Рискованный рынок

Россия возглавила список самых рискованных и одновременно наиболее высокодоходных рынков недвижимости в мире согласно оценке американской компании Prudential Real Estate Investors (PREI). На днях она опубликовала исследование надежности капиталовложений в недвижимость в разных странах по сравнению с США. Вкладывать в российскую недвижимость, оказывается, рискованнее, чем в индонезийскую. Но и выгоднее - риэлторы считают, что на самом деле доходность здесь даже выше, чем указанные в исследовании 35%.

Среди 44 государств, упомянутых в исследовании, Россия занимает 1-е место по степени рискованности, показатель текущего кредитного рейтинга для нее составляет 19,3. На 2-м месте - Индонезия с рейтингом 27,1. Самыми надежными странами для вложений в недвижимость признаны Швейцария, Германия и Франция, где уровень риска ниже, чем в принятых за точку отсчета США (их кредитный рейтинг составляет 90,9). В Нидерландах этот показатель совпадает с американским.

Данные последнего исследования в отношении России не претерпели серьезных изменений по сравнению с предыдущими - сентябрьский рейтинг был таким же, а в марте риск был несколько выше - 20.

Prudential Real Estate Investors является подразделением страховой компании Prudential Insurance Company of America и осуществляет операции через Prudential Investment Corporation. По данным на 30 июня 1999 г., PREI управляла активами более чем в $12 млрд от имени более 300 институциональных клиентов. Компания занимается инвестициями в недвижимость на протяжении 25 лет.

Рейтинги стран основаны на данных Institutional Investor и Euromoney с использованием оценок фондовых рынков Morgan Stanley Capital Market International и International Finance Corporation.

Полный доклад можно прочитать по адресу: http: //www.prudential.com/inst/business/prei Как пишет в исследовании управляющий директор PREI Уиллард Макинтош, инвесторы, вкладывающие деньги в недвижимость, сталкиваются с тремя видами степеней надежности: степень надежности вложений капитала в целом в стране, степень надежности вложений рынок недвижимости и степень надежности сделок. "Риск, связанный с вложениями в рынок недвижимости и надежностью сделок, является основным показателем в развитых странах, однако для многих стран, в частности стран с развивающейся экономикой, степень надежности вложений в стране в целом является самым важным", - говорится в докладе.

Однако, по мнению Джека Келлехера, директора компании Noble Gibbons, давно работающей на московском рынке недвижимости, оценки PREI основаны только на анализе рынка ценных бумаг и государственных заимствований. "Их оценки рисков отражают общее мнение западных инвесторов о России, но недостаточны для анализа именно рынков недвижимости", - сказал он "Ведомостям".

По его словам, доходность 34,9%, которую PREI приводит в качестве характерной для девелоперских проектов в России, хотя и близка к истине, но не полностью отражает действительность. "Реальная цифра ближе к 40% ", - считает он. Келлехер отметил, что помимо общероссийских проблем и рисков (недавний кризис, нестабильный налоговый режим, несовершенство законодательства, отсутствие гарантий прав инвесторов) в каждом регионе есть дополнительные факторы, затрудняющие работу. Например, для московского региона он назвал невозможность покупки земли и регистрацию права собственности на объект недвижимости только после окончания строительства.

"Поэтому для строительства собственного производства компании Pepsico и Wrigley's выбрали Ленинградскую область, а не Московскую, - сказал директор Noble Gibbons. - Там можно купить землю и действуют другие правила заключения инвестиционных договоров".

С точки зрения российских компаний, рентабельность 30 - 40% соответствует сложившейся практике. "Если доходность меньше 30%, нет смысла осуществлять проект, - считает Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора "Московского инвестиционного агентства недвижимости" (МИАН), работающего в основном на первичном рынке. - Хотя более высокую доходность, скорее всего, могут иметь только самые крупные застройщики, например московское правительство".