НА АСФАЛЬТЕ: Итальянский город с китайским названием

Название Китай-город получил не от китайцев - в XV в. про такую страну в заснеженной Руси мало кто слыхал. Название центральному району дали. .. итальянцы, которые построили Китайгородскую стену под руководством Петрока Малоя в XVI в. "Город" по-итальянски - citta. Иван III выселил за пределы Кремля ремесленников и купцов - так за Китай-городом закрепилось коммерческое назначение. С годами оно не изменилось. Сегодня этот район прежде всего административный и торговый. Хотя некоторые риэлторы полагают, что он может стать достойной альтернативой Остоженке.

Район памятников.

По отношению к району Китай-город вполне применимы прилагательные в превосходной степени. Он во многом самый-самый. Это самая древняя часть Москвы. Здесь сама Красная площадь, самый фотографируемый собор, самая большая библиотека, самый большой универсальный магазин, самая нелепая гостиница, самый пафосный торговый комплекс и т. д.

Китай-город - заповедная историко-архитектурная зона Москвы, сегодня это территория с особым статусом. Практически все расположенные здесь здания являются памятниками архитектуры, культуры и истории.

Перечень достопримечательностей района, включая памятники архитектуры, музеи, театры, гостиницы, рестораны, торговые центры, займет не одну страницу. Жить в таком окружении было бы крайне престижно. Но Китай-город по ночам почти безлюдный. Это район памятников. Или, как его официально называют, "деловой центр с торгово-гостинично-офисными функциями". Прохожих здесь можно встретить только днем, а вечерами жизнь в Китай-городе почти полностью замирает.

Почти, но не совсем. Жизнь в Китай-городе имеет свои неоспоримые преимущества. Во-первых, "из окна площадь Красная видна. .. ". Во-вторых, под боком множество бизнес-центров. Для трудоголиков в этом есть определенная прелесть. Кстати, крупнейшие торговые центры тоже рядом, что актуально для жен трудоголиков. В-третьих, музеи, театры, рестораны, казино и пр. имеются здесь в избытке.

А теперь пару ложек дегтя. Во-первых, плохие транспортные развязки. Пробки, выхлопные газы в плохо проветриваемых улочках. .. Во-вторых, здешние дома - преимущественно культурное наследие с деревянными перекрытиями, гнилыми коммуникациями и прочими прелестями царского наследия. И наконец, в-третьих, новых домов здесь нет. Или практически нет. А вот будут ли строить. ..

Правительственные планы.

Принятый в сентябре прошлого года план градостроительного развития территориальной единицы с особым статусом управления Китай-город на период до 2020 г. предусматривает "сокращение административно-деловых функций". Но не за счет развития жилых территорий (они, наоборот, сократятся с нынешних 1,1 до 0,3 га) , а за счет увеличения общественных с 29,3 до 44,7 га.

"Но что такое общественные здания? - задается вопросом Алена Бригаднова, менеджер отдела городской недвижимости компании Soho Realty. - Кинотеатры и т. д. ? Что бы ни решило правительство Москвы, оно никогда не сможет реализовать свои планы без привлечения частных инвесторов. А частники прежде всего думают о рентабельности проекта, и, если выгодно построить офисно-торговое здание, они не будут строить кинотеатр или клуб".

До 2005 г. территории административного назначения должны уменьшиться на 10 га, зато увеличится доля объектов общегородского значения. В районе через два года появятся три многофункциональных комплекса - "Мещанское подворье" (Ветошный пер. , 13 - 15) , "Казанское подворье" (Ветошный пер. , 11) , "Чижевское подворье" (ул. Никольская, 8/1, Богоявленский пер. , 1 стр. 2, 3). До 2020 г. планируется завершить строительство градостроительного комплекса на Боровицкой площади. В Китай-городе многофункциональных комплексов к тому моменту должно стать на 40% больше, их площадь составит 250 000 кв. м.

В районе будет реконструировано и построено шесть гостиничных комплексов: "Теплые ряды" (Богоявленский пер. , 6, ул. Ильинка, 3/8, стр. 3, 4) , "Шереметьевское подворье" (ул. Никольская, 10/2, стр. 2-а, 2-в, 1, 3-а, 3-б) , комплекс по Большому Черкасскому пер. , 4, стр. 1, 1-а, гостинично-туристический центр по тому же переулку, д. 4, гостинично-деловой комплекс (Богоявленский пер. , 3 - 5/1) и гостиница "Москва" (ул. Охотный Ряд). В целом градпланом предусмотрено увеличение гостиниц на 67% (общая площадь - 457 000 кв. м).

Для строительства комплекса по адресу: Б. Черкасский пер. , д. 4, стр. 1, уже выбран инвестор. В результате открытого конкурса, проведенного 27 марта этого года, им стала компания ООО "Ольга". В конкурсе приняли участие шесть организаций. Победитель предложил наиболее выгодные условия для города и обязался построить столь любимый городскими властями (и действительно нужный центру) подземный паркинг. Новый гостинично-туристический комплекс планируется ввести в эксплуатацию примерно через 2,5 года.

Трехзвездочная гостиница "Москва" 1930-х годов рождения закрылась в июле. Ее реконструкция предполагает слом старого здания "до основанья, а затем" возведение нового по содержанию, но прежнего по виду. Кстати, планируется устранить архитектурное недоразумение - разноликость фасадов, выходящих на Манежную площадь: левая сторона имеет одно архитектурное оформление, а правая - другое. Легенда гласит, что автором подобного шедевра стал товарищ Сталин. Ему принесли на выбор два варианта на одном листе. Вождь всех народов поступил вопреки логике проектировщиков: расписался посередине - на обоих проектах. Уточнять, что он имел в виду, не решились. Облик новой старой гостиницы создадут по первоначальному замыслу авторов - архитекторов А. В. Щусева, О. А. Стапрана и Л. И. Савельева.

После реконструкции, которая должна завершиться в 2006 г. , "Москва" станет пятизвездочным гостиничным комплексом. Под номера предназначено порядка трети общего объема площадей будущего комплекса, остальное займут офисы, залы для деловых встреч, конференций, конгрессов. Запланирован и большой торговый центр площадью 34 000 кв. м. На подземных этажах расположится большой подземный паркинг на 800 машино-мест. Появится у "Москвы" и свой атриум. Гостиницу свяжут с метро и подземным торговым комплексом на Манежной площади прямые переходы. Будущая "Москва" станет частью туристско-рекреационной зоны "Золотое кольцо Москвы".

Большие изменения ждут улицу Никольскую. К 2005 г. она станет пешеходной. Сегодня это торговая улица, а раньше здесь был книжный центр Москвы да и всей Руси - на Никольской располагался Печатный двор. В 1703 г. здесь печаталась первая русская публичная газета "Ведомости". Еще в начале XIX в. на этой улице торговали 26 книжных магазинов из 31, бывшего в Москве.

Деловое сегодня.

Китай-город жилым был до XVII в. , когда на "Китае" стали селиться приказы. С тех пор деловое назначение района уже не менялось. "Сегодня здесь предложения даже вторичного жилья встречаются нечасто. А первичных нет совсем", - говорит Алена Бригаднова.

Зато большое количество офисных зданий пользуется устойчивым спросом. "Уровень вакантных помещений в зданиях классов А и В в среднем по району составляет менее 5% , - говорит Виктория Бекасова, консультант по исследованиям рынка компании Colliers International, - несмотря на то что ставки аренды в ряде зданий (См. таблицу. ) в среднем на 10 - 15% выше, чем в аналогичных, расположенных внутри Садового кольца".

Активный спрос стимулирует строительство новых офисов, несмотря на декларации правительства Москвы об уменьшении административной составляющей в районе. В компании Colliers International отметили следующие интересные проекты. На улице Моховой, 13, идет строительство небольшого офисного здания класса А "Домик ректора" (2300 кв. м). Более масштабный проект - торгово-офисный комплекс "Шереметевское подворье" на Никольской улице. Офисные помещения общей площадью около 9500 кв. м будут введены в строй в середине 2004 г. , торговые - на несколько месяцев позже.

"Система-Галс", один из крупнейших офисных застройщиков в Москве, планирует приступить к реконструкции и модернизации исторического здания на Моховой, 13. "После завершения строительства оно будет представлять собой новый высококлассный офисный комплекс, расположенный в самом центре Москвы, напротив Кремля и Красной площади", - отмечает Бекасова. Сроки завершения проекта пока не определены.

Самыми отдаленными и неопределенными пока остаются перспективы строительства комплекса "Кремлевский" общей площадью приблизительно 90 000 кв. м. Здание на Красной площади, д. 5, должно по проекту превратиться в современный бизнес-центр - с отелем, офисными помещениями, торговым центром.

Еще один торгово-офисный комплекс появится на Ильинке, д. 3, стр. 8, в начале следующего года. О начале строительства объявила компания Penny Lane Realty. Торговая площадь составит 2000 кв. м, офисная С 1500 кв. м. Предполагаемая стоимость аренды - $800 за 1 кв. м для торговых помещений и $450 С для офисных. "Географически улица Ильинка более удачно расположена, чем, например, Маросейка или Покровский бульвар, - считает Балла Фай, директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty. - В первую очередь здесь, безусловно, важен фактор близости к Кремлю, а также транспортная доступность к уже сформировавшимся торговым и деловым центрам столицы, таким как ГУМ, Гостиный двор, улицам Арбат, Тверская и Чистые пруды".

Жилое завтра?

В почти безлюдном Китай-городе жилые здания все же есть. Как правило, они ровесники (а чаще старше) Октябрьской революции. Приличное по качеству жилье встречается редко. Именно из-за этого, по данным Андрея Бекетова, независимого аналитика рынка недвижимости, средняя стоимость метра, несмотря на то что в соседях Кремль, ниже средней по ЦАО: $1027 против $1321 соответственно. А объем предложения в этом районе стремится к нулю - 0,4% всего рынка квартир в Центральном округе.

Тем не менее попадаются очень привлекательные варианты. Например, особняк после реконструкции с железобетонными перекрытиями. Цена метра - порядка $3000. В отремонтированной квартире с замененными коммуникациями стоимость метра значительно скромнее - порядка $1400.

Но это единичные предложения. Вопрос о том, сможет ли административный Китай-город стать, как пять веков назад, снова жилым, в риэлторском сообществе воспринимается неоднозначно. Более того, перспективы района оцениваются полярно.

Павел Здрадовский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, уверен, что Китай-город имеет все необходимые ресурсы для создания в столице еще одного района элитной застройки. "До сих пор приоритетными направлениями девелоперов, работающих на рынке элитного жилья, оставались "золотая миля", арбатские переулки и Патриаршие пруды, - говорит он. - Однако уже сейчас серьезные игроки проявляют повышенный интерес к Замоскворечью, Хамовникам и Китай-городу. Это связано прежде всего с тем, что на той же Остоженке количество строительных площадок очень ограниченно. В ближайшем будущем здесь будет построено около 10 домов, после чего всякое строительство в самом дорогом и престижном районе столицы прекратится. Девелоперы активно борются за новые площадки, и в данном случае Китай-город имеет для них приоритетное значение за счет местоположения".

Основным препятствием для развития района является дефицит земли. "В этом районе нет свободных участков под строительство, - объясняет Бригаднова. - Здесь даже нет ни одного предприятия, которое подлежало бы выводу".

В Penny Lane Realty считают, что строительные площадки под элитное жилье в Китай-городе есть. По мнению Здрадовского, в районе, ограниченном ул. Солянкой, Бульварным кольцом и Хохловским переулком, может возникнуть район, который в будущем вполне способен составить конкуренцию районам, уже имеющим репутацию элитных.

Он отмечает два проекта, которые сейчас находятся в стадии разработки, - на Подкопаевском и Подколокольном переулках, где в скором будущем возникнут дома класса В.

В настоящее время спроса на жилье в Китай-городе у представителей элиты нет. Но скорее всего только по причине отсутствия предложения. Поэтому строиться здесь в ближайшее время будут дома уровня В и В+, считает Павел Здрадовский. Дома класса А смогут здесь появиться только через 2 - 3 года при условии активного освоения, когда район более или менее сформируется. Это в первую очередь касается квадрата в районе Солянки.

В Soho Realty полагают, что, учитывая большие затраты на расселение жильцов из ветхих домов и строительство в центре, здесь если и появятся новостройки, то класса А+ или А-.

В случае активной застройки района в Penny Lane Realty ожидают на первоначальном этапе установления цен на уровне $2000 - 5000 за 1 кв. м, в дальнейшем возможно увеличение цен. Этот процесс во многом будет зависеть от политики московских властей в отношении концепции развития Китай-города. В целом цены будут ниже, чем в других местах, что и станет уникальным конкурентным преимуществом этого района, уверен Здрадовский.

Алена Бригаднова менее оптимистично оценивает перспективы Китай-города в плане строительства жилья. "Когда будут исчерпаны районы Плющихи, Патриарших прудов, только тогда, возможно, застройщики обратятся к району Китай-города, - говорит она. - Хотя, может быть, к тому времени состоятельные граждане уже перестанут стремиться в центр".

Пока же состоятельные граждане в центр стремятся. И вполне возможно, что, несмотря на все трудности освоения китайгородских площадок, девелоперы смогут сформировать здесь новый элитный район. Особенно если московские власти им помогут и примут документ о развитии какого-нибудь микрорайона, как и было в случае с Остоженкой.