ТОЧКА ЗРЕНИЯ: По новым стандартам
В мире существует порядка 10 фирм, специализирующихся на коммерческой недвижимости, которые регулярно проводят глобальные исследования рынков крупнейших городов. Но из-за отличий в методиках анализа российская столица может кочевать по разным рейтингам на 10 - 20 позиций вверх и вниз. Об этом - статьи нескольких участников рынка, написанные специально для "Недвижимости".
Материалы рубрики "Точка зрения" не обязательно отражают позицию редакции.
Компания DTZ начала проводить первые исследования в 1967 г. и активно развивает их с расширением сети своих офисов. Этой работой заняты 80 аналитиков, специализирующихся на проблемах экономики, финансах, рынках недвижимости и консалтинга. Они готовят аналитические отчеты по тенденциям развития рынка недвижимости (с учетом географических факторов) , прогнозируют изменения на рынках, исследуют инвестиции и их стратегию, делают экономический анализ. Большая часть исследований проводится на мировом, общеевропейском, региональном и локальном рынках.
Обзоры рынка коммерческой недвижимости DTZ выходят ежеквартально. Они посвящены изменениям основных арендных ставок и коэффициента доходности коммерческой недвижимости. Это общеевропейский отчет - в нем исследуются 30 основных городов Европы, включая Москву. Обзор состоит из четырех разделов: арендные ставки офисных помещений, торговых помещений, промышленных помещений и доходность офисных помещений. В последнем отчете Москва стоит на 3-м месте по арендной ставке офисных помещений после Лондона и Парижа (данные относятся к III кварталу 2003 г. ) и на 14-м месте по арендной ставке торговых помещений.
Еще один обзор DTZ, который компания проводит на протяжении многих лет, - анализ стоимости аренды и содержания офисов в самых престижных деловых центрах мира. Обзор охватывает 111 деловых районов в 43 странах мира. В отличие от практики анализа рынка в 2003 г. в классификацию 2004 г. введены новые критерии оценки. Анализ базируется на полной стоимости размещения одного рабочего места в офисных центрах. Переход от оценки ставок аренды офисных площадей к оценке стоимости создания и содержания одного стандартного рабочего места в год обусловлен стремлением наиболее полно отразить фактическую стоимость размещения компаниями персонала в офисах.
По прогнозным данным этого отчета на 2004 г. , Москва занимает 36-е место в рейтинге и является самым дорогим городом в Центральной и Восточной Европе. Стоимость размещения одного рабочего места в год составляет $6700, а в связи со стабильным спросом и ограниченным предложением высококачественных офисов прогнозируется даже увеличение этой суммы.
Наши конкуренты предоставляют анализ стоимости размещения только на основе стоимости аренды квадратных метров. Мы же сконцентрировали внимание именно на стоимости рабочего места, потому что этот показатель, на наш взгляд, более достоверно и объективно отражает уровень затрат на используемую арендаторами площадь. Например, во Франкфурте стоимость квадратного метра намного меньше, чем в West End. Однако во Франкфурте работник занимает в два раза больше офисного пространства, чем в Лондоне. В результате оказывается, что цена рабочего места в этих городах на самом деле приблизительно одинакова. Мы используем понятие рабочего места, а не общего числа сотрудников в офисе, так как одно рабочее место может быть занято несколькими работниками (например, посменно).
Я считаю, что если использование офисного пространства может быть точно рассчитано, то выражение стоимости рабочего места лучше и показательнее для арендаторов, чем анализ ставок аренды или количества работников.
Компания DTZ уделяет особое внимание предоставлению клиентам аналитической информации в том формате, который они знают и которому доверяют. Эти стандарты применяются во всех офисах компании DTZ в отличие от конкурентов, которые делают исследования на основе российских стандартов и только для российских участников рынка.
Для меня очевидно, что участникам рынка необходимо иметь доступ к надежной и достоверной информации. Это особенно необходимо для московского рынка коммерческой недвижимости, на котором чувствуется нехватка такой информации. Между тем она может дать возможность участникам рынка обладать конкурентным преимуществом в принятии решений.
Автор - генеральный директор DTZ (Москва)