Центр Москвы теряет популярность у арендаторов офисов
Запрашиваемые ставки на офисы премиум-класса, находящиеся в пределах Садового кольца, с начала года выросли как минимум на треть, свидетельствуют брокеры «большой пятерки». Однако спрос на офисы в центре сохраняется лишь со стороны клиентоориентированных компаний. Из экономии арендаторы все чаще переезжают за Третье Транспортное кольцо.
Базовый тариф (не включающий НДС и эксплуатационных расходов) на класс А недалеко от Кремля сейчас достигает, по данным Knight Frank, $1400 за кв. м в год (в январе был $1000). Хотя спрос на офисы в центре сохраняется — в основном со стороны «клиентоориентированных компаний», говорит Денис Колокольников, гендиректор RRG. «Консультанты или юристы, например, должны сидеть там, куда клиенты могут легко доехать». Но арендаторы сейчас все чаще рассматривают другие предложения – или в пределах Третьего транспортного кольца, или даже за его пределами, говорит Татьяна Самченко, директор отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости компании Knight Frank. По ее словам, все важнее для них становится соотношение цены и качества офисного продукта. А также все усиливающееся стремление к экономии – в этом сходятся все опрошенные консультанты.
«Ставки в центре достаточно агрессивные», – признает Алексей Кучвальский, директор по России и СНГ, начальник отдела по работе с собственниками офисных помещений компании Jones Lang LaSalle (JLL). «Не все могут “поддержать” высокие ставки, особенно западные компании, которые должны согласовывать свой бюджет с зарубежной штаб-квартирой», – рассказывает Ирина Неврова, директор отдела корпоративных услуг Cushman&Wakefield. Сейчас, по ее словам, подошел срок переподписания контрактов на аренду, заключенных в 2007-2008 гг.: кто не сможет прийти с собственником к компромиссу по поводу ставок, будет искать «нецентровые» варианты. «Те, кто остался в центре, уже договорились с владельцами о скидках и подписали долгосрочные договоры, – возражает Алексей Кучвальский из JLL. – Кто не смог договориться или резко уменьшил бюджет, уже уехали».
Ставки на качественные офисы в центре и вне его, по данным брокеров, действительно различаются на порядок. Например, между Четвертым транспортным кольцом и МКАД помещение в бизнес-центре класса А можно снять по $500-600 за кв. м в год, утверждают брокеры Knight Frank. Аналогичный офис, но находящийся между Четвертым и Третьим кольцами, обойдется потенциальному арендатору уже в $650-750 за кв. м в год. Кабинеты в бизнес-центре рядом с Садовым кольцом предлагаются по $700-850 за кв. м в год. Минимальная ставка кв. м на премиальные офисы внутри Садового кольца, по данным Knight Frank, составляла в конце I квартала 2012 г. $900 за кв. м в год.
По данным Cushman&Wakefield, показатель абсорбции офисов (так аналитики компании называют число вновь заключенных сделок на новые площади) в I квартале был отрицательным. «Это значит, что компании не заключают новые сделки, переездов нет, – объясняет Неврова. – Компании либо перезаключают договоры, либо сидят на своих площадях».