Как ЦБ может спасти рынок от ипотеки с околонулевыми ставками

Банк России планирует применять меры в отношении ипотеки от застройщика, по которой предлагаются «маркетинговые» ставки в 1% и ниже, так как такие условия во многом вводят в заблуждение заемщиков. Об этом заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина 16 сентября на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров. В ЦБ не уточнили, какие меры они собираются применять.

«Сейчас многие видят, что есть действительно очень низкие ставки, даже близкие к 0% – так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход. Это очень часто связано с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. И потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится какой-то единоразовой компенсацией с банком», – объяснила позицию регулятора Набиуллина.

Глава ЦБ пояснила, что при низкой инфляции процентные ставки по длинным кредитам, к которым относится и ипотека, снижаются и становятся более стабильными. По ее словам, рыночные ставки по ипотеке в России не могут быть ниже ставок по долгосрочным облигациям федерального займа (ОФЗ), при инфляции в 4% они не могут быть ниже 6%. По данным Дом.РФ на 9 сентября, средневзвешенная ставка в топ-20 банков на новостройки – 10,05%, на вторичный рынок – 10,18%, по рефинансированию – 10,15%, по льготной ипотеке с господдержкой – 6,63%, по семейной ипотеке – 5,63%.

Ипотека со скидкой

Ипотека от застройщика – это кредит, который застройщик предлагает оформить у банка-партнера. В рамках сотрудничества застройщиков и банков последние обычно предлагают потенциальным клиентам привлекательные условия по ипотеке: низкие процентные ставки, «ипотеку по двум документам», отсутствие первоначального взноса и т. д. Такая ипотека распространяется только на покупку квартир в новостройках, скидка по ставке может действовать как весь период, так и первые год-два и применяться по базовым программам и по ипотеке с господдержкой.

Программы с околонулевыми ставками предлагаются как со стороны застройщика, так и со стороны банков, поясняет аналитик банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова. В первом случае застройщик предлагает получить ипотеку у банков-партнеров, во втором околонулевая ставка предлагается при покупке новостройки у застройщиков – участников спецпрограммы банка в рамках проектов с эскроу (счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом), строительство которых финансируется банком.

Субсидирует низкую ипотечную ставку не банк, а застройщик: деньги он берет из ранее накопленных собственных средств либо заимствует их у того же банка, поясняется в блоге сервиса «Домклик» Сбербанка. Каждый процент снижения ставки обходится застройщику примерно в 3,3% стоимости квартиры. Таким образом, строительная компания может выплатить банку до 20–40% стоимости жилья. Поэтому застройщики увеличивают цены на квартиры как раз на размер выплачиваемой банку комиссии, отмечают в блоге «Домклика»: покупателю достается более дешевая ипотека, но наценка на квартиру может составлять 20–25%.

Как правило, застройщики предлагают клиентам либо воспользоваться скидкой, либо взять ипотеку с минимальной ставкой, говорит зампред банка «Зенит» Наталья Тутова, в последнем случае девелопер компенсирует затраты за счет увеличения стоимости жилья. Разница в стоимости составляет в основном 10–20%, подтверждает заместитель председателя правления «Абсолют банка» Антон Павлов.

Застройщики, как правило, субсидируют ставки не по всем объектам жилого комплекса, а на отдельные квартиры, говорит Павлов. Например, на нижних этажах или с окнами на проезжую часть квартира дешевле, стоимость квадратного метра в трехкомнатной квартире меньше, чем в однокомнатной. Условия ценообразования не раскрываются, что может ввести покупателя в замешательство, отмечает Павлов.

Подобные программы все же не являются массовыми, зачастую по ним застройщики продают ограниченное число квартир, отмечает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.

На фоне условий по программам классической ипотеки программы от застройщика смотрятся довольно выигрышно для заемщика за счет низкой процентной ставки, отмечает эксперт финансового маркетплейса «Сравни.ру».

Когда покупатель выбирает квартиру в жилом комплексе, он может сравнить условия и решить, что ему удобнее: заплатить меньше за квартиру, но оформить кредит под 5–6% годовых или переплатить за квадратные метры, но получить заемные средства под минимальный процент, говорит Павлов. Если сделать расчет, то заемщику на короткий срок – 3–5 лет – выгоднее купить квартиру дешевле под стандартный процент, если срок более длительный – то с субсидированием ставки застройщиком, отмечает он. Если заемщик не планирует погашать кредит досрочно, а первоначальный взнос небольшой, то такой продукт может быть более выгоден, так как из-за маленькой ставки на долгий срок полная стоимость кредита получается ниже, согласна Богомолова.

Хотя цена приобретаемой квартиры возрастает, как правило, расчетная переплата по рыночной ипотеке остается выше, чем в случае льготной программы, а для заемщика переплата и ежемесячные платежи – это зачастую ключевой момент в принятии решения о покупке жилья, говорит Доронкин. Но такие льготные программы подходят для заемщиков, которые приобретают жилье для личных целей, поскольку в случае инвестиционной покупки как раз завышенная стоимость жилья может стать стоп-фактором, добавил он.

«Это пузырь»

Ипотека от застройщика не является напрямую введением в заблуждение или обманом, говорит младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский, людям просто предлагают не самую выгодную сделку со специфическими рисками. Покупателю предлагают конкретную квартиру за конкретную цену с предоставлением ипотечного кредита на конкретных условиях, подтверждает адвокат и партнер юридической компании Legalplant Евгений Пугачев, никакого обмана, лукавства и введения в заблуждение.

У такой ипотеки есть ряд рисков не только для заемщика, но и для экономики страны в целом, отмечают эксперты. Если случится дефолт, банк не сможет после реализации заложенного имущества по реальной рыночной стоимости закрыть остаток долга и покрыть издержки, говорит юрист коллегии адвокатов Delcredere Карина Анненкова. Риски заемщика практически аналогичные, отмечает она: клиенту не хватит реализованной стоимости, чтобы расплатиться с банком, так как продавать квартиру он будет по рыночной цене, а не по той, по которой он купил квартиру у застройщика.

Околонулевая ставка приведет к росту проблемной задолженности на балансах банков-кредиторов, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Это может привести к росту цен на жилье и росту инфляции, добавляет Пугачев. В перспективе ипотека от застройщика – это пузырь, отмечает Путиловский, ЦБ не правомочен указывать, как застройщикам вести бизнес, однако к банкам, надувающим рынок, он может применить меры.

Что может предпринять ЦБ

На данный момент законодательство не содержит мер, направленных против субсидированной ипотеки, говорит Анненкова, но ЦБ может установить минимальную разрешенную ставку по ипотеке. Регулятор будет оказывать влияние на банки, чтобы не допустить широкого втягивания кредитных организаций в подобные продажи, согласен Пугачев.

Рыночных мер к застройщикам в данном случае нет и не может быть, говорит президент Becar Asset Management Александр Шарапов. По его словам, субсидированные кредиты сильно помогают отрасли, позволяя поддерживать просевший в последние месяцы спрос на новостройки. ЦБ может выпустить какие-то запретительные нормативные акты, предполагает он, но это приведет к ограничению конкуренции на рынке новостроек.

Ограничения сократят количество предложений от застройщиков, предполагает Тутова, что приведет к увеличению средней ставки на первичном рынке. В случае введения регулирования, например повышенных коэффициентов риска, число выдач в рамках таких программ резко снизится либо ставки по ним несколько вырастут, согласен Доронкин.

К концу года количество подобных предложений на рынке сократится и ситуация изменится без дополнительных мер, полагает Павлов, но сейчас околонулевые ставки оказывают ипотечному рынку хорошую поддержку. Эксперт предлагает разработать требование к застройщикам раскрывать информацию о формировании цены и условиях продажи. Это даст рынку позитивный импульс, согласна Тутова.