Stone Hedge может поучаствовать в строительстве башен рядом с «Авиапарком»

Девелопер Stone Hedge станет участником крупного офисного проекта рядом с торгово-развлекательным комплексом «Авиапарк» на Ходынском поле, рассказали «Ведомостям» два консультанта, работавших с компанией. По данным «СПАРК-Интерфакса», 21 июня у фирмы «Авиапарк-1», которой принадлежат права на два земельных участка на 4,8 га по этому адресу, сменился генеральный директор. Им стал Денис Студенецкий, который ранее возглавлял АО «Точечные инвестиции». Эта компания выступает застройщиком бизнес-центра на 50 000 кв. м в Дмитровском проезде. Этот проект входит в портфель Stone Hedge. Представитель девелопера от комментариев отказался.

На самих участках рядом с «Авиапарком» столичная градостроительно-земельная комиссия одобрила возведение двух многофункциональных комплексов на 120 214 и 158 940 кв. м. Их максимальная высота составит 230 м (примерно 65 этажей). Два консультанта, работавших с этими проектами, указывают, что их строительством должна была заниматься владеющая «Авиапарком» фирма ТВК «Авиапарк». Ее конечными бенефициарами считаются структуры семьи Аркадия Ротенберга (сначала его самого, потом сына Игоря, а затем дочери Лилии) и бизнесмена Михаила Зайца, совладельца Amma Development (факт, что совладельцем ТВК «Авиапарк» являлся Игорь Ротенберг, «Ведомостям» подтверждал представитель бизнесмена в 2017–2018 гг. О переходе доли в компании сестре Лилии писал Forbes в 2021 г.).

Будут ли они в итоге заниматься строительством этих многофункциональных комплексов, точно не известно. Представитель Ротенбергов на запрос «Ведомостей» не ответил. Один из консультантов считает, что ТВК «Авиапарк» останется в проекте, а Stone Hedge выступит fee-девелопером башен, т. е. будет возводить их за вознаграждение. Такое решение кажется опрошенным «Ведомостями» экспертам оправданным. Директор департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Николай Горюнов говорит, что за счет такой сделки компания сможет расширить портфель проектов и повысить узнаваемость собственного бренда, собственник же участка получит качественный объект. У Stone Hedge есть большой опыт реализации подобных проектов сопоставимого масштаба, соглашается директор направления инвестиционного брокериджа CORE.XP Александр Пятин. Консультанты также напоминают, что владельцы «Авиапарка» уже пытались привлечь другие компании в проекты на Ходынском поле. К примеру, ранее они вели переговоры о строительстве офисных башен там с американской компанией Hines, однако партнерство между ними так и не состоялось.

Stone Hedge специализируется на строительстве коммерческой и жилой недвижимости в Москве. Ее портфель сейчас составляет порядка 1,2 млн кв. м.

Среди объектов девелопера – бизнес-центры Stone Towers рядом со ст. м. «Савеловская», «Stone Савеловская» на ул. Двинцев и «Stone Ленинский» на ул. Вавилова. В последнее время компания наращивает и число жилых проектов. В частности, помимо офиса на 100 000 кв. м она построит на Старокалужском шоссе жилой комплекс на 50 000 кв. м. По такой же схеме она будет застраивать и участок на Золоторожском Валу: там появится бизнес-центр на 100 000 кв. м и жилье на 37 000 кв. м. Девелопер принадлежит Максиму Гейзеру.

Инвестиции в строительство двух небоскребов могут составить около 42 млрд руб. без учета отделки, подсчитал директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин. Схожие цифры – 42–44,8 млрд руб. – приводит и Пятин. Учитывая то, что вознаграждение fee-девелопера, как правило, составляет 7–10% от суммы затрат, Stone Hedge может заработать на этих проектах 2,9–4,4 млрд руб., говорят опрошенные «Ведомостями» консультанты. Ставка аренды в таких объектах может составить около 40 000–45 000 руб. за 1 кв. м в год, говорит Кутявин. Если же компания решит продавать офисные блоки, то их цена может начинаться от 350 000 руб. за 1 кв. м, отмечает партнер NF Group Мария Зимина.

Офисы на Ходынском поле будут востребованы, считают консультанты. По итогам первого полугодия 2023 г. доля свободных площадей на московском рынке офисов составляет всего 9,8%, говорит Зимина. Объем сделок аренды и купли-продажи, по предварительным итогам шести месяцев, вырос более чем в 1,5 раза год к году и достиг 865 000 кв. м, резюмирует Пятин.

Зимина отмечает, что расположение рядом с торговым центром «Авиапарк» будет привлекательным для многих компаний. Это место с высоким пешеходным трафиком, до него будет удобно добираться на личном и общественном транспорте. Спрос могут сформировать арендаторы из секторов сферы услуг, а также технологические компании и стартапы, полагает Зимина. Пятин указывает, что офисные площади в рамках проекта могут заинтересовать как частных розничных инвесторов, так и организации, которые ведут свою деятельность в «Авиапарке».

Непрофильные игроки часто привлекают профессиональных девелоперов для застройки своих площадок. К примеру, MR Group выступает fee-девелопером штаб-квартиры холдинга «Яндекс» на ул. Косыгина. Она также возводит для госкорпорации ВЭБ.РФ рядом с Белорусским вокзалом многофункциональный жилой комплекс Slava. Застройщик элитного жилья Vesper для реализации крупного офисного кластера на Бережковской набережной недалеко от Киевского вокзала привлек в качестве партнера компанию AB Development (она строила бизнес-центры «Большевик» и «Аркус» на Ленинградском проспекте в Москве, «Тринити» и «Электро» в Санкт-Петербурге).