Технологии рынка: С вещами на выход

Участники рынка вспоминают два крупных конфликта между арендаторами и арендодателями, которые привели к длительным тяжбам. Поводом для разбирательства как раз послужило желание арендодателя изменить назначение объекта. В 2006 г. казахстанская компания Capital Partners планировала построить на Ленинградском шоссе, 16, торгово-офисный комплекс Metropolis. Эта территория находится на месте Московского чугунолитейного завода «Радикон». Ранее территория принадлежала одной из структур АФК «Система», которая, в свою очередь, заключила долгосрочные договоры с рядом крупных арендаторов, в частности с магазинами «Снежная королева» и «М.Видео», боулинг-клубом «Чемпион» и закусочной «Ростикс». Но после того как акции завода были проданы, у арендаторов «начались проблемы»: 14 февраля 2006 г. представители АФК «Система» от лица ООО «Кубик», владельца завода «Радикон», отправили на имя всех арендаторов письмо с сообщением об одностороннем расторжении договора аренды. Однако некоторые отказались переезжать. Конфликт длился настолько долго, что сроки строительных работ затянулись. Теперь девелопер проекта обещает завершить его к III кварталу 2008 г.

Существует несколько положений, опасных для арендатора. Его могут попросить выехать, если здание пойдет под снос или относительно территории есть планы по редевелопменту. И в случае «простой» реконцепции объекта может статься так, что профиль старых арендаторов не вписывается в новую концепцию, а следовательно, у владельца возникает необходимость заменить их на новых операторов соответствующей специализации, рассказывает вице-президент компании «Торговый квартал» Эльза Розенталь.

Важность договора

Возникновение спорных ситуаций, по мнению экспертов, обычно свидетельствует о невнимательности к документам. «Интересы арендатора и владельца могут быть защищены грамотно составленным договором, в котором четко прописаны обязанности сторон и последствия их нарушения. Это позволяет избежать серьезных конфликтов и уберечь стороны от несоблюдения прав, которыми они обладают», – говорит директор по развитию компании Prime City Properties Роман Чепцов. «В интересах обеих сторон, а особенно арендаторов, подходить к составлению договора аренды максимально скрупулезно. Однако на деле это далеко не всегда происходит именно таким образом», – отмечает Розенталь.

По ее словам, в грамотно составленном договоре обязательно оговариваются условия его расторжения, размеры компенсации в случае закрытия объекта, реконструкции, перестройки и т. д. «В моей практике максимальная компенсация, уплаченная в качестве штрафа арендодателем по решению суда, составляет более $1 млн, поэтому строгий договор стоит затраченных усилий», – рассказывает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. «Но если договор не предусматривает какой-то компенсации, а его срок действия истекает, то арендатор вряд ли получит хоть что-то, он может оказаться практически бесправным», – говорит исполнительный директор УК «Финам Менеджмент» Андрей Шульга.

«Нередко возникает необходимость очистить помещения до истечения срока аренды. Обычно такие вопросы решаются в индивидуальном порядке. В отдельных случаях собственник переселяет арендатора в равноценное помещение за свой счет, в других речь идет о денежной компенсации. Последнюю собственник может уменьшить, гарантировав аренду по льготной ставке в реконструированном помещении», – говорит он. Но, как правило, после реконструкции арендные ставки существенно повышаются.

По мнению вице-президента GWA Sawyer Елены Шевчук, в договоре аренды можно предусмотреть любые нюансы. «Договор аренды – один из немногих договоров, в котором законодательством допускается прописывать любые условия», – говорит эксперт, а уж тем более – досрочное расторжение по взаимному согласию сторон и компенсации в этом случае.

По ее словам, если собственник планирует редевелопмент, то выселение арендаторов не может случиться «завтра вдруг», решения такого рода не принимаются внезапно. «Но арендодатель может включать в договор определенные условия. Например: если он предупреждает арендатора за полгода о дате возможного досрочного расторжения договора, то освобождается от каких-либо штрафных санкций», – добавляет Шевчук.

«В большинстве случаев здания, подлежащие редевелопменту или сносу, представляют собой недвижимость низкого качества, которая сдается в аренду небольшим фирмам по невысоким ставкам и на короткие сроки. Арендаторами таких помещений становятся компании, которые не считают целесообразными значительные инвестиции в арендуемые помещения», – говорит директор по маркетингу AFI Development Людмила Потапова. По ее словам, такие арендаторы не делают ремонт в помещениях, не устанавливают дорогостоящее оборудование, а следовательно, не несут существенных затрат по улучшению помещений. Поэтому арендодатель зачастую не принимает их в расчет при разработке планов по редевелопменту здания.

Скоро подыскивать новое место придется и арендаторам зданий в районе пл. Тверской Заставы. В рамках масштабной реконструкция AFI Development планирует полностью перестроить этот участок центра Москвы – саму площадь и шесть прилегающих к ней зон. Общая площадь проекта реконструкции пл. Тверской Заставы составляет около 465 000 кв. м. Некоторые объекты (слишком ветхие, чтобы был смысл их реконструировать) в районе будут снесены или кардинально перестроены, будут также ликвидированы все привокзальные стоянки и палатки. Как сообщили в пресс-службе AFI Development, «будут снесены одно историческое здание, расположенное на Тверской улице, и три технические постройки в глубине». Исторический фасад компания обещает сохранить.

«В настоящий момент в этом здании располагаются офисы класса C, большая часть арендаторов которых занимает их по краткосрочным договорам. По окончании строительных работ здание станет частью масштабного мнофункционального комплекса, часть которого отойдет под современные офисы, часть – под гостиницу и зону ритейла, а остальные площади – под апартаменты», – рассказывает Наталия Иванова, PR-директор AFI Development.

Виды компенсаций

«Чаще всего владелец не обязан предоставлять помещения в своем новом здании. Как показывает практика, арендатор и не в состоянии оплачивать новую, значительно изменившуюся, стоимость помещения. Ведь ставка арендной платы возрастает как минимум в 2 раза», – говорит Роман Чепцов. Арендатор может рассчитывать на некоторую компенсацию, только если он имеет на руках долгосрочный договор аренды. «Тут существенную роль играет срок. Если речь идет о краткосрочном договоре аренды, ситуация складывается не в пользу арендатора. В случае редевелопмента здания скорее всего ему предложат освободить помещение на период работ и вернуться в него после их завершения, возможно, на других условиях. Если речь идет о долгосрочном договоре аренды и арендатор настаивает на денежной компенсации, собственник может предложить возмещение сразу нескольких затрат», – рассказывает Розенталь.

В частности, по ее словам, собственник может компенсировать стоимость отделочных работ, затраты на оборудование, если речь идет о магазине – потери за период с момента закрытия и до момента открытия магазина в другом месте. Редевелопмент части торгового комплекса, при котором другая часть здания продолжает функционировать, может не лучшим образом отразиться на количестве посетителей, распределении их потоков и выручке арендатора. Поэтому арендатор может настаивать на существенном снижении ставок аренды на весь период работ.

«Это максимально возможные компенсации, конечно, собственник заинтересован в том, чтобы договориться на минимальную сумму. В конечном итоге решение проблемы во многом зависит от таких факторов, как заинтересованность собственника в конкретном арендаторе, интерес арендатора в данном объекте. Но в любом случае поиск оптимального для обеих сторон решения – сложный и серьезный процесс, в котором каждая сторона будет стараться минимизировать свои потери», – отмечает Эльза Розенталь.

По данным Людмилы Потаповой, если между арендатором и арендодателем хорошие отношения, иногда второй возмещает первому расходы, связанные с поиском и переездом в новый офис: расходы на брокеров, перевозку мебели и т. д. Однако, отмечает эксперт, подобная ситуация не является распространенной практикой на российском рынке недвижимости.

Если же арендатор заключил краткосрочный договор, то, по словам Людмилы Потаповой, при расторжении арендных отношений стороны, как правило, ограничиваются договоренностью о выезде арендатора из помещения в определенный срок. «Если арендатору удастся доказать арендодателю, что он понес существенные расходы по отделке офиса, которую он не может забрать с собой при переезде, то можно требовать компенсации неамортизированной стоимости таких неотделимых улучшений», – говорит эксперт. По ее словам, это самая выигрышная позиция.

Суд да дело

Как рассказывают брокеры, зачастую бывает так, что арендатор и арендодатель оба представляют серьезные финансовые структуры, заключают долгосрочный договор, а потом решают его расторгнуть. «Они несут определенную ответственность друг перед другом, соответственно, если происходит нарушение по одному из пунктов, вопросы могут быть решены в суде», – рассказывает замгендиректора Vesco Consulting Олег Разин. В таком случае эти компании предпочитают работать друг с другом в рамках закона. К примеру, по его словам, если арендатор не выполняет условия по оплате или другим пунктам, которые установлены договором аренды, собственник может расторгнуть данный договор или потребовать компенсации. В случае нарушения арендодателем каких-то условий (например, попытки выселить арендатора раньше времени) арендатор вправе обратиться в соответствующую инстанцию или же потребовать компенсации.

Однако закон позволяет арендодателю выжить неугодного арендатора из здания. По словам Елены Шевчук, если арендодатель может получить выгодное для него предложение, вынуждающее его досрочно разорвать контракт с арендатором и нарушить условия договора, то в этом случае все зависит от юристов и доброй воли арендодателя и арендатора. «В западной практике существует традиция, когда компании просто выкупают договоры аренды, чтобы избавить себя от обременений при реализации девелоперских проектов. В России такой практики нет, и потому арендатор может оказаться в щекотливой ситуации: собственник здания может просто придраться к несоблюдению договора аренды», – говорит директор департамента консалтинга и исследований «Миэль – Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев.

По его словам, чаще всего основанием для расторжения договора арендодатели выбирают незаконную перепланировку. «Как правило, арендаторам предоставляется помещение со свободной планировкой. Компания обустраивает офис по собственному желанию, не получая все необходимые разрешения на новые перегородки. Если год назад владельца помещения такая ситуация устраивала, то в другой момент он может пересмотреть свое мнение. В таком случае вопрос передается в суд, который уполномочен решить, является перепланировка нарушением существенной части договора или нет», – рассказывает он.

Кроме того, арендодатель зачастую может без ограничений повышать эксплуатационные расходы, размер которых редко прописан в договорах. «Обычно владельцы зданий, которые подлежат редевелопменту, заключают краткосрочные, на 11 месяцев, договоры. По истечении этого срока происходит выселение», – рассказывает Олег Разин. По его словам, собственник здания вправе не продлевать аренду и не обязан компенсировать арендатору затраты, если в договоре не было установлено каких-то иных условий.

Конфликт интересов

«Конфликтные ситуации возникают достаточно часто, особенно если арендатор не получает предупреждение заблаговременно, что ведет к возникновению для него дополнительных рисков, материального ущерба. В целом можно говорить о том, что без конфликтов удается решить вопрос не более с чем 30% арендаторов, для остальных приходится прибегать к длительной процедуре согласования», – отмечает Андрей Шульга. Иной точки зрения придерживается Олег Разин. «Конфликты в подобных ситуациях встречаются достаточно редко, в нашей практике подобных прецедентов не было. Если конфликтные ситуации и возникают, то, как правило, решаются мирным путем», – утверждает он.

Более того, большинству арендаторов удалось добиться помещений в новом торговом центре. В том числе якорными арендаторами комплекса станут гипермаркет «М.Видео» и «Снежная королева». «Если причиной досрочного расторжения договора является именно редевелопмент здания, то неграмотно составленный договор аренды может спровоцировать задержку девелоперского проекта на предпроектной или проектной стадии», – отмечает Елена Шевчук. По ее словам, «конфликтные ситуации при досрочном расторжении договора возникают часто, но это не значит, что они возникают именно по причине редевелопмента существующего здания».

В качестве другого конфликта участники рынка приводят ситуацию со «Смоленским пассажем». Владеющая торговым центром ПФК «Бин», принадлежащая опальному миллиардеру Михаилу Гуцериеву, в начале 2008 г. отказалась на старых условиях продлевать контракт со своим ключевым арендатором – гипермаркетом «Калинка-Стокманн». Стороны не смогли договориться по поводу арендных ставок, по которым магазин должен работать с 1 апреля 2008 г., когда у Stockmann истекает 10-летний договор аренды. В настоящий момент в распоряжении «Калинки-Стокманн» находятся три этажа общей торговой площадью 6400 кв. м.

По версии арендодателя, в течение 10 лет компания-арендатор платила владельцам здания не более $600 за 1 кв. м в год. За это время рыночные ставки аренды в аналогичных торговых центрах выросли минимум в 7 раз. Однако Stockmann отказывается продлевать договор на новых условиях. В финской компании отказались прокомментировать детали договора аренды. Как утверждают участники рынка, не исключено, что документ был составлен опытным юристом, который заложил в его текст минимальное повышение арендной ставки.

«Пример «Стокманн» – это результат профессионального долгосрочного арендного контракта, подготовленного хорошим юристом. Уверен, что этот контракт уже давно был вне интересов арендодателя, но расторгнуть они его не могли. «Стокманн» повезло, что арендодатель не стал использовать иные, менее цивилизованные рычаги для его расторжения», – считает Илья Шершнев. По его мнению, «если компании не могут договориться о пролонгировании контракта по новой рыночной ставке, это говорит только о том, что бизнес Stockmann в этом здании недостаточно эффективен, чтобы покрыть рыночную ставку аренды». «Возможно, найдутся другие арендаторы, готовые заключить контракт на подобных условиях», – предполагает эксперт.

Правоту сторон должен определить Международный коммерческий арбитражный суд. По мнению участников рынка, такой скандал скорее всего на руку арендатору. После того как Михаил Гуцериев, предположительный владелец здания, был вынужден покинуть Россию, он пообещал избавиться от всех своих активов. Однако судебное разбирательство вокруг «Калинки-Стокманн» может существенно затормозить этот процесс и повлиять на конечную стоимость популярного торгового центра. Таким образом, продажа может быть отложена. Но если она состоится, не исключено, что новый владелец здания захочет провести редевелопмент здания или просто поменять его концепцию, в таком случае можно ожидать новых конфликтов с арендаторами.

Андрей Шульга говорит, что УК «Финам-Менеджмент» сталкивалась с такой ситуацией. «В Омске нами был приобретен офисный центр, который мы решили использовать для собственного развития. Чтобы решить вопрос с арендаторами, мы предложили их вниманию несколько офисов с похожими характеристиками, а также оплатили процесс переезда. В итоге вопрос решился без конфликтов», – рассказывает эксперт.

«Подобные конфликты обычно разрешаются до публичной огласки. Во многом это работа консультантов. Мы делаем все, чтобы утрясти конфликт между арендатором и владельцем торгового центра на самой ранней стадии, и обычно разрешаем все спорные моменты. Договориться без привлечения профессиональных посредников сторонам бывает сложно», – отмечает Илья Шершнев.