В первом полугодии 2012 г. число петербуржцев, взявших ипотеку, выросло на 65% к прошлому году

Тон на первичном рынке Петербурга задают крупные игроки: по мнению директора компании «Адвекс. Новостройки» Глеба Гринблата, более 50% предложения сейчас – в проектах комплексного освоения территорий (КОТ), как начатых до кризиса, так и новых.

Квартальное предложение

Группа «Колвэй» выводит на рынок «Лицейский квартал» (450 000 кв. м в Пушкине). В 2013 г. начнутся работы по строительству первых кварталов города-спутника Южный (общая площадь 4 млн кв. м, «Старт-девелопмент»). Всего, по данным администрации, в Петербурге утверждены 54 проекта КОТ. Они через 15–20 лет дадут жилье для 1,13 млн человек. Готовятся документы еще по 38 комплексным проектам. Пока что за девять месяцев 2012 г. из 160 поданных на согласование проектов планировки территорий администрация утвердила менее десятка. А по проекту «Юнтолово» (2,2 млн кв. м, «Главстрой-СПб») комитет по управлению горимуществом (КУГИ) подал иск о расторжении инвестконтракта.

С окраин в область

Летом, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на рынке было выставлено около 2,2 млн кв. м (год назад – 2,47 кв. м). По сведениям аналитика ИИЦ «Недвижимость Петербурга» Дмитрия Житкова, граждане могут приобрести квартиры в 550 строящихся домах (с учетом очередей ввода). Доля объектов в спальных районах сокращается (год назад их насчитывалось 317, сейчас – 268), а на областных землях, наоборот, растет: 116 объектов в июле 2011 г., 138 – в июле 2012 г. Областные новостройки – едва ли не главный фактор, сдерживающий рост цен: продавать жилье на выселках по городским ценам пока не получается.

Тормоза для ввода

Однако постепенно новый ввод отстает от поглощения. Опрошенным «Ведомостями» экспертам причины очевидны: власти затеяли ревизию крупных инвестпроектов, начатых при Валентине Матвиенко. Тем не менее, уверяют аналитики, пока нет оснований говорить о дефиците предложения. Рынок выглядит сбалансированным по всем основным параметрам, кроме цены.

За первое полугодие ценовой индекс новостроек опередил официальные показатели инфляции: по Петербургу – в 1,5 раза, в ближайших окрестностях (Мурино, Кудрово, Девяткино, Горелово) – в 2,7 раза. За неполный год типовое жилье в новостройках подорожало более чем на 12%.

По данным аналитиков КЦ «ПН», в III квартале жилой масс-маркет в среднем стоил 81 000 руб. за 1 кв. м, в спальных районах – 78 800 руб., в области – около 58 300 руб.

Шаткое равновесие

Предложение почти адекватно спросу. По сведениям КЦ «ПН», договоры на 780 000 кв. м покупатели заключили в I квартале, на 740 000 кв. м – во втором; годовой прогноз – 2,2–2,3 млн кв. м. Росреестр в I квартале зарегистрировал 11 992 договора долевого участия в строительстве (ДДУ). За тот же период 2011 г. – 10 607. Рост на 13%, однако трудно отделить увеличение покупательской активности от увеличения доли ДДУ: застройщики становятся законопослушнее.

Резервы роста

На вторичном рынке петербургское управление Росреестра зафиксировало за семь месяцев 2012 г. 42 173 сделки. Плюс 25 000 помещений перешли из рук в руки по договорам дарения или были получены в наследство. С августа 2011 г. по август 2012 г. жилье в рублях подорожало на 13,6%. Гендиректор «Петербургской недвижимости» Сергей Дроздов утверждает, что по некоторым типам жилья в популярных районах цены достигли докризисного уровня. Например, однокомнатная квартира в панельных домах 137-й серии в Приморском районе в 2008 г. стоила 3,7 млн руб., сейчас – более 3,6 млн руб. За год, по его словам, 1 кв. м в типовых однушках подорожал на 12 106 руб., в двушках – на 11 164 руб. Лишь в многокомнатных квартирах увеличение цены оказалось ниже уровня инфляции – от 2 до 4%.

Источники роста

Активность покупателей поддерживает ипотека. В первом полугодии почти 13 000 петербуржцев взяли кредиты, чтобы приобрести жилье, – на 65% больше, чем за первые шесть месяцев 2011 г. (Росстат). С января по июнь, по данным Санкт-Петербургского центра доступного жилья, в городе выдано 12 910 займов почти на 27,57 млрд руб. Доля ипотеки в новостройках возросла с 10–12% в начале года до 30–40% к июлю. Активизировались и частные инвесторы. «Среди них немало москвичей», – отмечает Гринблат. «Доля мелких инвесторов «на котловане» – от 2 до 5%, – возражает Юлия Мелейко из «Ленспецстроя». – К моменту сдачи она сокращается до нуля».