Спрос на мансарды растет

Риэлторы недавно заметили, что мансарды начинают пользоваться популярностью среди обеспеченных москвичей, соответственно, растет и предложение.

Расположение под самой крышей обеспечивает мансардам уникальные виды на город, но оно же не дает слишком увеличивать цену за эту недвижимость. По оценкам риэлторов и девелоперов, разброс цен – от $5000 до $30 000 за 1 кв. м. Например, от 12–15 млн руб. за объект в районе ст. м. «Аэропорт» до 20–30 млн руб. в Хамовниках.

Голубятня для эстета

В залитой солнцем мансарде, расположенной над техническим этажом панельного дома в районе ул. 1905 года, скромно и со вкусом живет широко известный в узких кругах московской богемы литератор Александр Гаврилов. Из окон его квартиры открывается чудный вид на Ваганьковское кладбище, летом утопающее в зелени, и на старое трамвайное депо – памятник эпохи конструктивизма и промышленной революции, постройки 1909 г. Закусывая швейцарский сыр узбекской черешней, он не спеша рассуждает о смысле жизни, чиновниках, строителях и креативе.

Квартиру Гаврилов снял по объявлению в газете. Хозяйка, москвичка-пенсионерка, рассказала писателю и про то, как строили и наконец построили лет 10 тому назад этот дом, и как вспомнили чиновники про социальное жилье (т. е. про необходимость выделить в нем квартиры очередникам) тогда, когда дом уже подвели под крышу. И быть бы тут негодованию граждан, а сказке конец, если бы не креативный подход к делу самого застройщика (ДСК-1). Строительные нормы позволили возвести над техническим еще один, мансардный этаж, который новые владельцы окрестили промеж себя «голубятней». Теперь в 3-комнатной квартире площадью 80 кв. м за 75 000 руб. в месяц (плюс коммуналка) с женой и двумя кошками живет и трудится прозаик Гаврилов, мечтающий заработать на литературном поприще достаточную сумму, чтобы когда-нибудь выкупить мансарду у пенсионерки.

«Хотя в Москве мансарды по-прежнему редкий товар, в последние годы их количество заметно выросло, – считают эксперты компании «Миэль-новостройки». – В условиях дефицита свободных земель и ограничений по высотности в Москве застройщики с помощью мансард могут увеличить площадь уже построенных или реконструируемых зданий». В большинстве случаев квартиры с мансардами предлагаются в центре города на Арбате, в Замоскворечье и районе Патриарших прудов в домах бизнес- и элитного класса. Средняя стоимость таких квартир – 450 000–1 500 000 руб. за 1 кв. м.

В старых московских дворах можно отыскать дома с просторными благоустроенными жилыми чердаками, с роскошными двухуровневыми квартирами или небольшими надстройками под двускатной крышей. «В любом случае это весьма специфический продукт, рассчитанный на узкую аудиторию и потому представленный на рынке в ограниченном объеме», – говорит Ирина Егорова, управляющий партнер Soho Estate. По статистике агентства, из 100 клиентов только один проявляет интерес к мансарде, чтобы в ней поселиться. «Их используют не только как жилое помещение. Часто мансарды переоборудуют в студии художники, как, например, мансарды на Патриарших прудах», – добавляет Егорова.

«Это неликвид или специфическое предложение, на любителя», – комментирует Ирина Могилатова, гендиректор агентства Tweed. Сформировавшегося спроса на мансарды она не замечает: «Скорее это случайные сделки».

По мнению участников рынка, мансарды были особенно популярны в 1990-е гг., когда на зарождающемся рынке элитного жилья не было других предложений. Присоединив и переоборудовав чердак, можно было увеличить жилище почти вдвое. Осваивая технический этаж, владельцы квартир на последних этажах превращали обычную квартиру в двухуровневую. Ирина Егорова замечает, что именно как 2-й этаж двухуровневой квартиры мансарды встречаются чаще всего.

В конце 1990-х гг. Градостроительным кодексом города перестала регламентироваться высота конька и карниза зданий. Проанализировав целесообразность нового строительства и надстройки мансард, элитные застройщики лихих 90-х поняли, что это может быть выгодно.

Во-первых, не увеличивая этажность здания, можно получить дополнительную полезную площадь; во-вторых, обустройство мансарды позволяет предложить некий эксклюзивный продукт (в доме их не может быть много); в-третьих, мансарды можно надстраивать, минуя нулевой цикл (подготовку котлована, укладку фундамента и проч.) и существенно сократив расходы на прокладку коммуникаций благодаря подключению к уже имеющимся в доме. К тому же на верхнем этаже, над которым нет ничего тяжелого, возможно использование более легких и недорогих строительных материалов. В итоге стоимость строительства 1 кв. м мансарды обходится на 15–20% дешевле, чем в других помещениях, расположенных ниже.

В современных девелоперских проектах элитные московские мансарды появились в начале 2000-х гг. в ЖК «Резиденция Знаменка» и «Агаларов хаус». «Можно сказать, что лет 15 назад московский рынок элитной недвижимости начинался именно с мансард», – вспоминает Ирина Егорова.

Сейчас в новых домах квартир с мансардами практически нет. «По сути, то, что раньше было мансардой, сегодня стало пентхаусом», – говорит Ирина Могилатова. Пентхаусы делают большими по площади, избегая скошенных крыш, усложняющих организацию пространства. И продать такой продукт можно значительно дороже.

Мечта без прописки

Тем не менее за последние два года столичные девелоперы вывели на рынок жилой недвижимости с десяток новых проектов именно с «мансардами». В их числе – МФК «Парк мира» от Sminex, «Даниловская мануфактура» – проект KR Properties, ЖК «Николаевский дом», Clerkenwell House, Manhattan House (того же застройщика), «Дом на Маяковке» от компании «Топ левел», The Loft и Loft Garden (Red Development), Loft Factory (ГК БРИК).

Современные мансарды (помещения чердачного типа под двускатной крышей) отличаются от тех, что расположены в реконструированных старых жилых домах в центре, не только технологиями строительства. Чаще всего такие помещения появляются после реконструкции бывших фабричных зданий или многофункциональных комплексов и продаются как апартаменты (помещения свободного назначения). Соответственно, они не имеют статуса жилых помещений и в них нельзя прописаться. Стоимость таких апартаментов под крышей варьируется от 250 000 до 800 000 руб. за 1 кв. м.

Александр Подусков, директор по продажам KR Properties (компания начала обустраивать апартаменты с мансардами в своих объектах в 2002 г.), считает, что мансарды даже более выгодны для застройщика, чем «стандартные» апартаменты: «По сравнению с классическими апартаментами стоимость мансард выше на 10–17% (так как они обладают теми же характеристиками, что и пентхаусы). Наибольшим спросом пользуются лоты площадью 90–120 кв. м по $14 000–15 000 за 1 кв. м».

«Цена существующего предложения мансард в настоящее время примерно соответствует стоимости 1 кв. м квартиры в элитном доме в аналогичном районе», – сравнивает Ольга Смирнова, руководитель отдела жилой недвижимости Bluestone Group. Она считает, что девелоперы в данном случае серьезно завышают цены: «Мне известны случаи, когда застройщик был вынужден пойти на снижение цен, так как заявляемые изначально цифры сдерживали покупателя».

В проекте The Loft (Духовской переулок, 17, недалеко от ст. м. «Тульская») предлагаются мансарды в новом 2-этажном особняке по цене от $4292 до $6000 за 1 кв. м. Апартаменты с мансардами в Loft Factory (в районе ст. м. «Бауманская» на Новорязанской улице) – по $5600–6250 за 1 кв. м.

В проектах Sminex «Парк мира» и Tivoli продаются апартаменты с мансардами площадью от 37 кв. м. На вторичном рынке, по данным брокеров, их предлагают от $5500 до $8160 за 1 кв. м – малогабаритный и относительно бюджетный вариант. «Проводя ремонт здания (как в случае с «Парком мира»), девелоперы не имеют права увеличивать этажность, – объясняет появление нового формата в предложении директор по развитию Sminex Сергей Свиридов. – Поэтому мы стараемся максимально использовать полезную площадь строения и везде, где это технически возможно, у нас есть мансарды. К тому же если заранее все продумать, то их создание не требует от застройщика серьезных усилий».

Но если поначалу девелоперы делали небольшие по площади (50–60 кв. м) мансарды, теперь значительная часть предложения начинается от 100 кв. м. Ольга Смирнова считает, что это логично: «Мансарду в современном российском понимании имеет смысл относить к верхнему сегменту рынка, следовательно, это должно быть большое пространство, с высокими потолками, с возможностью надстройки антресоли, а не малогабаритный пенал».

Когда речь заходит о строительстве мансарды или реконструкции чердака в жилых домах, застройщики без особого энтузиазма берутся за дело. «Девелоперы, работающие в жилом сегменте, отказались от мансард уже давно, так как столкнулись со сложностями в реализации такого товара, – комментирует Елена Семина, исполнительный директор агентства «Усадьба». – Потеря общей площади из-за скосов, низкая инсоляция приводят к тому, что такое жилье тяжело продается. Застройщику проще построить кубик с прямой крышей, чем изощряться с мансардами, тем более что сложная линия кровли – это еще и всегда дороже. А продажная стоимость мансардных квартир в среднем ниже на 25% в сравнении с квартирами на других этажах в том же доме».

Сделай сам

Те, кому романтика крыш по-прежнему не дает покоя, но не хватает денег на пентхаус, может попытаться самостоятельно превратить чердак в доме в мансарду.

Для начала чердак надо сделать собственностью. Процедура следующая: определиться с подходящей площадкой (чердак или технический этаж), выяснить, не включен ли дом в план капитальной реконструкции или программу сноса (если дом в этих списках, то можно забыть про затею), заручиться письменным согласием всех собственников жилья и других помещений, расположенных в доме, собрать документы в Мосжилинспекцию, подготовить проектно-сметную документацию на устройство мансарды и получить решение комиссии Госстройнадзора на освоение чердачного пространства (или его отдельного участка). Затем можно зарегистрировать собственность на помещение в Московском управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). После регистрации согласно разработанному и утвержденному проекту можно приступать к освоению чердака.

Такой порядок действует в столице с 2011 г. на основании постановления правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах. До этих пор всеми чердаками и подвалами в жилых домах ведали префектуры. Они проводили конкурсы на переоборудование чердаков и выдавали разрешения. С 2004 г. такие конкурсы в Москве не проводятся. Статистики о количестве жилых мансард в столице на сегодняшний день нет ни в Росреестре, ни в Госстройнадзоре, ни в Мосжилинспекции. Причина проста: мансарда либо регистрируется как отдельно взятое жилое помещение (т. е. квартира), либо присоединяется к уже имеющейся жилплощади. Таким образом, выделить мансарду из общего списка квартирного фонда специалисты Росреестра не могут.

Владимир Кушнарев, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, не считает, что изменение процедуры оформления чердаков в частную собственность сделало ее проще и понятнее. «Чердак относится к общему имуществу дома, поэтому процесс присоединения занимает довольно много времени. Особое внимание необходимо обратить на юридическую подготовку документов, так как в случае нарушения действующих норм сделку по присоединению чердака можно оспорить в суде», – предупреждает он.

Слова риэлтора подтверждает помощник руководителя Росреестра по Москве Роман Строков: «Когда чердаки были в ведении префектур, были четкая схема, отчетность, контроль, велась статистика. Сейчас, мне кажется, этот процесс хоть и стал более демократичным, но вряд стал проще. Я с трудом представляю себе жителей многоквартирного дома, которые сообща решили безвозмездно выделить одному из собственников часть общедомового имущества и позволили что-то построить на крыше дома. Люди стали более внимательно и осторожно относиться к любым имущественным сделкам».

Если решимости ввязываться в общение с соседями нет, можно в качестве эксперимента снять мансарду на месяц, год или два – так, как это распространено в Европе. «И практично, и романтично», – убежден прозаик Гаврилов.