ДОХОДНОЕ МЕСТО: Офис театру не помеха

Площади в бизнес-центре сдавались тогда компанией ABN-Realty, уполномоченным агентом, по $546 за 1 кв. м в год без учета НДС (эксплуатационные расходы составляли дополнительно $90). По словам Романа Чепцова, начальника отдела по работе с собственниками компании ABN-Realty, 45% площадей (большую часть офисного комплекса) снял “Росгосстрах”. В начале этого года они переехали в новый офис на Большую Ордынку, и площади бизнес-центра снова вышли на рынок. Тем не менее текущая заполняемость центра, по данным компании, составляет 100%, выручка на конец 2003 г. – $3,3 млн (с НДС). Рыночная стоимость центра, по оценке Jones Lang LaSalle, – $25,5 млн.

В столице множатся новые центры, где под одной крышей благополучно сосуществуют и храм Мельпомены, и прибыльная коммерческая инфраструктура. Учитывая высокие цены на недвижимость в столице, такие проекты – даже с учетом расходов на строительство театра и площадей общественного пользования – все равно остаются очень рентабельными.

“Появление в Москве театров, совмещенных с офисами, – это скорее дань сегодняшнему положению на рынке недвижимости, – говорит Андрей Патрушев, PR-директор компании Paul’s Yard. – Все дело в борьбе за ликвидные участки земли в центре столицы. Получить разрешение на строительство культурного центра гораздо легче, чем на строительство, к примеру, бизнес-центра”.

Часто бывает, что у некой юридической единицы с “культурным” уклоном есть добро от города или от федеральных властей на предоставление земельного участка под строительство необходимого здания. Это может быть и театр, и школа искусств, и культурный центр какой-нибудь этнической группы. Разрешение есть, а средств нет. Однако мецената-инвестора гораздо проще найти, если допустить в проект некую коммерческую составляющую – отдать часть площади под строительство офисов, торгового или жилого комплекса. Это сделает проект в целом доходным, а участок будет использован по максимуму.

Первая ласточка

Попытки совмещения интересов бизнеса и культуры стали предприниматься в Москве в начале 90-х гг. На столичной земле началось несколько театральных строек, обремененных доходной инфраструктурой. Характерно, что растянулись они почти на десятилетие и вызвали немалый общественный резонанс. “Что касается скандалов вокруг строительства культурных центров, то любая стройка, будь это возведение жилого дома или театра, сама по себе скандал”, – говорит Татьяна Никольская, ответственный секретарь журнала “Страстной бульвар, 10”, помощник известного актера и режиссера Александра Калягина по связям с общественностью.

Один из первых примеров – Центр им. Всеволода Мейерхольда, под который в 1991 г. правительство Москвы выделило площадку на Новослободской улице. Инвестор нашелся быстро, но так же быстро исчез. Одна иностранная компания, вкладывавшая деньги в проект, не выдержав политических потрясений начала 90-х, спешно покинула Россию, успев возвести менее четырех этажей. Позже права застройки участка были переданы холдингу “Интеррос”. Строительство центра продолжалось пять лет, после его окончания театр получил порядка 4000 кв. м оборудованных помещений, включая уникальный зал и сцену, а остальные 25 000 кв. м отдали под коммерческое использование.

Архитектурную концепцию комплекса разрабатывали именитые зодчие Владлен Красильников и Юрий Гнедовский. Строила здание инжиниринговая компания “Астром-7”. Заказчиком театральной части выступил Союз театральных деятелей (СТД), а компания “Интеррос Эстейт” стала заказчиком коммерческих площадей.

Восьмиэтажное офисное здание класса А, введенное в эксплуатацию в декабре 2000 г., полностью принадлежит ОАО “Открытые инвестиции”, учрежденному холдингом “Интеррос”. В составе помещения площадью 8083 кв. м – офисные площади (5239 кв. м), торговые помещения (406 кв. м), здания технического и общего пользования в 2438 кв. м, из которых 1731 кв. м сдается в аренду, подземная автостоянка на 49 машино-мест.

В сентябре 2002 г. бизнес-часть центра дополнилась 19-этажной гостиницей Novotel Moscow Centre на 255 номеров категории “три звезды +”. Договор на управление заключен с ведущей французской компанией ACCOR. ОАО “Открытые инвестиции” принадлежат 70,11% акций, остальные 29,89% – правительству Москвы.

По словам словам Дмитрия Барковца,

начальника отдела по связям с общественностью компании “Открытые инвестиции”, объем инвестиций компании в проект составил $35 млн, которые планируется окупить в течение пяти лет. Выручка на конец 2003 г. (включая НДС) – $9,5 млн.

Культурный центр им. В. Мейерхольда, по мнению Патрушева, – наиболее удачный проект совмещения площадей коммерческого и культурного назначения. “Центр строился изначально как многофункциональный, – поддерживает его Роман Чепцов. – Он разделен на секции; театр, офисный центр и гостиница имеют отдельные входы; потоки зрителей, работников и посетителей разделены”.

Без страсти

В начале 90-х началось возведение еще одного культурного центра, получившего название “На Страстном” (Страстной б-р, 10 и 8-а). История строительства во многом повторяет историю Центра Мейерхольда. “Когда возводился театральный центр СТД “На Страстном”, все говорили: “Какой ужас! Рядом с театром построили магазины и офисы”, – рассказывает Татьяна Никольская. – Но ведь помимо бизнеса есть и прекрасно раскрученная на сегодняшний день театральная площадка. Не было бы такого центра, не увидела бы свет программа “Панорама России” и многие провинциальные театры не смогли бы приехать в Москву”.

О многофункциональном театральном зале-трансформере писали много. Он решен таким образом, что может использоваться и как театр на 400 мест, и как площадка для проведения танцевальных конкурсов с 200 зрительными местами. Кроме того, современное техническое оснащение зала позволяет проводить здесь кинопоказы, конференции, мероприятия с прямой телетрансляцией.

Жилой 10-этажный дом класса люкс располагается по соседству. Он рассчитан на 30 квартир площадью от 170 до 340 кв. м. На нижнем этаже жилого дома расположен фитнес-центр Dr. Loder, годовое членство в котором стоит порядка $800, торговую часть комплекса (примерно 2500 кв. м) занимают дорогие бутики, а в офисном центре класса А, где на июнь этого года не было вакантных помещений, в период сдачи комплекса арендовали по ставке $650 за 1 кв. м в год.

Заказчиком строительства комплекса стало ЗАО “Культурный центр СТД РФ”, а театральную его часть финансировало правительство Москвы. С инвесторами строительства коммерческих площадей и жилья все гораздо сложнее. Жилой дом, по словам Игоря Нестерова, который курирует деятельность коммерческой части комплекса, но не занимает никакой официальной должности, “финансировали сами жильцы”. Инвесторами коммерческих площадей выступили, по словам Нестерова, “несколько частных лиц”. Генподрядчиком строительства комплекса, как и в случае с Центром им. В. Мейерхольда, стала компания “Астром-7”.

Офис и музыка

Следующий проект стартовал в июле 1995 г. На 7 га территории стрелки Кремлевского острова подрядчик – турецкая фирма “Энка” стала строить Культурно-деловой центр “Красные Холмы”. К разработке проекта московское правительство и Союз архитекторов приступили еще в начале 1992 г. Чуть позже было создано ОАО “Москва – Красные Холмы”, которое в 1994 г. возглавил драматург Михаил Шатров. Объем инвестиций в ОАО “Москва – Красные Холмы” сообщить отказались, сославшись на конфиденциальность информации.

Строительство начали с возведения коммерческой части – делового центра “Риверсайд Тауэрз”. Сейчас здесь в общей сложности под аренду предлагается более 52 000 кв. м. В трех деловых зданиях помимо офисов класса А располагаются печатная мастерская, банки, кафе, экскурсионное бюро, химчистка, автомойка, цветочный магазин, круглосуточный магазин. Среди арендаторов “Риверсайд Тауэрз” такие компании, как Hewlett Packard, General Electric, Mitsubishi, Nissan и Canon.

Закончив с коммерческими площадями, “Москва – Красные Холмы” приступило к возведению “культурного очага” – Международного дома музыки. Первый камень в основание его фундамента заложили в 2000 г. Строительством занималась ранее возводившая и “Риверсайд Тауэрз” “Энка”. Инвестировало проект московское правительство за счет доходов от своей доли в коммерческих площадях.

Общая площадь Дома музыки, открытого в декабре 2002 г., составила 42 000 кв. м. Главный зал рассчитан на 1800 мест. Второй зал, камерный, вмещает до 600 меломанов, а третий предназначен для различных мероприятий – от корпоративных вечеринок до театральных постановок. Кроме концертных залов в Доме музыки имеются выставочный зал площадью 525 кв. м, ресторан “Аллегро”, салон цветов, студия звукозаписи, репетиционный зал и служебные помещения. Подвальные ярусы традиционно отвели под автостоянку.

Последним в комплексе станет 26-этажный отель высотой 150 м на 200 номеров. Сроки строительства в ОАО “Москва – Красные Холмы” назвать не смогли – мол, об этом рано говорить. Ранее годом окончания строительства назывался 2005-й.

Призрак оперы

Строительство Центра оперного пения Галины Вишневской начиналось в 1996 г. с громкого скандала. Согласно постановлению правительства Москвы от 25.04.1995 под застройку планировалось отдать участок по адресу: Остоженка, 25–33 (позже территория сократилась). На этом месте был расположен знаменитый Шаляпинский сквер, вырубка которого возмутила местных жителей. На строительной площадке развернулась настоящая война, активисты приковывались наручниками к строительной технике.

Потом народные волнения улеглись, но возникли проблемы финансового рода. В момент дефолта школа оказалась на грани банкротства. Недостроенное здание собирались передать другому собственнику. Но Вишневская сдаваться не собиралась и начала поиски инвестора. В итоге им стала компания Falcondale Developments Ltd, принимавшая участие в проекте Центра им. В. Мейерхольда.

Общая площадь центра составила порядка 27 000 кв. м. Из них школа занимает около 4000 кв. м, 2000 кв. м отдали под офисы, остальное ушло на 3–6-комнатные квартиры площадью до 300 кв. м, подземную автостоянку на 100 мест, кафе “Опера-хаус”. Архитектор проекта школы – Михаил Посохин-младший.

Цена 1 кв. м в элитных квартирах составляет $7500–9000. Жилье появляется уже и на вторичном рынке по $11 300 за метр (с учетом двух машино-мест). Управляющей компанией, как и в центре СТД “На Страстном”, является “ОРФО-Менеджмент”. По словам директора компании Юрия Якубовского, никакие площади сейчас не сдаются, а какова была арендная ставка ранее, ему не известно. Как и неизвестен общий объем инвестиций.

Вторая волна

В последние годы постановления правительства о строительстве того или иного центра “под известное имя” следовали одно за другим. Правда, темпы строительства не успевали за документами. Практически ни одного культурного центра не появилось в запланированный срок “по причинам, не зависящим от дирекций центров”. Стандартные причины – невозможность найти инвестора или недостаточная доля, передаваемая инвесторам. Обычная практика: 30% – театру, 70% – инвестору. При других соотношениях строительство затягивается.

В мае 2002 г. принимается решение о возведении комплекса зданий Государственного детского театра эстрады. Земельный участок площадью 0,8 га по Спартаковской улице, вл. 20–26, и Бауманской улице, вл. 30–36, был предоставлен театру в бессрочное пользование. Общая площадь комплекса ориентировочно составит 9000 кв. м. После завершения строительства 35% нежилой части (включая помещения театра) перейдет в собственность города, а остальное достанется инвестору – ООО “Стройхолдинг “Столица”.

В том же году появилось сообщение о строительстве комплекса зданий театра “Русский камерный балет “Москва” на Крестьянской Заставе. Работы должны были начаться в 2003–2004 гг. за счет привлеченных внебюджетных средств с заключением инвестиционного контракта. Причина простоя участка – отсутствие инвестора. Сейчас инвестора нашли, но назвать отказываются – видимо, из боязни сглазить. “Общая площадь центра будет 30 000 кв. м, – рассказывает Николай Басин, художественный руководитель и генеральный директор театра. – Помимо театра будут рестораны, кафе. Предположительно строительство начнется в начале следующего года. Уже есть предпроектная документация”.

В январе 2003 г. увидело свет распоряжение правительства Москвы “О проектировании Международного экспериментального театрального комплекса на Таганке и многофункционального ансамбля”. Разговоры о строительстве комплекса начались за несколько лет до появления документа. Предполагалось, что он будет включать в себя два зрительных зала на 600–800 мест с трансформирующейся сценой, фитнес-клуб для актеров, рестораны и кафе для зрителей, гостиницу, музей театрального искусства и многое другое. Земельный участок, зарезервированный под строительство, находится в Нижнем Таганском тупике. По словам Галины Петропавловской, заместителя директора театра, они долго не могли найти инвестора. Теперь, по информации дирекции театра, он нашелся, а первоначальный участок даже увеличился за счет прилегающих. В ближайшее время на общественном градостроительном совете будет озвучен проект Международного экспериментального театрального комплекса.

24 декабря 2002 г. вышло постановление правительства Москвы № 1062-ПП “О строительстве нового здания Московского театра “Мастерская П. Н. Фоменко”. Согласно этому документу здание театра должно разместиться на земельном участке между набережной Тараса Шевченко и Третьим транспортным кольцом в пределах ММДЦ “Москва-Сити”. Предполагалось, что строительство будет закончено в 2004 г., но реально возведение здания начнется только этим летом. Срок окончания строительства – IV квартал 2005 г. Земельный комитет уже зарезервировал участок под строительство площадью 0,53 га. Готов и архитектурный проект. Его автором стал Сергей Гнедовский.

Строительство будет финансироваться из бюджета правительства Москвы. “Для нас очень важно, – подчеркнул Андрей Воробьев, директор Московского театра “Мастерская П. Н. Фоменко”, – что здание театра не будет обременено никакими коммерческими площадями”. Правда, представлявший проект на общественном архитектурном совете главный архитектор столицы Александр Кузьмин отметил, что под зданием театра спроектирована двухуровневая подземная автостоянка на 80 машино-мест, еще один паркинг предполагается разместить неподалеку от здания. Общая площадь театра – 10 600 кв. м. Из них 2380 кв. м составит собственно театральная часть – два зрительных зала на 200 и 450 мест и большое количество репетиционного пространства. Заказчиком проекта выступает компания “СТД-Девелопментс”.

В сентябре того же года информационный центр столичного правительства распространил заявление о строительстве нового здания театра Александра Калягина Et Cetera (в переводе с латыни – “и так далее”). Оно ведется недалеко от станции метро “Чистые пруды”, на пересечении Боброва и Фролова переулков на территории 0,19 га. Пройдет оно в два этапа. Сначала возведут шестиэтажное здание, в котором разместятся два театральных зала: большой – на 650 мест, малый – на 150 мест. В здании также предусмотрен подземный паркинг. На втором этапе построят вспомогательные помещения и закончат работу по благоустройству прилегающей территории. Генеральным проектировщиком здания выбрана проектно-строительная фирма “Арканстрой”, а генподрядчиком стала компания “Астром-7”, обладающая опытом строительства центров на Новослободской и на Страстном бульваре. Заказчик проекта, как и театра “Мастерская П. Н. Фоменко”, – компания “СТД-Девелопментс”. Общая площадь театра составит 8900 кв. м. Первая очередь будет сдана в эксплуатацию в конце 2004 г., вторая – в конце 2006 г. “Я надеюсь, – говорит Татьяна Никольская, – что у нас хватит сил обойтись без создания коммерческой инфраструктуры. В новом здании откроется кафе, но это будет не деловое предприятие, а некий клуб для актеров и представителей культурной элиты. Я думаю, что новое здание театра Et Cetera будет использоваться исключительно для творческого процесса”.

К 2006 г. планируется закончить строительство театра под руководством Олега Табакова на улице Гиляровского. Соответствующее распоряжение уже подписал мэр Москвы Юрий Лужков. Предполагается, что к июлю будут полностью готовы проект здания и исходно-разрешительная документация. “Предполагаемый срок сдачи объекта – конец 2005 г., – говорит Александр Стульнев, директор театра. – Сейчас получена разрешительная документация, а проектирование закончится к концу лета. Инвестором выступит ООО “Стройбюро”. Театр войдет в состав многофункционального центра, где будут размещаться банк, офисные помещения. Наземная площадь театра – 5000 кв. м. Об объемах инвестиций и сроках окупаемости говорить еще рано – пока нет бизнес-плана”.

В III квартале этого года начнется строительство Центра досуга, культуры и искусства им. А. И. Райкина на ул. Шереметьевской, которое должно завершиться через 2,5 года. Проект ведут компания “Открытые инвестиции”, 100%-ная “дочка” “Интерроса”, и Фонд поддержки и развития культуры им. А. И. Райкина.

На участке между кинотеатром “Гавана” и театром “Сатирикон” фонд должен построить комплекс общей площадью 77 863 кв. м, в который будут входить театральная школа-студия (2780 кв. м), гостиница, торговый комплекс, кафе на 300 мест и подземная автостоянка на 720 мест.

Фонд поддержки и развития культуры им. А. И. Райкина получит здания театрального назначения общей площадью 10 211 кв. м (13,1% общей площади), в том числе 25 машино-мест в подземной автостоянке. “Открытые инвестиции” получит в собственность коммерческую часть комплекса общей площадью 48 770 кв. м. Общая стоимость проекта ориентировочно составит $73,2 млн. Прогнозируемый срок окупаемости – 5 лет с момента начала строительства.

По словам генерального директора управляющей компании ОАО “Открытые инвестиции” Сергея Бачина, некоммерческая часть проекта – это плата за приобретение площадки. “С другой стороны, – замечает Бачин, – совмещение коммерческой части и театральной дает определенную синергию. Театр “Сатирикон” и все, что с этим связано, – это большой поток покупателей, которые будут идти в театр через торговые площади”.

Давайте жить дружно

“При грамотном зонировании и распределении площадей, а также едином управлении возможно соседство офисного и театрального центров под одной крышей, – считает Роман Чепцов. – В этом случае они не будут друг другу мешать”. Поскольку земельные участки под строительство культурных центров часто выделяются в пределах или около Садового кольца, риэлторы полагают, что более целесообразно разместить там рестораны, кафе или ночные клубы высшей ценовой категории.

“Смешно противиться жизни, – говорит Татьяна Никольская. – Ситуация складывается таким образом, что государство не в силах содержать театры, которым это необходимо. Если культурные центры невозможно строить без коммерческой инфраструктуры, то пусть они будут в таком виде. Хуже, если приостановят строительство только потому, что мы такие гордые и не принимаем правила игры”.

Но если близость к театру придает некую положительную эмоциональную окраску офисным метрам, то самому театру такой сосед ни к чему, считаю многие театральные деятели. “Создание культурно-коммерческих центров – примета нынешнего времени. Причем плохая примета, – уверен Андрей Воробьев, директор Московского театра “Мастерская П. Н. Фоменко”. – Там, где находится театр, никакой коммерции быть не должно. Это несовместимые вещи, как церковь и бизнес. Оба эти института – театр и церковь – направлены на исцеление человеческой души. Люди идут туда, чтобы получить ответы на мучающие их вопросы и очиститься духовно. Коммерция разрушает состояние духа, в котором человек способен соприкоснуться с искусством. Неправильно, когда, переступая порог театра, зритель повсюду видит вывески “Баня”, “Ресторан” и т. п. Театр не должен зарабатывать деньги коммерцией. А возводить новые театральные здания – прерогатива государства. Искусство не способно зарабатывать деньги, а если на каком-то этапе оно начинает этим заниматься, то будущего у него нет”. “Куда лучше, если театр будет располагаться в тенистом скверике, проходя через который люди смогут не пересекаться с потоками клерков и настроиться на отдых еще до предъявления билета”, – считает Надежда Кот, управляющий директор компании “Кирсанова Риэлти”.

Но сколько бы ни спорила культурная элита с бизнесменами на тему “Продается вдохновенье или нет?”, на московской строительной практике это не отразится. Пока будет выгодно вкладывать в недвижимость даже с таким обременением, как театр, будут возводиться культурно-деловые комплексы. А москвичам лучше уж театры с офисами, чем и без офисов, и без театров.