяет перейти от освоения отдельных участков к управляемому развитию территории. В этом и заключается потенциал КРТ.
Выступающий привел масштаб механизма: по данным Минстроя России на 16 июля 2026 года, в 81 регионе в активной стадии находятся 1 469 проектов КРТ общей площадью 30,5 тыс. гектаров с градостроительным потенциалом 223,8 млн кв. м недвижимости, включая 168,2 млн кв. м жилья. За все время действия механизма введено более 5 млн кв. м.
«Это принципиально разные показатели: потенциал показывает возможный будущий объем, а введенные площади — уже полученный результат. Важно, чтобы за объемами жилья стояли и рабочие места, и социальная инфраструктура», — пояснил он.
В Москве по 88 проектам КРТ, одобренным в 2025 году, заявлен потенциал свыше 14,8 млн кв. м, из которых около 9,5 млн кв. м — жилье, а 5,3 млн кв. м — социальная, торгово-бытовая, административно-деловая и производственная инфраструктура. Планируется создание более 127 тыс. рабочих мест. По проектам первого квартала 2026 года предусмотрены девять детских садов на 2 650 мест, восемь школ на 7 тыс. учеников и две поликлиники.
«Такие цифры полезны не как отчет о достигнутом, а как пример того, что должно быть посчитано и закреплено в параметрах проекта до начала строительства», — заявил Антон Мороз.
Он особо остановился на важности синхронности инфраструктуры и жилья, потому что если квартиры заселяются раньше, чем готовы школа, детский сад, транспортный выезд или инженерные мощности, то последствия несут жители и весь город.
В проектах КРТ необходимо заранее фиксировать потребность в инфраструктуре, источники финансирования, ответственных участников и этапность строительства, подчеркнул спикер. При этом не каждый объект обязан быть готов одновременно с первым домом — последовательность зависит от расчетов и масштаба проекта, но она должна быть обоснована заранее.
Антон Мороз предупредил, что статус КРТ сам по себе не гарантирует экономической выгоды. Итог зависит от стоимости подготовки территории, инженерных сетей и дорог, обязательств по социальным объектам, плотности застройки, сроков и распределения расходов между городом и инвестором. Поэтому в финансовой модели нужно отдельно показывать инвестиции, бюджетные затраты и будущие доходы, а также стоимость инфраструктуры в расчете на одного жителя.
«Единые правила нужны не для того, чтобы ограничивать развитие, а чтобы сделать его предсказуемым. Для города такие правила означают возможность оценивать нагрузку от проекта и его встроенность в существующую систему», — объяснил он, добавив, что соседние территории, регионы и муниципалитеты также не должны терять при развитии механизма КРТ.
Говоря о нормативной базе, Антон Мороз напомнил, что с 12 июля 2026 года действует СП 42.13330.2026 «Градостроительство. Планировка и застройка территорий», утвержденный приказом Минстроя России от 11 июня 2026 года № 368/пр. Документ регулирует планировку и застройку населенных пунктов, включая комплексный анализ территории, размещение жилья, социальной и транспортной инфраструктуры, доступность объектов и учет природных ограничений.
Отдельно вице-президент НОСТРОЙ высказался об архитектурном коде. По его мнению, этот документ имеет смысл, только если создается до начала проектирования и фиксирует согласованную логику будущего района.
«Архитектурный код не должен подменять генеральный план, правила землепользования и застройки, документацию по планировке территории или обязательные технические требования. Его роль — заранее согласовать образ и принципы организации пространства в рамках действующего регулирования», — сказал Антон Мороз.
Он также отметил, что требования, сформулированные после того, как основные параметры проекта уже определены, ведут к переделкам и дополнительным затратам, тогда как понятные на старте правила позволяют городу задать качество среды, а инвестору — оценить стоимость решений.
В числе обязательных аспектов каждого нового проекта спикер назвал озеленение, экологичность и энергоэффективность, которые должны соответствовать запросам людей.
«Нам необходимо перейти от оценки отдельного объекта к оценке результата для территории. Вопрос не в том, сколько домов стоит на плане, а в том, насколько удобно жителю выйти из дома, добраться до работы, отвезти ребенка в школу, получить медицинскую помощь, пользоваться парком и общественным транспортом. КРТ дает инструмент комплексного преобразования, градостроительные нормы задают обязательную основу, а архитектурные и планировочные решения помогают связать отдельные объекты в целостный район. Наша задача — развивать территории так, чтобы новые квадратные метры становились частью удобного, безопасного и устойчивого города», — сформулировал главный вывод своего выступления Антон Мороз и ответил на многочисленные вопросы слушателей, касающиеся закона о мастер-планах, ипотеки и КРТ.