ДОХОДНОЕ МЕСТО: Время мостов

Мосты выполняют в первую очередь транспортную функцию. Но за последние семь лет в мастерских Москомархитектуры по заданию правительства Москвы разработан ряд проектов, в которых будущие сооружения, пересекающие водные, да и дорожные магистрали, наделены дополнительной нагрузкой в виде сервисных площадей. На них предполагается размещать торговые павильоны, кафе, рестораны, боулинг-центры и тому подобные объекты.

Арендаторы уже пришли на первые такие объекты. Однако практика показывает, что подобные шаги бывают неудачными. Возможно, это просто очередная попытка властей попутно с решением транспортной проблемы рационально использовать пространство или добавить еще один штрих к имиджу столицы. Консультанты рынка коммерческой недвижимости пока не видят в начинании властей и предпринимателей какой-либо серьезной тенденции, они считают, что из мостов можно извлечь выгоду, только если использовать их "с умом".

По мнению директора компании Stiles & Riabokobylko Наталии Орешиной, торговля - не лучший вариант использования площадей мостов и странно было бы превращать их в торговые центры. Руководитель группы по разработке концепций компании Colliers International Александр Обуховский считает, что мосты с арендными площадями под торговлю можно рассматривать как объекты торговой недвижимости, но называть их, например, торговыми центрами было бы неоправданно: у них недостаточно для этого площади и там невозможно разместить крупных якорных арендаторов.

Опыт "Багратиона".

Самый внушительный пока из построенных в Москве торгово-пешеходных мостов - "Багратион" в деловом квартале "Сити", перекинутый через Москву-реку от Краснопресненской набережной до Кутузовского проспекта. Мост был сдан в эксплуатацию в 1997 г. , его общая площадь составляет 13 750 кв. м, из которых 2572 кв. м занимают торговые помещения. Строительство этого сооружения, по словам руководителя департамента инвестиций и маркетинга управляющей компании ОАО "Сити" Александра Крутова, обошлось в $40 - 47 млн с учетом содержащейся в нем инженерии (подводок электричества, воды, коммуникаций и т. д. ).

Из общего числа павильонов моста - их 25 вместе с ресторанами - три на данный момент свободны. Как сказал сотрудник одной из компаний - арендаторов в этом комплексе, попросивший не называть его имени в печати, арендная ставка здесь составляет $700 за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные расходы. Для сравнения: в районах Третьяковской, Лубянки, Калужской открытые предложения аренды составляют в районных торговых центрах от $1000 до $1200 за 1 кв. м в год.

При относительно невысокой ставке аренды на "Багратионе" некоторые предприниматели испытывают негативные эмоции, говоря о местном бизнесе. По рассказам менеджера магазина одежды - бывшего арендатора торгового павильона на "Багратионе", его фирме пришлось покинуть мост три года назад, так как продажи здесь "вообще никак не шли". Менеджер предпочла не афишировать ни название фирмы, ни свое имя. По ее словам, любая точка, предлагающая элитный товар, будет плохо работать, если рядом с ней продают китайские мягкие игрушки и дешевые аксессуары. "О подборе соответствующего окружения должна заботиться прежде всего управляющая компания, сдающая в аренду площади моста. ОАО "Сити" проводило негибкую политику в этом отношении, во всяком случае, так было три года назад", - говорит она. По ее мнению, если для "Багратиона" подобрать арендаторов "одного уровня", то торговля там пойдет лучше. Кроме того, если на торговых мостах открывать кафе, рестораны и различные развлекательные центры, туда вообще будут идти потенциальные покупатели. Хотя Александр Обуховский из Colliers International уверен, что наличие кафе - это недостаточный фактор, чтобы привлечь большое число покупателей на мост.

Есть и такие арендаторы, которых все более-менее устраивает. В администрации ресторана "Рио-Рио", снимающего помещение на том же мосту в "Сити", ответили, что, "раз ресторан существует здесь уже шесть лет, значит, ему это выгодно" и что бизнес свой владельцы продавать не собираются.

Александр Ряховский, директор расположенного на мосту одного из представительств страховой компании "Аранта", считает, что, возможно, в будущем, когда деловой район "Москва-Сити" полностью построят, бизнес и на мосту "поднимется". Но и сейчас, по его мнению, клиентам вполне удобно добираться до его офиса.

Такую точку зрения разделяют не все. "Когда деловой квартал будет отстроен полностью, мост окажется на самой его окраине", - считает директор департамента мобильной связи телекоммуникационной компании "Корбина Телеком" Андрей Елшин. Но самого его такой поворот событий не волнует. По его словам, специфика бизнеса его фирмы не предполагает серьезную зависимость от места. "Большинство продаж я делаю по телефону, - рассказывает Елшин. - Еще место на мосту может быть выгодно тем, кто продает, например, сувенирную продукцию, так как здесь часто бывают туристы. А вот магазинам одежды, наверное, сложнее". По его мнению, таким мостам, как "Багратион", для развития бизнеса нужна хорошая реклама.

Наталия Орешина говорит, что мост "Багратион" - не очень удачный объект, если рассматривать его именно как коммерческий проект. Но Александр Крутов из ОАО "Сити" делает акцент на том, что о "Багратионе" нельзя говорить только как о коммерческом объекте, так как, во-первых, в нем содержится инженерное обеспечение для всего делового квартала, а во-вторых, он представляет собой имиджевое сооружение, за что арендаторы, кстати, тоже платят деньги.

Планы.

Помимо давно возведенного "Багратиона" в столице наполовину осуществлен проект еще одного сервисно-пешеходного моста - Киевского, соединяющего берега Москвы-реки между площадью Европы и гостиницей "Славянская" с примерным местом начала улицы Плющиха. Это сооружение входит в концепцию единой туристической пешеходной зоны, как и Андреевский мост, ведущий в Нескучный сад. По словам главного архитектора РАН, академика архитектуры и руководителя проекта Киевского моста Юрия Платонова, было несколько эскизных предложений и выбрали именно то, которое позволяет по левой и правой сторонам моста разместить кафе и кофейни. Осуществлением этих планов займется компания, управляющая гостиницей "Рэдиссон-Славянская", сказал архитектор. В самой управляющей компании от комментариев по поводу таких планов пока воздержались. "Вообще, в каждом отдельном случае надо смотреть, для какого сервиса мост больше подходит", - считает Платонов. Например, Андреевский мост, по его мнению, хорош для проведения на нем различных выставок. Архитектор находит в целом перспективной идею организации на московских мостах дополнительных услуг. Он привел для примера исторически известные итальянские торговые мосты. Платонов также рассказал, что у него есть идея построить очередной мост - многофункциональный комплекс через Москву-реку, недалеко от гостиницы "Украина".

Проектируются еще несколько мостов. Один из них будет соединять храм Христа Спасителя с Болотным островом. В его строительство в 2004 г. , по инвестиционной программе, планируется вложить 120 млн руб. из городского бюджета. Мост является частью концепции развития туристско-рекреационной зоны "Золотое кольцо Москвы" (ППМ от 26. 03. 2002 N 208). К нему в качестве предмостового сооружения примкнет культурно-развлекательный комплекс.

Еще один мост с досуговым центром площадью 4000 - 5000 кв. м должен быть построен у Международного дома музыки на Красных Холмах как часть концепции Российского культурного центра. Также появятся мост с рестораном на будущем Краснопресненском проспекте, торгово-сервисный надземный переход на улице 26 Бакинских Комиссаров и мост через пролом в Китайгородской стене - исторически сложившемся торговом районе, традиции которого столичные власти хотят возродить.

Все проекты будущих мостов Москвы контролируются масштабной программой размещения жилищного, культурно-бытового, коммунального, дорожно-мостового и других видов строительства в Москве до 2005 г. (ППМ от 27 июля 1999 г. N 700-ПП). Согласно этой программе, уже через год-два в городе будет в общей сложности семь новых пешеходных мостов через Москву-реку. Финансирование их строительства, как и в случае с дорогами, ведется по большей части на средства территориального дорожного фонда, а также за счет займов Международного банка реконструкции и развития (МБРР) и вложений инвесторов.

Каждому мосту, судя по различным правительственным постановлениям, отведена в городе своя роль: одни соединяют берега и выполняют представительские функции, другие ведут через автотрассы и являются исключительно сервисно-бытовыми сооружениями.

Маленькие неудачи.

Как рассказали сотрудники архитектурной мастерской N 19 "Моспроекта-2", выполнявшей эскизы торгово-пешеходных мостов для МКАД, не все новаторские мосты удаются. Например, переход на 9-м км кольцевой дороги, рядом с районом Выхино-Жулебино, не выполняет предполагавшихся сервисных функций. В местной управе сообщили, что на нем сейчас "нет ничего", что он действительно планировался как торгово-пешеходный переход, но эту идею осуществить "не получилось". В архитектурной мастерской считают, что для этого объекта НИиПИ Генплана выбрал неудачное место: с противоположной стороны дороги находится пустое поле.

По информации сотрудников 19-й мастерской, у московского правительства были грандиозные планы возвести сооружение через Москву-реку в Марьине, по масштабам и назначению равное "Багратиону". Его мечтали назвать Мостом тысячелетия, как лондонский переход через Темзу. Но проект слишком затратный и, судя по всему, его не будут реализовывать, сообщили в мастерской.

Рекомендации и прогнозы.

"Построить объект, подобный мосту "Багратион", сложно - это процесс трудоемкий и затратный, - комментирует Александр Крутов из "Сити". - Будь я на месте девелопера, я бы сто раз подумал, прежде чем пускаться в такое предприятие. Пока это может себе позволить только город. Что касается рационального использования площадей мостов, наполнять их надо тем, что в каждом конкретном случае дает прибыль".

Генеральный директор агентства комплексного маркетинга "Качалов и коллеги" Игорь Качалов отмечает, что на успех любого бизнеса влияет окружающая обстановка: насколько престижен район, какое количество людей в нем проживает, насколько развита инфраструктура. "Если говорить о бизнесе на мостах, перспективность подобных проектов во многом зависит от того, какое число пешеходов будет проходить через мост за один час, т. е. сколько человек приходится там на количество торговых павильонов, а также от того, какая цель у пешеходов - просто перейти с берега на берег или провести на мосту время", - говорит он. В идеале все это нужно предварительно оценивать. Но, по мнению Качалова, какие-либо предварительные расчеты всегда очень относительны, особенно в России, где многие отрасли начали развиваться недавно. "Пока все это не построишь, не запустишь, трудно сказать, как оно будет работать. О результате можно говорить года через два-три", - рассуждает Качалов.

"Набор товаров, которыми можно торговать на мосту, ограничен и зависит от пешеходного потока", - говорит Александр Обуховский из Colliers International. А Наталия Орешина из Stiles & Riabokobylko считает, что кафе или рестораны - это более рациональное использование мостовых площадей, нежели размещение на них торговых киосков. Но если все-таки заниматься на мостах торговлей, то лучше продавать какой-то мелкий ходовой товар. На Западе есть примеры мостов с торговыми павильонами на крупных междугородних трассах - там продаются сопутствующие товары.

За рубежом.

В прошлые столетия в Европе была широко распространена практика строительства на мостах магазинов, жилых зданий и даже небольших производств. Известны мосты Менял и Нотр-Дам в Париже, мост Понте Веккьо во Флоренции, мост Крэмер Брюкке в Эрфурте. Современности принадлежит проект известного архитектора Фрэнка Ллойда Райта, соорудившего в Соединенных Штатах мост над двумя автострадами, ставший общественным центром двух близлежащих городков. В Братиславе в пилоне висячего моста через Дунай устроили ресторан. Во Франции над автострадой появился мост "Европа-квадрант" с магазинами, кафе и 6-этажным офисным зданием. Существует проект моста-города для швейцарской Лозанны.

Из истории.

В прошлые столетия в Москве уже функционировали подобные мосты. Как написано в энциклопедии "Москва", в XVII - XVIII вв. на Спасском мосту у Спасской башни Кремля существовал Книжный торговый ряд. В Музее московской археологии содержатся предметы, найденные при раскопках на Манежной площади в 1993 - 1996 гг. , свидетельствующие о том, что Воскресенский мост, находившийся в средние века в этом районе, был местом бойкой торговли.

В XVIII в. архитектор Дмитрий Ухтомский разработал проект первого в Москве делового квартала с новым каменным Кузнецким мостом через реку Неглинную и комплексом торговых зданий на нем, но проект не был осуществлен.

Архидиакон Павел Алеппский так описывает процесс, который происходил на переправе из плотов, находившейся на месте современного Москворецкого моста 400 лет назад: "Мост близ Кремля. .. возбуждает большое удивление: он ровный, сделан из больших брусьев, пригнанных один к другому и связанных толстыми веревками из липовой коры, концы коих прикреплены к башням и к противоположным берегам реки. .. На этом мосту есть лавки, где происходит бойкая торговля, на нем большое движение. .. По этому мосту идет путь в Калугу, Путивль, а также в Смоленск и в страну ляхов".