Симптомы выздоровления
В октябре площадь строящихся объектов, предлагаемых на первичном рынке, составляла около 5,3 млн кв. м. Специалисты полагают, что это пиковое значение – сейчас на рынке преобладают объекты, разрешение на строительство которых было получено еще “при старом режиме” через инвестиционно-тендерную комиссию. Уже в ближайшие месяцы объем предложения начнет сокращаться: администрация Валентины Матвиенко, придя к власти год назад (как раз год нужен на проектирование и согласования), резко сократила выделение участков под застройку.
В сентябре – октябре на рынке наблюдался устойчивый рост числа завершенных сделок. По наблюдениям отделов продаж СК “С.Э.Р.”, “Петербургской недвижимости” и др., существенно увеличилось и количество первичных обращений клиентов. По данным “Петербургской недвижимости”, ежемесячный объем продаж в августе – сентябре составил $130–150 млн. По денежной массе это примерно соответствует прошлогоднему обороту, по количеству квартир и квадратным метрам (с учетом повышения цен) – несколько меньше.
С начала года средняя цена предложения на жилье массового спроса увеличилась на 28% и к началу октября достигла в кирпичных и кирпично-монолитных домах уровня $986 за 1 кв. м, в панельных – $920 за 1 кв. м.
Строители пережили летний застой, и сейчас крупные компании начинают плавно повышать цены, а мелкие фирмы и те подрядчики, с которыми заказчик рассчитался квартирами, пытаются демпинговать.
Генеральный директор СК “С.Э.Р.” Павел Белоусов отмечает, что временное сокращение спроса со стороны дольщиков многие строительные компании компенсировали привлечением банковских кредитов. “Кто понял, что вал продаж и рост цен не навсегда, те еще с весны работали с банками. И летом, на спаде, спокойно строили на кредитные средства. А некоторым действительно пришлось останавливать стройки”, – констатирует он. Крупные компании – “Северный город”, “Строймонтаж”, Группа ЛСР – привлекают значительные средства через размещение облигаций.
Затяжное противостояние продавцов и покупателей завершается вничью. Продавцы не могут опускать цены по объективным причинам – прежде всего из-за роста себестоимости строительства и удорожания прав на застройку. По данным экспертов Группы компаний “Аверс”, за лето стоимость аренды участков под жилое строительство возросла на 25–30% и сегодня составляет около $120–140 за 1 кв. м для новостроек в спальных районах и около $250 за 1 кв. м в центре. Дефицит земли, по мнению “Аверса”, во многом искусственный и возникает по причине многочисленных обременений и бюрократических препон.
Цена подключения построенного дома к сетям “Ленэнерго” выросла за первое полугодие 2004 г. на 89% до 7771 руб. за 1 кВт А, а в октябре по решению правительства Петербурга увеличилась еще более чем вдвое – до 16 000 руб. за 1 кВт А.
Директор по стратегическому развитию Ассоциации домостроителей Михаил Викторов отмечает, что факторы, из которых складывается себестоимость, по-прежнему играют на удорожание.
С другой стороны, на покупателей начинают давить колебания валютного курса: дешевеющий доллар жжет карманы. Обильное финансирование федеральных проектов и “нефтяные” деньги также обеспечивают косвенную денежную подпитку первичного рынка. По выражению генерального директора “Петербургстрой Skanska” Виталия Вотолевского, “экономика давит на психику”. Генеральный директор компании “Адвекс-РОССТРО” Владимир Гаврильчук полагает, что отложенный спрос, накопленный в летние месяцы, в сочетании с падением курса доллара и будет главной движущей силой, которая восстановит равновесие на рынке.
Увеличился разброс цен по объектам с близкими характеристиками, но с различными сроками сдачи. Для привлечения дольщиков на начальном этапе строительства многие новые объекты начинают продаваться на 5–10% дешевле, чем в среднем по рынку.
Но пока покупателю есть из чего выбрать. Наибольшей популярностью пользуется строящееся жилье в престижных Выборгском и Московском районах. Есть устойчивый спрос на Калининский и относительно недорогие Невский и Красносельский районы. В структуре заключенных сделок, как и в квартирографии большей части проектов, по-прежнему преобладают однокомнатные квартиры.
Директор департамента нового строительства АН “Итака” Вячеслав Ермолаев замечает, что возрос спрос на жилье высокой степени готовности. Год назад заявки такого рода были единичны, сегодня они составляют до 20–30% в общем объеме спроса.
Летом в составе покупателей заметно – почти до 40% – увеличилась доля иногородних граждан. Осенью ситуация выровнялась: внешний спрос составляет вполне традиционные 20–25%. Важная подробность: с рынка практически ушли мелкие частные инвесторы – те, кто приобретал жилье, рассчитывая заработать на подъеме цен. Их доля оценивалась наблюдателями по-разному – от 10% до 20%.
В общем, как замечает Вячеслав Ермолаев, “надо привыкать работать в условиях нормального, не перегретого рынка”.
Любопытно, что колебания спроса, изрядно перетряхнувшие городской рынок, практически не затронули сегмент малоэтажного жилья в ближнем пригороде (в районах городского подчинения). Здесь спрос оставался устойчивым на протяжении всего года, а предложение по-прежнему отстает. Генеральный директор СКС “Падамс” Борис Томалак уверен, что лидером малоэтажного рынка будет жилье в ценовом диапазоне $150 000–200 000. Сейчас девелоперы могут предложить покупателям всего 600–700 коттеджей этого класса (в разной стадии готовности). Возможно, сформировавшаяся мода на малоэтажку оттянула с городского рынка часть платежеспособных покупателей.
В прогнозах риэлторы и девелоперы осторожно оптимистичны. Специалисты “Петербургской недвижимости” полагают, что до конца года будет происходить реализация части отложенного спроса и цены будут увеличиваться на 1–1,5% в месяц. Павел Белоусов из “С.Э.Р.” считает, что в последние месяцы года можно ожидать ажиотажного спроса и роста цен примерно на 10%.