Олимпийская неразбериха

Вопрос о земле

“Мало где вы найдете такую капитализацию – дорожает земля и недвижимость. Значит, наша территория развивается в правильном направлении”, – радуется главный архитектор Сочи Олег Гусев. “С 4 июля, когда Сочи выбрали столицей, я сплю на работе – инвесторы отдохнуть не дают, ищут участки”, – рассказывает гендиректор компании “Винсент-Недвижимость” Эдуард Филиппов. Он указывает, что квартиры в панельных домах стоят $3000 за 1 кв. м, а элитку продают дороже $10 000, что сопоставимо со столичными ценами. В основном покупают представители крупного бизнеса из Москвы, с Урала, из Сибири, причем большинство – с инвестиционными целями, утверждает Филиппов. Частные инвесторы активизировались, согласен исполнительный директор агентства недвижимости “Аста Элит” Дмитрий Копотов. “Количество заявок на подбор земельных участков увеличилось примерно вдвое. Большинство клиентов представляют крупных застройщиков из Москвы, Екатеринбурга, Челябинска, Тюмени и Ростова”, – говорит директор региональных проектов Vesco Group Станислав Грипас. Тем не менее сложно говорить о реальных сделках, так как у Сочи отсутствует план размещения объектов олимпийской инфраструктуры, оговаривается он.

Олимпийского плана и быть не может, потому что сейчас переделывается генеральный план развития Сочи. Месяц назад этим начали заниматься петербургский РосНИПИ урбанистики и ФГУП “Гипрогор”. Пока рано говорить, как станет меняться облик Сочи, говорит замгендиректора “Гипрогора” Сергей Бычков. По его словам, программа будет готова к апрелю следующего года.

Надо учитывать, что свободной земли в Сочи практически нет. Источник в мэрии объясняет, что земля в основном поделена между частниками и владельцами санаториев и гостиниц, а промзон, пригодных для застройки, нет. “Первичный рынок в Сочи практически себя исчерпал, мы приобретаем землю на вторичном рынке, а потом проекты согласовывает администрация”, – подтверждает Дмитрий Шмелев, коммерческий директор “СТ Групп Регион” (ведет пять проектов). То же самое говорят вице-президент компании “Диал Строй Инвест” Александр Пляцевой и коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба.

Между тем олимпийский вопрос беспокоит не только инвесторов, но и местных жителей, которые с тревогой обсуждают заявления губернатора Краснодарского края Александра Ткачева о сносе в Сочи незаконных построек. Гусев говорит, что закончена инвентаризация территорий, попадающих в зону строительства олимпийских объектов: рассмотрено 657 построек, из них 74 признаны самовольными, в их числе есть и многоэтажные здания. Но это совсем не много, заверяет главный архитектор. Сайт сочинской мэрии сообщает, что уже появились какие-то проходимцы, которые предлагают гражданам продать дома, угрожая сносом, и призывает не поддаваться на провокации.

“Земли под строительство спортивных объектов были зарезервированы еще до победы Сочи в олимпийской гонке”, – успокаивает жителей мэрия. Но какие именно земли, ни один из сочинских чиновников рассказать не захотел. “По земельным вопросам наиболее квалифицированно ответят в дирекции ФЦП”, – сообщила “Ведомостям” пресс-служба мэрии. Дирекция ФЦП – это ФГУП “Дирекция развития Сочи”, которое подчиняется Минэкономразвития и отвечает за реализацию федеральной целевой программы (ФЦП) “Развитие Сочи как горноклиматического курорта”. Представитель ФГУП подтвердил, что “первый этап” выбора земель для размещения олимпийских объектов и согласования с местными органами власти уже прошел. И заверил “Ведомости” в том, что решение всех “земельных вопросов” сохранено за администрациями Сочи и Краснодарского края.

Вопрос о деньгах

До 2014 г. по ФЦП в развитие города предусмотрено инвестировать 314 млрд руб., в том числе 186 млрд руб. из федерального бюджета (из городского и краевого – всего 9 млрд руб.).

Федеральные деньги идут через ФГУП – он выполняет функции заказчика-застройщика по объектам, предусмотренным ФЦП. “Мы осваиваем те деньги, которые дает государство. Наша задача – построить на предоставленной местными властями земле все олимпийские объекты и полностью обновить городскую инфраструктуру. В 2007 г. должны освоить 21,5 млрд руб., в 2008 г. – 31 млрд руб., до 2014 г. – примерно по 20 млрд руб. ежегодно”, – рассказывает начальник управления планирования и отчетности ФГУП Сергей Красноперов.

Большая часть этих денег – 107 млрд руб. – пойдет на транспортную инфраструктуру: строительство автодороги Веселое – Красная Поляна (56 млрд руб.), линии скоростного железнодорожного сообщения (28,35 млрд руб.), федеральной автодороги М-27 (5 млрд руб.). 33,73 млрд руб. предусмотрено на энергоснабжение, около 19 млрд руб. – на спортивные объекты, почти 6 млрд руб. – на инженерную инфраструктуру, более 4 млрд руб. – на связь.

Пока освоено немного. По словам Красноперова, на сегодня заключено 70 контрактов на проектирование на 4 млрд руб. В 2007 г. ФГУП должен закончить большинство проектных работ. Конкурсы по подбору подрядчиков начнутся со следующего года – информация об этих торгах, обещает он, будет размещаться на сайте www.zakupki.gov.ru.

Потенциальные подрядчики проявляют интерес. “Компания планирует принять участие в конкурсах на строительство новых энергообъектов, но окончательное решение будет принято после анализа официального объявления регламентированных конкурентных процедур”, – рассказывает гендиректор группы “Е4” Петр Безукладников. Руководитель пресс-службы АФК “Система” Светлана Витковская говорит, что ее компании интересны инфраструктурные проекты в сфере недвижимости и телекоммуникаций. Ранее гендиректор “Штрабаг” Александр Ортенберг рассказывал, что компания создает отдельное подразделение в Сочи и намерена участвовать в тендерах.

К коммерческим проектам, например строительству гостиниц, будет привлекаться частный капитал. Инвестиционные проекты будут выставляться на торги, обещает Сергей Суханов, первый замгендиректора ФГУП. Но вовсе не факт, что проводить эти торги будет ФГУП. Суханов полагает, что их организацию поручат специальной комиссии, и обещает, что картина станет ясна после заседания координационного комитета по подготовке Олимпиады 7 августа. Правда, сам комитет еще не сформирован – есть только указ президента от 5 июля о его создании. Одной из функций этого органа согласно указу станет “выделение средств из федерального бюджета и привлечение средств внебюджетных источников, необходимых для финансирования мероприятий, связанных с организацией и проведением Олимпиады”. Решение о том, каким образом будут распределяться деньги в рамках ФЦП, пока не принято, подтверждает чиновник правительства.

Изменению подвергнется и сама программа развития Сочи. Полностью ориентироваться на ФЦП нельзя – программа написана за полгода и практически “на коленке”, говорит источник в мэрии. Бычков из “Гипрогора” также считает, что программу необходимо скорректировать. Министр финансов Алексей Кудрин заявил недавно, что финансирование может быть увеличено.

Вопрос порядка

Впрочем, основные инвесторы уже определены. Это “Базовый элемент” – строит главную Олимпийскую деревню на 3200 мест в Имеретинской низменности (общие инвестиции в Сочи – $2 млрд); “Интеррос” – возводит горнолыжный курорт “Роза Хутор” (совладелец “Интерроса” Владимир Потанин обещал потратить в Сочи около $1,5 млрд); “Красная Поляна” – строит вторую олимпийскую деревню на 2000 мест ($500 млн), “Газпром” – строит горнолыжный центр (инвестиции не раскрывает).

И эти инвесторы, кажется, не горят желанием привлекать государственный капитал. Согласно ФЦП строительство олимпийских объектов – их 15 – должно финансировать государство, программа предусматривает на них 18,7 млрд бюджетных рублей. В том числе на лыжный комплекс (16 000 мест) на хребте Псехако – 171,5 млн руб. Однако “Газпром”, который строит горнолыжный центр, частью которого является комплекс, будет вкладывать в него собственные средства, утверждают представители ФГУП и “Газпрома”. Пресс-служба “Газпрома” не стала комментировать эту информацию. Представитель “Интерроса” Нина Деменцова говорит, что компания приняла решение отказаться от госфинансирования зон старта и финиша “Розы Хутор” (1,42 млрд руб. и 746 млн руб. соответственно). Похоже, Олимпиада – все-таки выгодное дело.