За качество торговли

Дефицит торговых центров в столице – любимая тема консультантов вот уже несколько лет. Правда, цифры, сколько в Москве уже построено и сколько нужно построить качественных площадей, у них различаются. О том, почему так происходит и как развивается сегмент торговой недвижимости в столице, “Ведомостям” рассказал Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International.

– Разговоры о дефиците – это призыв к девелоперам строить больше?

– Если честно, то консультанты едва успевают за девелоперами. Трудно спрогнозировать рынок на 10 лет вперед, он может развиваться по различным сценариям. Девелоперы активно строят, так как видят успех существующих торговых центров – для них это означает, что риски инвестиций в торговую недвижимость становятся ниже. Например, вышло два больших проекта ТЦ “Мега” и практически сразу девелоперы начали проектировать масштабные объекты.

Рынок земли и потенциальных проектов достаточно закрытый. Сегодня работает умирающая фабрика – а завтра кто-то получает документы и строит на этой площадке торговый центр. Информацию все консультанты получают из разных источников, поэтому иногда она может различаться. Еще один момент: каждый год объявляется о запуске множества проектов, но далеко не все они реализуются. ТЦ можно построить и открыть самое быстрое за полтора года. Эти сроки не всегда выполнимы, и, как правило, реализация проектов в Москве задерживается по разным причинам.

– А часто ли бывает, что девелоперы объявляют о заведомо невыполнимых сроках реализации своих проектов – чтобы, например, привлечь к нему внимание инвесторов?

– Скорее, девелоперы бывают слишком оптимистичны и уверенно говорят о точных сроках без оформленных документов и финансирования. Поэтому девелоперам, которые ведут свой первый проект, трудно сдавать помещения в аренду до начала строительства. Ритейлеры не в состоянии проверить и оценить, все ли документы собраны и начнется ли строительство. Сдача в аренду начинается после выхода строительной техники на площадку. С сетевыми девелоперами ситуация несколько иная – они могут привлекать арендаторов на ранних стадиях. Например, “Золотой Вавилон – II” стал сдавать площади в аренду еще до начала строительства.

– “Золотые Вавилоны” в результате инвестиционной сделки стали принадлежать австрийскому фонду Immoeast. Но это один из немногих успешных примеров инвестсделок на рынке ритейла, бум которых консультанты прогнозирует вот уже несколько лет. А он все никак не наступит. Почему?

– Есть еще несколько примеров – “Парк Хаус” в Волгограде и Екатеринбурге, “Молл Гэллери”, “Калужский” в Москве и др. В последний год на рынке появилось несколько крупных инвесторов: London & Regional Properties, Quinn Group, Raven Russia, Midland – и все они ведут активные переговоры с владельцами торговых центров. Почему никак не наступит бум? У всех разные ожидания в ставках капитализации. Инвесторы, т. е. вышеперечисленные фонды, начинают вести переговоры с 12,5–13%. У девелоперов другие расчеты. Бывает так, что в ходе переговоров приходит другой инвестор и, чтобы перебить сделку, называет ставку 10%. Тогда потенциальный продавец делает шаг назад и решает подождать, не желая терять деньги. Думаю, что какие-то сделки задерживаются именно потому, что справедливой рыночной ставки капитализации сейчас как таковой не существует.

– Торговые центры расположены по Москве неравномерно: в центре их много, а на востоке, например, мало. Но сейчас все говорят о децентрализации и начале освоения того же востока. С чем это связано?

– Децентрализация в первую очередь связана с отсутствием хороших площадок в центре города. Она идет и за счет освоения промышленных территорий, где можно реализовать крупные проекты – по 150 000 кв. м и больше. Например, вдоль Третьего транспортного кольца заявлено несколько крупных проектов: River Mall, ядро “Сити” и др. На востоке раньше не строили потому, что платежеспособность населения там ниже, чем на западе. Но зато там много промышленных земель, они сейчас высвобождаются и идут под новое строительство. И далеко не всегда [реорганизуемые] промзоны можно использовать под жилье. На МКАД земля под торговую недвижимость стоит от $1 млн [за гектар] до $2 млн. В центре города ее цена может доходить до $10–15 млн за гектар.

– Торговые центры Москвы уходят под землю. Какие перспективы у подобного строительства?

– Это перспективное направление, примеры подземного строительства есть и в Европе. В центре города не всегда можно ставить наземные торговые здания: есть ограничения по строительству в исторической части города, ограничения по высоте застройки. Ландшафтно-визуальный анализ может показать, что здание заслоняет какие-то городские доминанты, например Кремль.

У подземных сооружений свои сложности: московская земля буквально напичкана коммуникациями, тоннелями – дорого проект согласовывать, какие-то коммуникации выводить, порой и вовсе нет таких возможностей. Трудно получить техусловия, есть проблемы гидрогеологии, да и само подземное строительство – сложный и дорогостоящий процесс. Но посещаемость ТЦ в центре города в три раза выше, чем на окраинах, – это значит, что обороты ритейлеров будут значительно больше и поэтому девелоперы получат более высокие доходы.

– Какие требования предъявляются к концепции подземного ТЦ?

– Посетители не должны чувствовать, что они находятся под землей. Иначе люди будут испытывать дискомфорт. К счастью, торговым помещениям, в отличие от офисных, не нужны окна, нужно только, чтобы сверху было видно небо. Поэтому в ТЦ должна быть хорошая высота потолков, свободное пространство, простор, много света. Но это уже архитектурные вопросы.

– У нас есть хорошие архитекторы для проектирования подземных ТЦ?

– На большие проекты мы стараемся привлекать международных архитекторов, которые работают вместе с местными.

– Кого вы назовете из наших архитекторов?

– Я никого не назову. У кого-то больше опыта, у кого-то меньше, но сказать, что на большой комплекс можно назначить любого архитектора и больше ни о чем не беспокоиться, к сожалению, нельзя. Но российские архитекторы быстро учатся, и я уверен, что через несколько лет уже их будут приглашать на развивающиеся рынки как профессионалов. Пока же бывает и так, что привлечение в проект западного архитектора приводит к конфликту – если местный архитектор амбициозен, он будет жестко отстаивать свое видение проекта. И девелопер тратит много усилий для организации эффективной работы.

– Что обязательно должно быть в качественном ТЦ?

– В первую очередь все должно способствовать привлечению покупателей. Если объект находится на существующих пешеходных потоках, ему не нужны сильные якорные арендаторы, которые занимают большие площади и привлекают посетителей, да и сам торговый центр может быть небольшим. Около метро прекрасно работают ТЦ площадью 15 000–20 000 кв. м. Если же объект находится на удалении от покупателей, тогда нужно размещать несколько якорных арендаторов. Операторы, которые как магнит притягивают посетителей, – это продуктовые магазины, кинотеатры и общепит. Еще 10 лет назад у среднего класса не было привычки обедать или ужинать вне дома. Были либо дорогие и малодоступные рестораны, либо столовые с плохим качеством еды и обслуживания. Сейчас в этом сегменте мы видим просто революционные изменения – общепит стал способом проведения досуга, много семей в выходные обедают на фудкортах.

– Хороших операторов фудкортов сейчас много?

– В последнее время этот рынок стал высококонкурентным. В фудкортах уже недостаточно просто облицевать пол плиткой и поставить дешевые стулья. Сейчас девелоперы стараются как-то разнообразить эти площадки: озеленить, сделать их разноуровневыми, изолировать какие-то зоны, придумать необычный вариант освещения, покрытия пола, мебели – чтобы человеку было приятно там находиться.

– Все для блага покупателей?

– С насыщением рынка люди будут выбирать торговый центр, основываясь на субъективных ощущениях: не тот, где больше площадь или больше операторов, а тот, где приятнее находиться. Это хорошо видно на примерах региональных рынков: там непрофессиональные проекты бывают успешными только до тех пор, пока они единственные в городе. Как только у людей появляется выбор, они меняют свои потребительские привычки, становятся требовательнее.

– А какие перспективы у нестандартных форматов – например, универмагов?

– Универмаг – формат специфический. Все мечтают привлечь в свои проекты Harrods, KaDeWe, Selfridges. Но специфика заключается в том, что, к примеру, в странах Европы универмаги очень часто “заточены” под то место, где они находятся. Поэтому просто взять и вывезти этот формат в другую страну не всегда получается. Довольно часто бывает, что department store приходит в страну и бывает вынужден ее покинуть.

– Как, допустим, Galeries Lafayette?

– Да. Сейчас в Москве фактически один сетевой department store, предлагающий товары различных брендов, – это “Калинка-Стокманн”. ЦУМ – тоже пример классического department store: он находится в историческом месте, расположен в отдельном здании и управляется одним оператором. Очень правильный бренд для такого формата.

– Произойдет ли насыщение рынка торговых центров?

– Для ответа на этот вопрос давайте посмотрим на развитый рынок Западной Европы. Ведь и там появляются новые крупные проекты. Если рядом стоят три торговых центра, работающих примерно одинаково, то, когда появляется четвертый, лучше и больше предыдущих, покупатели отдают предпочтение именно ему. В этом смысле насыщения рынка как такового не будет. Всегда кто-то из девелоперов будет находить оригинальные способы удивить и завоевать покупателей, будет стадия редевелопмента проектов. Правда, нам до этого еще далеко: по количеству торговых площадей на душу населения Москва пока сильно отстает от европейских стран. Но уже сейчас искушенный московский покупатель, привыкший к качественному обслуживанию, больше не пойдет за покупками на рынок или в неудачный ТЦ.