Россия не Америка

Динамика цен в 2006 г. мало отличалась от 2005 г. Такой же, как и год назад, их резкий рост летом, замедление и остановка осенью и очередные прогнозы аналитиков о невозможности повторения этого сценария в дальнейшем. В то, что рост цен на уровне 12–16% в месяц остался позади, верит и президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Александр Романенко. В интервью “Ведомостям” он дает свой ценовой прогноз.

– Как будет развиваться ситуация на рынке в следующем году?

– В ближайшее время мы не ожидаем каких-либо сильных скачков цен вверх или вниз. Дело в том, что экономическая ситуация в России достаточно стабильна. Аналитики уже на протяжении нескольких лет отслеживают зависимость стоимости нефти и жилой недвижимости. Но раньше она наблюдалась только для столичного жилья, сейчас распространилась и на другие города. В прошлом году очень трудно было предположить, что в этом случится такой скачок в росте цен. 15–16% прироста в месяц, которые наблюдались в Петербурге, или 12–13% в Москве не характерны для цивилизованных рынков. Но никто не мог спрогнозировать, что будет такой сумасшедший рост цен на нефть.

Я думаю, в 2007 г. нас ждет некоторый спад цен на некачественное жилье, например хрущевки. Небольшой рост на качественное жилье в сегменте среднего класса вполне ожидаем. Цены на элитную недвижимость тоже продолжат расти, особенно в таких регионах, как Петербург, Москва, Московская область, и в городах-миллионниках. В общем, в будущем году рост цен на недвижимость без учета элитного жилья составит 1–1,5% в месяц.

– Год назад тоже считалось, что нас ждет плавный рост на уровне нескольких процентов в месяц.

– Покупательная способность и доходы населения не могут расти бесконечно. Очевидно, что сегодняшний уровень цен – предельный с этой точки зрения. Топ-менеджеры могут себе позволить делать очень дорогие покупки, поэтому цены на элитную недвижимость будут продолжать расти. Средний класс сейчас может делать покупки только с использованием ипотеки, и то с трудом. Количество сделок в декабре по сравнению с весной-летом сократилось. Дальнейший рост цен вызовет полную остановку активности, и даже ипотека не поможет.

Хотя, если сравнивать цены на российскую недвижимость с европейскими городами, то они могут быть выше. Правда, у нас разный уровень доходов. Я считаю, что задача государства не в том, чтобы снизить цены на квартиры, но в том, чтобы способствовать увеличению доходов населения. К примеру, в 1940-х гг. во время кризиса в Америке государство выделило колоссальные средства на кредитование населения при покупке жилья.

– Сейчас рынок жилья США переживает не лучшие времена, в том числе из-за перегрева цен. В Росcии возможен аналогичный сценарий?

– Нет, за исключением какого-нибудь форс-мажора. В Америке банки изобрели ипотечные схемы, когда заемщик мог первые пять лет платить меньший процент по кредиту (например, не 6%, а 2%), но долг накапливался, и через пять лет объем выплат возрастал как раз на сумму долга. Но многие заемщики за этот период не стали зарабатывать в два раза больше, поэтому и не смогли выполнить кредитные требования. В результате большое количество домовладений было выставлено банками на продажу и привело к резкому падению цен. У нас такие кредиты не выдают.

В 2007 г. не будет резкого роста цен еще и потому, что в истории пока не было случая, чтобы такое повторилось дважды в течение двух лет. Сейчас инвесторы фиксируют прибыль и выставляют объекты на продажу. Другие нацелены на получение дохода от аренды. Поэтому возможность падения цен я считаю более актуальной, чем их подъем.

– Как сделать эффективной программу доступного жилья?

– Она пока работает только там, где губернатор считает ее “своим” проектом. Для того чтобы жилье стало дешевым и качественным, нужно сделать доступной землю. Муниципальные органы могли бы выделять застройщикам участки, уже переведенные в нужную категорию. А государство обеспечивало их соответствующей инфраструктурой: электричеством, водой, газом, дорогами. Все это могло бы дать возможность строить жилье по разумной цене. Плюс использование технологий, позволяющих удешевить строительство. Они есть в Америке, в Канаде, в Австрии, уже применяются и в России – у нас совсем не обязательно строить кирпично-монолитные дома.

Но это возможно только в том случае, если будет очень жесткая воля со стороны правительства. Я знаю, что очень много делается по программе доступного жилья под Екатеринбургом, в Тюменской области. Я не сомневаюсь, что и в других регионах это сделать возможно. Такие планы есть и для Ленинградской области, очень хочется, чтобы они действительно были реализованы.

– Допустим, государство пойдет на эти шаги. А как защитить такое дешевое жилье от инвесторов?

– Непросто решить эту задачу. Например, такое жилье может продаваться по специальным ипотечным программам для людей с низким уровнем дохода, для тех, кто в первый раз покупает недвижимость, для работников бюджетной сферы. Конечно, люди все равно будут инвестировать в жилье, пока это выгодно. Поэтому полностью решить эту проблему, наверное, невозможно.

– Как РГР планирует в дальнейшем работать с властями? Как повысить статус общественных организаций и сделать так, чтобы чиновники прислушивались к их мнению?

– Нам бы очень хотелось, чтобы к профессионалам прислушивались больше, особенно в случае принятия новых законов. Нас приглашают в рабочие группы, которые занимаются новыми законами, однако не всегда прислушиваются к нашим рекомендациям. Яркий пример – 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве...”. Я считаю, что это наносит колоссальный вред государству. Те поправки, которые делают профессионалы, – они важны не только в интересах бизнеса, но важны для развития экономики всего общества, защиты прав потребителей. Сейчас представители РГР входят в ведущие комитеты Госдумы, работающие над новыми законами, и в частности – над поправками к 214-ФЗ.

Мы – открытая организация, высказываем свое мнение на круглых столах и пресс-конференциях. Когда есть конкретные предложения, мы пишем в госорганы, Госдуму и очень надеемся, что эта работа даст более конкретные плоды.

– Внедряет ли РГР новые технологии в риэлторский бизнес?

– Сейчас, например, мы продвигаем идею работы с использованием эксклюзивного договора – когда клиент гарантирует, что его интересы представляет только один риэлтор. Такая система является основой мультилистинговой базы данных в мире – агент свободно выставляет объект в базу данных и делает его доступным тысячам специалистов, которые ищут покупателя в разных городах страны. Эта простая и передовая система доказала свою эффективность в Америке, Канаде и Голландии. У нас ее широкое развитие еще только в будущем. Сейчас такие системы работают в Петербурге и Екатеринбурге, позволяя минимизировать временные затраты как агента, так и клиента. В режиме онлайн можно задать любые вопросы консультанту, посмотреть все параметры объекта. В Москве единой базы данных нет, но есть несколько баз крупных компаний.

В 2007 г. мы, к сожалению, еще не сможем существенно увеличить охват других городов – уровень работы по эксклюзивным договорам в регионах очень низкий. Для этого необходимо еще несколько лет кропотливой работы.

– Если сравнивать региональные рынки – какие есть отличия?

– Тенденции везде одинаковы – объекты в центре города дорожают сильнее, ценовая разница между квартирами в центре и на периферии все больше увеличивается. Все больше людей начинают рассматривать жилье не только как крышу над головой, но и как объект недвижимости. Практически везде мы видим повышение интереса к загородному жилью. Регионы очень быстро перенимают этот опыт у Москвы и Петербурга. Очень интересные поселки строятся под Пермью, Тюменью, Нижним Новгородом.