Жилье дорожает медленно, но верно
Новогодние каникулы не вызвали сильного спада на квартирном рынке Москвы. Жилье продолжает дорожать, хотя резких ценовых перепадов не предвидится. Все более становится очевидным, что эпоха заметных колебаний цен на недвижимость уходит в прошлое и вызвать их могут только серьезные макроэкономические или политические потрясения.
Плавное подорожание.
Риэлторы оценивают рынок как стабильный с постоянной, хотя и небольшой положительной ценовой динамикой. В среднем цены плавно увеличиваются примерно на 1% в месяц, говорит генеральный директор агентства недвижимости "Бест" Григорий Полторак.
Например, по данным Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), стоимость современных панельных домов поднималась за последние полгода в среднем на $20 в квартал. Если летом 2000 г. квартиры в таких домах агентство продавало в среднем по $650 за кв. м, то три месяца назад хозяева требовали по $670 за кв. м, а сегодня цена достигла $690 за кв. м, сообщил заместитель гендиректора агентства Олег Репченко.
По словам председателя совета директоров агентства "Миэль" Григория Куликова, в январе на вторичном рынке был хороший спрос практически на все типы жилья. Наиболее быстро рос спрос на небольшие одно- и двухкомнатные квартиры, которые всегда были привлекательны из-за относительной дешевизны. Меньше всего интересуют потребителя трех- и четырехкомнатные квартиры в 9-этажных панельных домах брежневского периода.
"Спрос превышает предложение, особенно в секторе дешевых квартир", - говорит аналитик Московской центральной биржи недвижимости (МЦБН) Михаил Васильцов. Однако он указал, что рост цен в этом сегменте рынка сдерживает покупательская способность населения.
Активность в массовых районах.
Существенную роль в последнее время стали играть районы массовой застройки. "Они стали полноправным участником вторичного рынка, - говорит заместитель гендиректора по маркетингу корпорации "Инком" Алексей Федотенков. - В этих районах появился массовый выброс жилья". Наиболее заметна эта тенденция в Северном Бутове, Митине, Марьинском Парке, активно перепродаются квартиры в районах, где новое строительство в основном завершено, - Жулебине, Новокосине. "Идет процесс перераспределения купленного, - говорит Куликов. - Кое-кто покупал новостройки, просто вкладывая деньги, другие продолжают улучшать жилищные условия". Он указал, что спрос на эти районы традиционно высокий, так как в них нет откровенно плохого жилья - например, кухонь меньше 8 кв. м. Также он объясняет повышенную активность в этих районах более высокой концентрацией жилья, находящегося в частной собственности, по сравнению со средним показателем в 55% по всей Москве.
Одновременно, по мнению Федотенкова, практически умирает рынок типового жилья в центре города. В центральной части столицы существует огромное предложение элитных квартир, а сделки с типовыми квартирами почти не производятся. Это объясняется как крайне незначительным предложением, так и отсутствием спроса. Большинство живущих в центре привязаны к нему из-за престижности или удобства, а потенциальных покупателей отпугивают высокие цены, доходящие порой до $800 за кв. м даже в хрущобах. "Неразумно покупать плохую однокомнатную квартиру в центре, когда за те же деньги (имеется в виду общая стоимость квартиры) можно приобрести двух-трехкомнатную лучшего качества, - говорит Федотенков. - Центр оказался заложником своего положения".
Перспективы.
Аналитики считают, что в ближайшее время нет причин для резких изменений направления развития рынка. Постепенно цены будут расти, хотя темпы роста не будут высокими, оставаясь на нынешнем уровне. Однако не исключается, что некоторые факторы могут подхлестнуть цены вверх.
В частности, аналитики риэлторского агентства "САВА" в своем исследовании указывают, что на рост цен может повлиять уменьшение подоходного налога, развитие системы кредитования на приобретение жилья, дальнейший рост стоимости энергоносителей и строительства, а также увеличение бюджетных расходов по федеральным и муниципальным программам (военнослужащие, северяне, субсидии очередникам и т. д.).
"Одним из основополагающих факторов, определяющих ситуацию на вторичном рынке в Москве, является поведение первичного рынка", - считает Полторак. Он не исключил возможного повышения цен на новостройки, которые будут давить на вторичный рынок.
Среди факторов, сдерживающих рост цен, риэлторы называют растущую конкуренцию ближнего Подмосковья районам массовой застройки. Например, в Зеленограде цены ниже московских на 15 - 20% (в Зеленограде есть московская прописка), в еще более близких к столице Мытищах - в среднем на 30%. Но и в самих городах-сателлитах цены порой четко разнятся в зависимости от пригодности для работающих в Москве. Например, в Королеве близость к трассе или железнодорожной станции удорожает жилье на 30%. Тем не менее эксперты считают, что говорить о ближнем Подмосковье как о серьезном факторе, влияющем на рынок жилья столицы, пока что рано. По мнению Федотенкова, какое-то существенное влияние он сможет оказать не раньше, чем через пару лет.