Более 1,1 млн прав на дома и участки зарегистрировано по «дачной амнистии» в Московской области

Но упрощенный порядок регистрации вступает в противоречие с требованиями местных властей к документам
Стремление государства поставить на учет побольше частных домов вступает в противоречие с ранее принятыми законами и кодексами /Максим Стулов / Ведомости

Для домовладений со статусом ИЖС действие дачной амнистии (так называют упрощенный порядок регистрации) прекратилось в августе 2018 г., для садовых домов – 1 марта 2019 г. Недавно в Думу был внесен законопроект, предлагающий возобновить дачную амнистию и продлить ее действие до 1 марта 2022 г.

В этом нет ничего нового: с 2006 г. дачную амнистию продлевали уже четыре раза. Закон относится и к участкам, и к постройкам. С 2006 г. в упрощенном порядке в целом по России оформлено около 10 млн участков и 3,5 млн домов.

В исходном варианте, чтобы поставить на учет постройку, достаточно было представить в регистрирующие органы документ о правах на участок и декларацию с описанием дома. С 2017-го понадобился техплан, изготовленный на основе той же декларации.

Девелоперы отмечают положительную роль дачной амнистии. «Амнистия – благо! – уверен Святослав Филиппов, девелопер проектов «Иннола парк» и «Изумрудный город». – Потому что иначе приходится иметь дело с многочисленными нестыковками в законах и процедурах, с ограниченными возможностями исполнителей на местах». «Это была реально хорошая процедура для оформления недвижимости, – полагает Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости». – Механизм был понятным и доступным. Но почему-то у нас любят сначала построить сложный неуклюжий процесс, затем упростить его на какое-то время, а потом опять вернуться к неудачной модели».

Окончание амнистии вызвало, как водится, некоторый ажиотаж: например, в Ленобласти за четыре месяца 2019 г. поставили на учет 17 058 жилых домов. Это больше, чем за весь 2018 год (16 103 жилых дома). В Москве за 12 лет по амнистии зарегистрировано 85 000 прав на дома и участки, в Московской области – более 1,1 млн. В Ленинградской области – около 200 000 прав.

С землей у большинства владельцев особых проблем не возникает. Бывают пересечения с границами Лесного фонда, водоохранных зон и проч., но не так часто. А вот с регистрацией домов возникают серьезные сложности.

С августа 2018 г. вступили в силу поправки в Градкодекс, которые предусматривают не упрощенный, но уведомительный порядок регистрации. И тоже на основе техплана. До 1 марта 2019 г. был объявлен переходный период: дома до 500 кв. м на участках ИЖС полагалось регистрировать в уведомительном порядке, на садовых участках и наделах ЛПХ продолжал действовать упрощенный (по амнистии). В садоводствах тоже разрешили строить жилые дома.

В законопроекте, направленном в Думу, предлагается переходный период продлить еще на год. И вот здесь кроется главная проблема. Потому что уведомительный порядок сформулирован замечательно. Просто и понятно. Но среди законных причин возможного отказа есть и такая: «несоответствие постройки правилам застройки и документам территориального планирования». Что на практике создает массу проблем и гражданам, и чиновникам.

Один из примеров: многодетной семье предоставили дачный участок в Ломоносовском районе Ленобласти. Семья начала стройку, отправили уведомление – и получили отказ. Причина: градрегламенты для участка не утверждены, а значит, нельзя согласовать проект. Садовод из Всеволожского района обратился в муниципалитет с уведомлением, чтобы поставить на учет давнюю постройку, – и тоже отказ: «Правила землепользования и застройки <...> не позволяют строить жилые дома на землях садоводства». Похожих случаев десятки.

В Подмосковье своими бедами делятся участники профильных форумов: «Подала декларацию с отметкой «жилой дом». Сегодня позвонила девушка и говорит, что мы не можем зарегистрировать дом как жилой, а только как садовый. У них на этот счет какие-то внутренние инструкции». «Пытался оформить разрешение на строительство, несколько раз запрашивал градплан участка, но получал отказ с формулировкой: земли населенных пунктов с разрешенным использованием «садоводство» застройке не подлежат» (это, кстати, проблема для всех садоводств на территории новой Москвы). «Администрация дала типа согласие, но потребовала согласований с Лесфондом, с Росрыболовством и Роснедрами, с двумя аэропортами. И еще нужны раскопки (историческое поселение)!»

Рамочная амнистия вступает в противоречие с представлением местных властей о должном наборе документов территориального планирования. Что еще хуже: для реализации уведомительного порядка нужен градплан участка, а для сельхозугодий такой документ вообще не разрабатывается (какое градостроительное планирование на пашне?). К сведению: в Ленинградской области 80% садоводств – около 40 000 га – находится как раз на сельхозземлях, в том числе на угодьях.

В комитете по архитектуре Ленинградской области подтвердили: «Возведение объектов капитального строительства (в том числе жилого дома) на садовых участках допускается только в случае, если такие участки включены в предусмотренные ПЗЗ (правилами землепользования и застройки) территориальные зоны, применительно к которым утверждены градрегламенты, предусматривающие возможность такого строительства». Об этом же говорит и первый заместитель министра имущественных отношений Московской области Алексей Вьюрков: «Администрация на каждом этапе осуществляет проверку соответствия требованиям градостроительных норм и правил и выдает уведомления о соответствии или несоответствии». А если правил нет (не разработаны, не утверждены), тогда, скорее всего, последует отказ. Хотя единой практики нет, а есть «особые условия», зависящие от администрации района и поселений.

Теперь правительство РФ предлагает на ПЗЗ и градпланы не обращать внимания: «Кадастровый учет и госрегистрация прав на жилые или садовые дома <...> осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 217-ФЗ» (это действующий закон о садоводах, он как раз гласит: «Строительство капитальных объектов на садовых участках допускается только в случае, если такие участки включены в предусмотренные ПЗЗ территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства»). Руководитель Росреестра Виктория Абрамченко в специальном релизе указала: «Законопроектом (о продлении дачной амнистии. – «Ведомости») также предлагается установить возможность регистрации независимо от наличия территориальных зон и градрегламентов».

Закон о продлении дачной амнистии, скорее всего, примут. Потому что чиновникам нужно отчитываться о растущем вводе жилья (120 млн кв. м к 2024 г.), а государству необходимы новые объекты налогообложения. Вот только работать он будет выборочно. Потому что вступает в противоречие с другими федеральными (Градкодекс, закон о регистрации) и местными актами.

Если в погоне за показателями муниципалам велят не капризничать и согласовывать все подряд – получим мину замедленного действия: тысячи строений, зарегистрированных в кадастре, но не соответствующих нормам. Особенно в старых садоводствах: ширина проездов, отступы от границ, пожарная безопасность – по каждому из этих параметров возможны нарушения. С перспективой оспаривания в судах и признания их в дальнейшем «самовольными постройками». Прецеденты есть.

«Проблема чистоты прав на загородные объекты становится одной из ключевых. Сейчас во многих вопросах царит полная неразбериха, – отмечает Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens. – Что можно строить, что нельзя, кому принадлежат сети, кто распоряжается дорогами и т. д. И дачная амнистия толком не решает этих проблем, а просто откладывает их на потом».

«Как сложится судьба дач, построенных давно и без учета действующих норм, – вопрос открытый», – соглашается Сергей Балуев, директор по продажам компании «Факт. Коттеджные поселки».

По мнению Дмитрия Иванова, директора юридического департамента группы «Эталон», эффективным было бы сочетание кнута и пряника: максимально упростить процедуры для ИЖС и садоводств, но одновременно жестко требовать обязательной постановки построенного на учет.

Существенно упростить ситуацию могло бы проведение комплексных кадастровых работ за счет бюджета – хотя бы границы государственных земель определить. Но на это нужны деньги, а их, как известно, нет. Зато Росреестр планирует поднять плату за получение сведений из кадастра.