Недвижимые налоги

Прибылью от вложений в недвижимость, как и от большинства других инвестиций, приходится делиться с государством. Основной доход инвесторы получают от перепродажи квартир, домов, земельных участков и проч.

Согласно Налоговому кодексу доходы физического лица от продажи недвижимости, как и любого другого имущества, облагаются 13%-ным налогом на доходы. Однако сумма, с которой нужно платить этот налог, при операциях с недвижимостью рассчитывается особым образом. Это важно знать, поскольку, как напоминает руководитель департамента налогообложения доходов и имущества физических лиц МНС России Валентина Акимова, рассчитать и уплатить налог обязан сам продавец недвижимости.

Льготы для продавцов

Под выручкой продавца недвижимости, с которой он должен платить налог, представители МНС понимают цену продажи объекта, за вычетом расходов на оплату услуг риэлтора, нотариуса, регистрационной палаты, т. е. чистый доход. Однако эти расходы надо подкрепить документами, иначе вам не позволят их вычесть.

При этом продавцы недвижимости могут воспользоваться одной из двух льгот, которые предоставляет НК. При этом вы сами можете выбрать более выгодный для вас вариант.

Первый – имущественный вычет. Он позволяет уменьшить выручку от продажи квартиры, дома или земельного участка на 1 млн руб. и уплатить налог с остатка. Если же недвижимость была продана за меньшую сумму, налог платить не надо.

Второй вариант – уменьшить выручку от продажи недвижимости на сумму расходов на ее приобретение. Все эти затраты также должны быть подтверждены документально – на слово налоговый инспектор вам не поверит. В них, однако, не включаются затраты на оформление сделки (оплату услуг риэлтора, нотариуса и проч.) – вычитать из выручки перед расчетом налога нельзя, считает Акимова.

Эти льготы необходимы тем, кто владел недвижимостью менее пяти лет. Если же квартиры, дом или участок земли были вашей собственностью пять и более лет, вы имеете право на вычет в размере полной стоимости проданной недвижимости, т. е. можете вообще не платить налог с дохода от ее продажи. Но подать налоговую декларацию тем не менее придется – формально решение о предоставлении вычета принимает налоговая служба при предъявлении декларации о доходах и документов по сделке с недвижимостью, напоминает Акимова. По ее словам, независимо от выбранной схемы налогообложения и срока владения недвижимостью вы обязаны подать декларацию о доходах того года, когда вы получили средства от продажи квартиры, дома или земли. Сделать это надо до 30 апреля следующего года.

Инспектор налоговой службы проверит представленные инвестором документы, правильность сделанного им в декларации расчета налога и выпишет квитанцию на его уплату. Заплатить налог надо до 15 июля. “Те, кто не подаст декларацию в срок или вовремя не заплатят налог, будут оштрафованы”, – предупреждает Акимова.

Выгодный недострой

Не стоит надеяться, что мытари не узнают о проданной вами квартире. По словам Акимовой, информацию о смене собственника недвижимости налоговые органы получают из регистрационной палаты в течение 10 дней.

Зато регистрационная палата при всем желании не может предоставить налоговикам данные об объекте, которого нет в ее базе данных. Между тем именно так обстоит дело с самым популярным и выгодным, по словам риэлторов, способе инвестиций в недвижимость – незавершенном строительном объекте. По мнению участников рынка, наибольший доход приносит вложение средств на раннем этапе строительства квартиры или загородного дома (зачастую на стадии котлована) и продажа ближе к его завершению.

Реализация квартиры в строящемся доме (чаще всего переуступка права требования), которая нигде не зарегистрирована, так как не является готовым объектом недвижимости, остается “невидимой” для налоговиков. “Информацию о сделках между гражданами по переуступке прав требования на недостроенные объекты нам никто не дает”, – признается Акимова.

Тем не менее закон обязывает граждан уплатить налог с дохода, полученного от переуступки своего права требования за большую сумму, чем была вложена в строительство. Так что, не задекларировав этот доход, инвестор закладывает под себя бомбу замедленного действия, ведь срока давности по налоговым преступлениям (а сознательная неуплата налогов им является) нет. Налоговые службы могут обнаружить факт переуступки прав требования или другой подобной сделки, например, при проверке компании-застройщика или инвестора строительства.

Дешево – не значит выгодно

Сейчас подавляющее большинство сделок с недвижимостью оформляется по заниженной цене. Президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов Григорий Полторак недавно привел такие оценки: из 100 сделок с жилой недвижимостью в Москве 52 договора купли-продажи в статье “Цена” содержат сумму около 1 млн руб., 24 – инвентаризационную стоимость квартиры в соответствии со справкой Бюро технической инвентаризации, которая намного ниже рыночной, и лишь в 24 случаях в договоре указана рыночная стоимость (средняя цена однокомнатной квартиры в Москве – 1,2 млн руб.).

Заниженная сумма сделки в договоре выгодна продавцу, поскольку позволяет ему минимизировать или вовсе не платить налог. Но для покупателя-инвестора она может обернуться дополнительными выплатами в бюджет, когда он решит фиксировать свою прибыль и перепродать недвижимость. Например, если квартира реальной стоимостью 1,5 млн руб. “по документам” была куплена за 500 000 руб., а через два года продана за 3 млн руб., то инвестору придется заплатить налог с 2,5 млн руб. дохода, хотя на самом деле он заработал “всего” 1,5 млн руб. Ничего не поделаешь: документально подтвердить расходы инвестор сможет лишь на 500 000 руб. Его потери при этом составят 130 000 руб.

Это не единственный недостаток слишком сильного занижения суммы сделки при покупке недвижимости. В определенных случаях перед необходимостью платить налог может оказаться покупатель. При продаже чего-либо по заниженной цене он получает материальную выгоду в виде разницы между ценой сделки и среднерыночной стоимостью товара. Согласно НК эта выгода также облагается налогом на доходы по ставке 13%, говорит Акимова. Сведения о сумме сделки налоговые органы получат от продавца-физлица, который обязан декларировать доход, либо компании-продавца, который ежегодно отчитывается перед мытарями. “Если налоговый инспектор считает, что в конкретном случае есть существенное отклонение суммы сделки от рыночной стоимости, он может провести независимую оценку и [если она покажет занижение суммы сделки] взыскать с покупателя налог”, – добавляет Акимова.

Ложка меда

Зато, если вы впервые приобретаете жилую недвижимость или никогда ранее не пользовались налоговой льготой для покупателей жилья, самое время ею воспользоваться. Она может уменьшить сумму, с которой платится налог с других доходов, на сумму, потраченную на покупку жилья, в пределах 1 млн руб. При этом можно вернуть из бюджета до 130 000 руб. Для этого нужно в любое время после регистрации права собственности на недвижимость подать в налоговую службу декларацию о доходах. Налог возвращается в течение месяца с того момента, как налоговая служба отправила документы в органы казначейства. Обычно деньги перечисляются на банковский счет налогоплательщика. Собственно, эта льгота и подталкивает покупателей жилья оформлять сделки на сумму не менее 1 млн руб.

Собственность обязывает

Покупая готовый объект недвижимости в качестве вложения денег, придется платить с него налог на имущество. Сейчас этот налог настолько мал, что инвесторы не принимают его в расчет. Тем более что декларацию для его уплаты заполнять не надо – его рассчитывает налоговая служба и присылает требование об уплате по почте. Ставка этого налога зависит от региона, но не превышает 2% от инвентаризационной стоимости недвижимости в год. Например, в Москве налог на стандартную квартиру в 60 кв. м составляет 50–250 руб. в год.

Однако в ближайшем будущем этот налог может стать более весомым. Дума рассматривает законопроект о расчете этого налога, исходя не из инвентаризационной, а из рыночной стоимости недвижимости.