ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ: Мечта о доме

Создание рынка доступного жилья в России – один из приоритетных национальных проектов. Это прекрасно. Но с момента появления этой декларации в стране не создано ни одного из условий, необходимых для формирования рынка доступного жилья.

Условия эти таковы. Возможность максимально прозрачного получения земельных участков под застройку в максимально короткие сроки; максимально сжатые сроки получения разрешения на строительство; возможность быстро и недорого подключиться к электрическим, газовым и коммунальным сетям; наконец, возможность получения дешевых и долгих денег под жилищное строительство.

Достижению этих несложных целей мешает вопиющее несовершенство законодательных актов или отсутствие четко проработанных механизмов их реализации.

Неработающие законы

Прошлый год поставил в строительном бизнесе все с ног на голову. Кто-то вдруг захотел изменить правила игры, по которым строили еще наши деды. Речь идет прежде всего о федеральном законе № 214-ФЗ о долевом строительстве, Градостроительном и Земельном кодексах. При принятии Градостроительного кодекса, например, появились новые подзаконные акты, но старые никто не отменял. В результате количество согласований при строительстве жилья не уменьшилось, а увеличилось. Принцип “одного окна”, который на бумаге выглядел хорошо, на деле стал для девелоперов еще одним барьером, отнимающим еще больше времени, а главное – денег.

Кроме того, ряд ведомств, по закону участвующих в согласовании и экспертизе проектов, явочным порядком взяли на себя право перекладывать на застройщика проблемы, которые должны решать сами за счет бюджета. Этим, например, грешат ОГПС (структура МЧС РФ) и ряд других ведомств, включая местные и региональные администрации.

Чтобы жилье становилось доступнее, строить нужно гораздо больше. Но строить в нынешних условиях могут только крупные компании, бизнес которых тесно завязан на местные администрации. То есть рынок, по сути, монополизирован. Именно это констатировал первый вице-премьер правительства РФ Дмитрий Медведев во время своего визита в Орловскую область.

И это очень плохо. Вытеснение из сферы строительного бизнеса мелких и средних компаний автоматически ведет к тому, что жилья строится меньше, а цены растут. При этом крупные девелоперские фирмы оказываются не в состоянии освоить планируемые объемы строительства. А в условиях галопирующего роста цен и дефицита предложения на рынке жилья они в этом и не заинтересованы.

Растущие цены

Поэтому для снижения стоимости 1 кв. м на рынке пока нет никаких оснований. Спрос по-прежнему превышает предложение. В результате на конец 2005 г. средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Москвы прошла рубеж в $2500, а сегодня уже и $2800. Стоимость юридически чистой однокомнатной квартиры в панельном доме на окраине Москвы превышает $80 000. В ближнем Подмосковье цены квартир уже доходят до $1500 за 1 кв. м. В регионах, практически во всех городах-миллионниках цены на жилье также растут бешеными темпами, приближаясь к $1000 за 1 кв. м. Рост цен за 2005 г. составил более 20%, по отдельным городам – даже до 50%. На 2006 г. прогноз по Москве – удорожание жилья в среднем на 20–25%, а по Московской области – на 20–30%. Скорее всего, и более.

Финансовые параметры программы “Жилище” на 2006 г. в рамках реализации национальных проектов пока уточняются. Известно, что на все четыре национальных проекта с учетом внебюджетных фондов и госгарантий планируется выделить 180 млрд руб. Доля проекта “Доступное жилье” составит 62 млрд руб., из которых 35 млрд руб. – прямое бюджетное финансирование. Большая часть этих средств – 21 млрд руб. пойдет на выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем военнослужащих, чернобыльцев, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера, а также ветеранов и инвалидов. Сюда следует добавить дотационные регионы России, в которых необходимо решать вопросы с ветхим жильем, не говоря уже о новом и доступном.

В 2005 г. темпы роста жилищного строительства, по нашей оценке, покажут тенденцию к замедлению. А по некоторым прогнозам, с 2007 г. объемы ввода жилья могут даже сократиться.

В сложившихся условиях банки отказываются кредитовать жилищное строительство, не решаясь принимать на себя риск солидарной ответственности перед дольщиками.

Такая ситуация предсказуемо приводит к социальным протестам – обманутые дольщики-инвесторы обращаются в суды, жалуются в органы власти, митингуют, перекрывают транспортные пути (в Москве и Подмосковье – это вообще масштабное явление, сопоставимое с прошлогодними протестами против монетизации льгот). При этом главным виновником случившегося считается бизнес. Однако в реальности ограничение доступа граждан к жилью зачастую вызвано не нарушением обязательств со стороны застройщика, а нерадивостью чиновников, их желанием заработать теневой капитал на манипулировании рынком жилищного строительства. При этом сегодня нет реального механизма привлечения чиновника к ответственности за срыв сроков, связанных с оформлением разрешительной документации на строительство. У органов государственной власти в регионах и у муниципалитетов нет реальных стимулов к ускорению процессов строительства и ввода жилья.

В прошлом году девелоперы и строители наконец стали создавать свое лобби, которое до этого просто отсутствовало. От того, что интересы строителей последовательно не лоббировались, в конечном счете проиграли все: и бизнес, части которого просто не стало на рынке, и государство, которое получило огромную проблему в виде обманутых дольщиков и замедления темпов роста строительства жилья. Сегодня ситуация немного поправляется. В этом году создана межведомственная рабочая группа по приоритетному национальному проекту “Доступное и комфортное жилье – гражданам России” при президентском совете по реализации приоритетных национальных проектов.

Все есть, организации нет

Сегодня проблема доступного жилья заключается прежде всего не в отсутствии материально-технических возможностей для ее решения – есть и политическая воля, и свободные строительные мощности, и земля, и инвесторы, – а прежде всего в правильной организации процесса, в наличии прозрачных, обязательных для всех и долгосрочно действующих правил в этом сегменте рынка и работающих законов. Мы предлагаем для проработки технологий организации процесса реализации проекта “Доступное жилье” реализовать ряд пилотных проектов в различных регионах страны и уже отработанные технологии предложить для широкой реализации. Считаем, что это поможет уменьшению сроков строительства, более детальной проработке механизмов взаимоотношений между центром и регионами, а также большей экономии федеральных средств.

Пока государство в рамках диалога с представителями бизнеса не начнет решать эти проблемы по существу, пока не устранит противоречия в законодательной базе, пока не создаст условия для прекращения чиновничьего произвола на местах, российские семьи с низким и даже средним достатком могут только мечтать о достойных жилищных условиях. А люди, у которых нет настоящего уютного дома, и работают соответствующим образом. Поэтому сама Россия никак не может стать благоустроенным комфортабельным домом для десятков миллионов ее жителей.