Революций не ожидается
В 2006 г., согласно официальным столичным источникам, в Москве возведут как минимум 4,2 млн кв. м новостроек. Рост цен на жилую недвижимость будет, по разным оценкам, наиболее активным в первой половине года, достигая 2,5% в месяц, затем стабилизируется на 1–2%.
По прогнозам компании Сolliers International, объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В составит 720 000 кв. м (класс А – 37%, класс В – 63%) при спросе на уровне 900 000 кв. м. В секторе складской недвижимости к реализации на 2006–2007 гг. заявлено пять крупных проектов класса А, общий объем предложения, по оценке компании Knight Frank, может превысить 1 млн кв. м. Ритейл также планирует “прирасти” до 1,2 млн кв. м – так считают в Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR).
Дешевле не будет
“Вторичка в 2006 г. будет дорожать. За год она поднимется в цене не меньше чем на 20%, – говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы “Инком-недвижимости”. – Если банки начнут активно развивать ипотеку, возможен рост свыше 30%”. “Серьезного потенциала для роста нет, – возражает Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. – Рост должен быть на уровне 15–20% в год”. Но тут же сам себя поправляет: “Возможен сценарий, когда ажиотаж конца 2005 г. перекинется на 2006 г. и цены могут взлететь гораздо выше – на 30–40%”.
По поводу будущих продаж риэлторы настроены оптимистично. Да и аналитики их поддерживают. “При имеющемся дефиците жилья все сметут, – прогнозирует независимый аналитик рынка Андрей Бекетов. – Правда, стремительный рост цен, как в конце 2005 г., когда жилье дорожало на 3–4% в месяц, прекратится и продажи пойдут прежними темпами”.
“Качественное жилье будет расти такими же темпами, что и в течение 2005 г., в среднем на 1–2% в месяц, – говорит Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор “Миэль-недвижимости”. – Снижение цен не ожидается даже в сегменте наименее комфортного жилья”.
Эксперты сходятся во мнении, как будет распределяться в московском регионе разноклассовое жилье. “Весь экономкласс уйдет за МКАД и в Подмосковье, – утверждает Репченко. – Москва в основном будет застраиваться домами бизнес-класса, по $3000 за 1 кв. м. “Панель будет убегать все дальше от Москвы, в серединный пояс Подмосковья”, – соглашается Кирилл Савицкий, заместитель генерального директора ГК “Ваш финансовый попечитель”. Вячеслав Ширяев, гендиректор Vesco Group, добавляет: “Наиболее вероятно, что в 2006 г. объемы строительства экономкласса останутся на прежнем уровне или снизятся на 5–10%”. “Наиболее привлекательным остается рынок элитной недвижимости, – считает Виктор Козлов, коммерческий директор компании “Авгур Эстейт”, – как в силу своей инвестиционной привлекательности для застройщиков, так и [в результате] постоянного роста уровня доходов населения”. “Уже в конце 2005 г. средние цены на 1 кв. м элитного жилья достигли $8000. В 2006 г. мы не ожидаем массового появления новых проектов, – отмечает Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty. – Следовательно, в будущем году цены будут плавно расти”. “В целом в этом сегменте они вырастут на 22–25%”, – резюмирует Екатерина Тейн, директор отдела жилой недвижимости Knight Frank.
Точно прогнозировать ситуацию на первичном рынке эксперты не берутся – по их общему мнению, многое будет зависеть от того, удастся или нет рынку отыграть в свою пользу 214-ФЗ. Скорее всего, считают участники рынка, объем предложения на первичке будет сокращаться, по прогнозам “Миэль” – на 25%. “Задел по площадкам, который девелоперы создали себе до вступления в силу 214-ФЗ, к концу года будет исчерпан”, – аргументирует Михаил Хесин, гендиректор “М.О.Р.Е.-Плаза”.
Строим кабинеты
Дальнейшее развитие рынка офисов в 2006 г. эксперты назвали динамичным. Все как один ожидают повышения спроса на высококлассные офисные помещения и увеличения числа и объема сделок по предварительной аренде и продаже. Как результат, говорит Олег Мышкин, партнер Сolliers Int, в 2006 г. прогнозируется рост средних базовых арендных ставок на 6–10% для офисов класса А (они достигнут $700–900 за 1 кв. м в год) и 5–7% для офисов класса В (рост возможен до $500–700). “Рост активности бизнеса в московском регионе обеспечивает положительную динамику спроса на офисы любого класса и стоимости как в центре Москвы, так и на периферии”, – добавляет Александр Исаев, президент “Медиа-Шторм”. Хотя, отмечает Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank, “обостряется конкуренция между владельцами офисных площадей и они будут стремиться предлагать арендаторам более выгодные условия”. Аналитики CWSR отмечают, что 2006 год будет знаменателен выходом на рынок офисной недвижимости новых игроков – крупнейших российских и международных банков, а также строительных компаний, заинтересованных в девелопменте участков под коммерческую недвижимость. “В 2006 г. ожидается выход на рынок таких институциональных инвесторов, как JER, Alfa Capital Partners и Европейский банк реконструции и развития (ЕБРР), – говорит Сергей Колегов, генеральный директор Prime City Properties. – Кроме того, об обширных планах по офисному строительству заявила компания “Интеко”.
Магазины у кольца
Максим Гасиев, руководитель департамента торговой недвижимости Colliers Int, в 2006 г. прогнозирует всплеск девелоперской активности рядом с Третьим транспортным кольцом. Правда, говорит он, не следует полагать, что вскоре все окрестности ТТК будут застроены торговыми и офисными площадями – такой девелопмент требует соответствующей инфраструктуры. Поэтому, заключает Гасиев, развитие территории вокруг ТТК будет поэтапным, постепенно расширяющим зоны деловой активности Москвы. Как перспективное направление эксперт называет строительство в столице подземных торговых центров, с ним согласны аналитики CWSR.
Хранить и распределять
Рынок складской недвижимости имеет в 2006 г. очевидные перспективы роста. “Общие площади складов классов А, А- и В составят к концу 2006 г. порядка 2,9 млн кв. м, – говорит Юлия Мещерина, аналитик отдела исследований CWSR. Правда, добавляет она, “хотя в 2006 г. запланировано возвести более 1 млн кв. м высококлассных складов, исходя из реалий рынка, можно предположить, что из заявленных проектов будет успешно завершено не более половины и в 2006 г. складской рынок классов А и В пополнится примерно 600 000 кв. м”. Но проекты в основном заявлены серьезные. По словам Владимира Пинаева, директора Jones Lang LaSalle, в 2006 г. ожидается выход целого ряда крупных высококачественных объектов международного уровня – таких, например, как складской терминал “Пушкино”, проект Coalco. “И хотя о конкретных сделках пока говорить рано, очевидно, что появление такого объема нового ликвидного продукта не пройдет незамеченным на инвестиционном рынке. Более того, часть строящихся складских комплексов класса А – например, как “Пушкино” – изначально задумывались с расчетом на то, что их после открытия приобретет крупный западный или российский инвестор”, – отмечает Пинаев.
Качество новых складских объектов будет неуклонно повышаться, в том числе благодаря приходу западных инвесторов, считают эксперты. “Пока же, несмотря на огромный спрос со стороны инвесторов, предложений, соответствующих их требованиям, очень мало”, – указывает Виктор Малеванкин, старший консультант отдела рынков капиталов России и СНГ Knight Frank. И добавляет, что еще совсем недавно иностранные инвесторы не проявляли к сегменту складов никакого интереса, однако сейчас он вошел в сферу их интересов наряду с офисной недвижимостью. Причина активности инвесторов в том, что российский рынок недвижимости способен предложить западным компаниям ставку доходности в 13–14% годовых, что намного выше привычного для них уровня.