Власти Ленобласти меняют правила игры на строительном рынке

Администрация Ленинградской области с 2013 г. компенсировала девелоперам до 70% уплаченных в бюджет региона налогов, возвращая до 100% расходов за детские сады и школы. По уже заключенным с девелоперами соглашениям в ближайшие шесть лет администрация обязалась выкупить около 60 социальных объектов на 15 млрд руб., сообщил вчера на IX Съезде строителей Ленинградской области губернатор региона Александр Дрозденко. Прошлый год, по его словам, оказался рекордным для области по объемам возведенного жилья – 2,3 млн кв. м, на 30% больше, чем годом ранее. Но даже в лучший год бюджет получит от строительной отрасли около 2 млрд руб. налогов при том, что возвращать придется больше. «Есть перекос не в пользу бюджета», – сказал Дрозденко. По оценкам чиновников, во Всеволожском, Ломоносовском, Тосненском, Гатчинском и Кировском районах нагрузка на бюджет по социальной и дорожной инфраструктуре к 2030 г. может достигнуть 142 млрд руб. «Мы не хотим оказаться в ситуации, когда не сможем выполнить обязательства», – предупредил Дрозденко.

По его словам, власти подготовили новую схему работы с застройщиками: те компании, которые строят в так называемой «красной зоне» – в 10–15 км от кольцевой автодороги, между границей с городом и трассой А-120, – смогут вернуть налоги в размере 50% от стоимости построенных ими социальных объектов. Включение участков в границы земель населенных пунктов там будет разрешено в ограниченных случаях – например, если территория требуется для сооружения социальных или транспортных объектов, говорит Дрозденко. В «желтой зоне» – за границами А-120 – условия выкупа социальных объектов не изменятся, но строители будут софинансировать возведение инженерных сетей и транспортных развязок вне своих кварталов. Дрозденко считает, что в «желтую зону» попадут Кировский, Тосненский, Гатчинский районы.

Отдаленные районы области отнесены к «зеленой зоне» и там не будет ограничений для строительства, а социальная и инженерная инфраструктура будет возводиться за счет бюджета, обещает вице-губернатор области Михаил Москвин.

Заместитель гендиректора группы ЛСР Александр Вахмистров предложил, чтобы власти Ленобласти выкупали объекты в «красной зоне» в рассрочку. В новых условиях строить в области будут меньше, экономика девелоперских проектов там и так на грани рентабельности, а ближайшие годы не будут легкими для рынка, говорит Вахмистров. Застройщики по закону не могут тратить средства дольщиков на социальные объекты, напоминает он. Дрозденко говорит, что рассрочка в 5–7 лет возможна, но эта схема, как и точные границы зон, еще будут обсуждаться со строительным сообществом. В любом случае новые условия работы в области для девелоперов будут привлекательнее, чем в Петербурге, уверен он. По всем уже подписанным соглашениям власти выполнят свои обязательства и выкупят соцобъекты, заверил он.

Утвердить новые правила администрация, по словам Дрозденко, планирует в ближайшие два-три месяца. Они могут быть пересмотрены, когда экономическая ситуация улучшится, добавил он.

Решение областных чиновников нарушает честную конкуренцию – одни компании получат поддержку, а другие заплатят за себя и за тех, кому сегодня помогают власти, недоволен один из областных девелоперов, пожелавший остаться неназванным.

Логика властей понятна, денег в бюджете нет, поэтому надо искать компромисс, считает гендиректор ЦДС Михаил Медведев. По его словам, это приведет к снижению рентабельности застройщиков и объемов строительства. Но главное, что власти не сделали это задним числом и обещают выполнить уже взятые обязательства, радуется Медведев.

Следствием будет удешевление земли и снижение маржи лендлордов, считает президент Союза строительных организаций Ленобласти Георгий Богачев. На стоимости жилья это не отразится, ведь ее определяет рынок, уверен он. Если затраты бизнеса возрастут, то в итоге это приведет к увеличению стоимости жилья, не согласен гендиректор Rocket Group Борис Латкин. Стоимость земли в проектах комплексного освоения, по его оценкам, составляет около 10%. Эффективными и без нагрузки на бюджет могут быть проекты комплексного освоения территорий, когда девелопер берет на себя затраты на инфраструктуру, уверен Латкин.