Ориентиры: В очереди на продажу

Несмотря на геополитическую и экономическую ситуацию, ведущие мировые рейтинговые агентства, такие как Moody’s, Standard & Poor’s и Fitch, не изменили в своих отчетах инвестиционный рейтинг России.

На фоне мирового кризиса российский рынок недвижимости продолжает оставаться доходным.

«Рынок российской торговой недвижимости на сегодняшний день является одним из самых привлекательных для иностранных инвесторов», – уверена директор по маркетингу и продажам компании Liedel Investments Limited Ирина Стрижова. Оно и понятно: торговая недвижимость в Российской Федерации – один из немногих активов, дающих стабильный и высокий доход на уровне 20–30%.

Несмотря на российско-грузинский конфликт, негативную реакцию Запада и падение фондового рынка, ждать обвала на рынке недвижимости или резкого вывода иностранного капитала, на ее взгляд, было бы неправильно. Возможно, в будущем инвестиции несколько перераспределятся, но сейчас средства, вложенные в торговую недвижимость России, в массе своей в ней и останутся, уверена Стрижова.

Меж тем для российских девелоперов ситуация усложнилась. Мелкие игроки разоряются и продают активы. Компании второго эшелона пока держатся на плаву, для чего им приходится прилагать серьезные усилия. Крупные, успевшие зарекомендовать себя компании продолжают развивать свои проекты, но какой ценой?

Стоимость заемных денег стала заметно выше. В зависимости от репутации, портфеля проектов и т. д. девелоперской компании ставки по кредитам выросли на 2% (рефинансирование) и 3% (проектное финансирование).

Изменилась и максимальная сумма кредита. «Свыше $100 млн на проект стало практически невозможно привлечь. Единицы банков на российском и международном рынке готовы выдавать такие ссуды. Для многих девелоперов сейчас вообще наступает момент истины», – делится Евгений Семенов, директор отдела инвестиций и рынков капитала компании Knight Frank.

В связи с мировым финансовым кризисом инвестиции в коммерческую недвижимость вообще и в торговую в частности, по мнению Александра Осипова, руководителя отдела консалтинга компании Astera, сократились в объеме. Большинство зарубежных фондов выводит свои деньги из России, а некоторые банки вообще приостановили финансирование проектов. Оставшиеся иностранные инвесторы более тщательно изучают все аспекты, которые могут отразиться на доходности, считает эксперт.

В частности, ужесточаются критерии, предъявляемые к качеству объектов. Те ТЦ, которые были спроектированы еще три года назад, сегодня по своим архитектурно-планировочным решениям уже не являются привлекательными объектами для инвестиций.

Вместе с тем ввиду отсутствия проектов для развития на Западе крупные игроки, пользуясь ситуацией, вкладывают деньги в российские проекты.

Например, совсем недавно один из крупнейших мировых девелоперов – канадская компания Cambridge Ivanhoe приобрела ТРЦ «Времена года» на Кутузовском проспекте. А американский пенсионный фонд Developers Diversified Realty Corporation и немецкий девелопер ECE создали совместное предприятие и начали три проекта на территории России, два из которых планируется построить в Тольятти и один – в Ярославле.

Количество сделок между российскими игроками, состоявшихся в последнее время, Наталия Орешина, генеральный директор Art Properties, называет единичными. И их сложно назвать крупными. В основном это были покупки земельных участков с частичным набором документов на проект и самим проектом, выполненным только на бумаге.

Российский рынок ожидает перераспределение игроков, возможны слияния и поглощения компаний или совместный девелопмент объектов, как это происходит во многих странах. А количество реализованных (из заявленных до начала кризиса) проектов будет существенно меньше, чем было запланировано, уверена Наталия Орешина.

В частности, так называемые first-девелоперы, которые выкупали участки до кризиса, собираясь построить на них ТРЦ, будут продавать их, расплачиваясь по кредитам.

Более стабильно положение пользующихся хорошей репутацией девелоперов, тех, которые давно и плодотворно сотрудничают с банками, и тех, кто связан с сырьевыми производствами. Они, по словам Осипова, продолжают находить деньги на развитие проектов.

Некоторые девелоперы начинают обращать внимание на новые и пока отсутствующие в России форматы торговой недвижимости.