Потенциал заемщиков исчерпан

Льготные программы подстегнули рынок, но возможностей для роста почти не осталось
Все россияне, способные оплачивать ипотеку, ее уже взяли /Максим Стулов / Ведомости

Июль стал рекордным для российских банков как по объемам выдачи ипотечных кредитов, так и по размеру процентной ставки. Эксперты ожидают дальнейшего роста объемов ближе к окончанию срока действия программы господдержки, а в случае ее сворачивания – резкого спада.

Именно льготные программы ипотеки стали драйвером роста в июле. По данным Объединенного кредитного бюро, было выдано 129 000 ипотечных займов на общую сумму 320 млрд руб., что побило все предыдущие рекорды и на треть превысило показатели этого периода за прошлый год. Но рекордными стали не только объемы выдачи ипотечных займов, но и процентная ставка по ним.

На днях генеральный директор Дом.РФ Виталий Мутко заявил, что в российские банки поступило уже 501 200 заявок на получение ипотеки по новой программе с господдержкой, а в ряде банков ставка по льготным кредитам уже опустилась до рекордных 6,1%. В некоторых банках заявляют, что озвученные Мутко ставки – далеко не предел.

«В июне Росбанк снизил для новых клиентов минимальные ставки по программе «Семейная ипотека» до 3,2% и по программе «Льготная новостройка» до 4,35%», – отметил руководитель «Росбанк дома» Денис Ковалев.

По оценкам Дом.РФ, на сегодняшний день использовано около 42% запланированного увеличенного лимита программы, запущенной по поручению президента РФ Владимира Путина. Лидером по портфелю льготной ипотеки в компании называют Сбербанк, выдавший 75 600 кредитов на 186 млрд руб. Также в десятку входят ВТБ, Альфа-банк, Промсвязьбанк, «Открытие», банк Дом.РФ, Россельхозбанк, банк «Санкт-Петербург», «Абсолют банк» и банк «Уралсиб», уточняют в Дом.РФ.

Льготные программы стимулировали отложенный спрос, который стал мощным драйвером рынка. «В условиях нестабильности и экономической рецессии программа по субсидированию ипотечного кредитования помогла вернуть платежеспособный спрос граждан на недвижимость, поддержать строительную и банковскую отрасль весной 2020 г. Возможность взять ипотеку по минимальной за всю историю ставке активизировала отложенный спрос. Если бы не пандемия коронавируса, то ждать российским гражданам снижения ипотечных ставок до средневзвешенных значений в 7,5% пришлось бы еще 2–3 года», – уверена доцент кафедры финансов и цен РЭУ им. Г. В. Плеханова Диана Степанова.

Однако уверенная динамика, которую показывает ипотечный рынок сегодня, может не продержаться даже до конца года, считают эксперты. Генеральный директор девелоперской компании Macon Realty Group Илья Володько убежден, что льготная ипотека сегодня оказывает существенное влияние на первичный рынок недвижимости, но переоценивать ее не стоит. «Это серьезный инструмент поддержки строительных компаний, а также стимулирования спроса для тех, кто не располагал достаточными резервами для более весомого первоначального капитала. Однако ожидать от этой программы взрывного роста я бы не стал. Очевидно, что интерес к ней будет подогреваться ближе к 1 ноября, когда встанет вопрос, будет ли продлеваться действие программы. Пока явных сигналов на этот счет от правительства не поступало», – пояснил Володько.

Даже если действие программы будет продлено, темпы роста выдачи кредитов могут замедлиться в 2021 г. По оценке Macon Realty Group, в городах России под условия льготной ипотеки подпадает от 18 до 62% всех квартир на первичном рынке. Остальные просто не вписываются в максимальный размер льготного кредита (3 млн руб. в регионах, 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге). В случае завершения программы льготной ипотеки девелоперы ожидают роста ставок по ипотеке минимум на 1%.

Впрочем, до этого, скорее всего, не дойдет. Заведующий лабораторией «Исследования денежно-кредитной системы и анализа финансовых рынков» РЭУ им. Г. В. Плеханова Денис Домащенко убежден, что программу льготной ипотеки продлят. Он также считает, что рост ипотечных сделок будет инерционным, при этом уровень ставок может быть и ниже 6,5% в случае снижения ключевой ставки ниже 4% к концу года. В регионах, по мнению Домащенко, многое зависит от активности самих банков и от возможностей населения. Серьезным ограничивающим фактором может стать отсутствие заемщиков, которые в состоянии обслуживать кредит даже с нулевым первоначальным взносом.

«С точки зрения уменьшения рисков банков было бы правильнее снижать процентную ставку, но повышать первоначальный взнос, размер которого я считаю оправданным на уровне 20% от стоимости недвижимости. Однако потенциал качественных заемщиков, которые располагают первоначальным взносом, в России практически исчерпан. Если и дальше пойти по пути снижения первоначального взноса, возможно повторение так называемого японского сценария, когда в начале 90-х рынок ипотеки там упал после бурного роста, а у банков на балансе осталось рекордное количество недвижимости по ценам выше рыночных», – рисует возможные перспективы доцент РАНХиГС, советник гендиректора «Открытие брокера» Сергей Хестанов.