Сезон офисных новоселий
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Весной 2003 г. на петербургский рынок было выставлено беспрецедентное количество офисных площадей довольно высокого класса. В городе один за другим открываются крупные по питерским меркам бизнес-центры, позиционированные как объекты категории В или В+ и ориентированные на уровень ставок от $300 за 1 кв. м в год.
Дорогие новостройки.
22 мая был официально открыт самый крупный и пафосный офисный объект - бизнес-центр "Петровский форт" на Финляндском пр. , 4 (класс В+). Корпорация "Строймонтаж" превратила в деловой комплекс общей площадью около 50 000 кв. м недостроенный корпус гостиницы "Санкт-Петербург". До 2001 г. незавершенка принадлежала РАО "ВСМ", а затем права на нее перешли к дочерней структуре "Строймонтажа".
В 14-этажной башне с видом на "Аврору" под офисы отведено девять верхних уровней (24 500 кв. м, из них арендопригодная площадь - 16 300 м). На нижних ярусах "Петровского форта" разместились магазины, рестораны, боулинг и фитнес-центр. В цоколе расположен паркинг на 100 машиномест. Над парадным входом установлен, по утверждениям архитекторов, самый большой козырек в Европе, "карусельные" двери имеют 6 м в диаметре.
Стоимость работ составила $30 млн. В строительство вложены собственные средства корпорации и кредиты банка "НИКойл". По словам директора управляющей компании "Петрофорт" Ирины Деркачевой, к моменту открытия было занято около 60% офисных площадей. Ежемесячно сдается в аренду примерно 2000 кв. м. К сентябрю руководство бизнес-центра рассчитывает достичь 90% показателя заполняемости. Помещения нарезаны на блоки от 22 кв. м. Арендные ставки составляют $325 - 390 за 1 кв. м в год, площади в пентхаузе предлагаются по $550.
Другой крупный офисный объект класса В+, который был запущен этой весной, - бизнес-центр "Мир" на ул. Ефимова (в двух шагах от Сенной площади). Исходным материалом для него также стал недострой. Компания "ДМД" приобрела заброшенный корпус площадью 14 000 кв. м у ОАО "Северо-Западное отделение ВНИПИ энергопром" за $1 млн. После реконструкции офисы занимают в нем 9000 кв. м, остальное пространство отведено под магазины и фитнес-центр. Офисные помещения оценены в $312 - 324 за 1 кв. м в год. Сейчас загрузка бизнес-центра составляет 70%.
К июню наконец заработает бизнес-центр класса В "Аскольд" на Красногвардейской площади, открытие которого несколько раз переносилось. 90% из 7400 кв. м уже заняты арендаторами при ставках $264 - 276 за 1 кв. м в год. Изюминка делового центра - общедоступный музей, посвященный допетровской истории приневских поселений.
Один из самых любопытных, хотя и небольших офисных центров, где на днях завершаются отделочные работы, - "Московский, 120" (ст. м. "Московские ворота"). Административное здание, выходящее на правительственную трассу, изначально принадлежало холдингу "Ленинец". В июне 2002 г. недвижимость, сменив нескольких собственников, перешла к ЗАО "Проспект". Эта компания, уплатив за здание площадью 2800 кв. м $1 млн, вложила еще $1,5 млн в его реконструкцию. Все площади сданы одному арендатору - Территориальному фонду обязательного медицинского страхования по Санкт-Петербургу. По словам менеджера проекта Максима Рыбакова, корпоративный клиент был найден еще на стадии проектирования, поэтому здание ремонтировалось под его конкретные требования, вплоть до приспособления подвала под архив. Бизнес-центр оборудован системами приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, в нем протянута единая компьютерная сеть, действует климат-контроль, интерьерами занимался немецкий дизайнер. По неподтвержденной информации, арендная ставка, в которую включены все эксплуатационные платежи, превышает $400 за 1 кв. м в год. Это прецедентно высокий показатель для Московского проспекта, особенно если учесть, что арендатор оптовый.
Начало миграции.
Если в сегменте новых офисных объектов наблюдается небывалое оживление, то управляющие некоторых действующих бизнес-центров отметили этой весной спад активности. Один из дестабилизирующих факторов - юбилейные торжества. До последнего момента отсутствовала информация о том, насколько будет парализована деловая активность в городе и как долго это продлится. Часть компаний отложили переговоры по поводу аренды помещений на послепраздничное время.
Однако есть и более серьезные причины спада. Начальник офисной службы ЗАО "Бизнес-центр "Нептун" Алексей Барабаш считает: "Весенние месяцы традиционно довольно вялые. А в этом году в "низкий" сезон на рынок вышли сразу несколько крупных офисных зданий. Старые бизнес-центры тут же почувствовали дефицит спроса. Кроме того, начался отток арендаторов в новые комплексы, хотя он пока мало ощутим".
Директор бизнес-центра "Мир" Ян Герм отмечает, что среди его клиентов есть бывшие арендаторы других офисных зданий. Аналогичная картина и в "Петровском форте". По оценке Александра Редькина, менеджера проекта "Сити-Центр" (еще одного крупного строящегося комплекса на Петроградской набережной) , примерно 15 - 20% площадей в бизнес-центре занимают арендаторы-мигранты.
На очереди новое офисное пополнение. Со второй половины 2003 г. на рынок будут выходить деловые здания, построенные с нуля и также претендующие на класс выше среднего. Вероятно, тогда между бизнес-центрами начнется настоящая конкуренция.
Свидетельство зрелости рынка - сделки купли-продажи офисных зданий. Сменил хозяина офисно-жилой комплекс, расположенный в тихом центре Петербурга. Объект принадлежал международному концерну Skanska. Сделка была оформлена как покупка акций ЗАО "8-я Советская, 31" - официального владельца недвижимости. Покупателем, по неофициальной информации, стала одна из газпромовских структур. Новый собственник пока не планирует сдавать помещения в аренду, а будет использовать их сам. Сумма сделки неизвестна, однако весной 2002 г. это здание полезной площадью 1970 кв. м предлагалось за $2,52 млн.
Skanska - не первая западная компания, которая расстается с доходной недвижимостью в центре Петербурга. Год назад шведская фирма JGB Consulting продала права на небольшой бизнес-центр на Серпуховской улице Балтийской инвестиционной корпорации.
Некоторые из иностранных инвесторов, осознав, что петербургский офисный рынок достиг пика, предпочитают реализовать объекты по максимальной цене, а отечественные компании, напротив, созрели для покупки представительств, отделанных по международным стандартам.