Ориентиры: Рынок с двойным дном
На петербургском рынке жилья обозначена цена, ниже которой застройщики «падать» не готовы. На первом конкурсе по приобретению городской администрацией жилья для очередников, бюджетников и ветеранов не было ни одного участника. На второй – в конце декабря – была подана одна заявка: компания «Дальпитерстрой» согласилась продать 438 квартир в Шушарах по 47 300 руб. за 1 кв. м. На третий, 20 февраля, было подано 12 заявок от пяти фирм. По некоторым лотам стоимость 1 кв. м снизилась до 43 000 руб. Срок ввода объектов – 2009 г.
Крупные строительные холдинги – Городская домостроительная компания (входит в группу ЛСР), ЛЭК, «ЛенСпецСМУ», «Строймонтаж» – в тендерах не участвуют. Поговаривают, что перед конкурсом представители солидных фирм проводили «разъяснительную работу» среди коллег, уверяя, что город будет вынужден пойти на уступки и поднять закупочные цены. В ряде публикаций утверждалось, что участвовать в конкурсах могут лишь слабые фирмы, находящиеся на грани разорения и готовые продавать квартиры даже в убыток, чтобы хоть как-то удержаться на рынке.
Вице-губернатор Роман Филимонов заявил, что если к торгам не будет проявлен достаточный интерес, то бюджетные средства, предназначенные для покупки жилья по социальным программам, будут направлены на новое строительство по городскому заказу и девелоперам придется удовольствоваться ролью подрядчиков.
В февральском конкурсе приняли участие достаточно серьезные фирмы второго эшелона. «Трест 36» предложил городу квартиры в 16-этажном доме на пр-те Юрия Гагарина. СК «Росстрой» – жилье в комплексе на Пулковской улице и в строящихся корпусах в Северо-Приморской части. «Дальпитерстрой» на этот раз выставил панельное жилье в Парголово, «Окстрой» готов продать квартиры в Коломягах, компания «Ойкумена» – в доме на Туристской улице.
Возможно, на поведении застройщиков сказалась и обнародованная информация о том, что холдинг «Балтрос» выиграл конкурс Министерства обороны, согласившись продать 350 индивидуальных домов в малоэтажном квартале «Новая Ижора». «Балтрос» реализовал жилье по 44 000 руб. за 1 кв. м, срок сдачи – к лету 2009 г.
На этом этапе психологическая победа осталась за администрацией: застройщики устали ждать и подсчитывать убытки от сократившегося спроса. Но и ниже заявленного уровня – 43 000–45 000 руб. за 1 кв. м – они опускаться не будут, не ставя под угрозу жизнеспособность своих компаний. Между тем уровень средних цен предложения пока практически вдвое превышает обозначенный минимум.
В прошлом году стоимость площадей в домах, которые строятся в центральных районах, плавно росла до декабря. В декабре средняя цена упала сразу на 14 432 руб. – это больше, чем весь годовой прирост. Тем не менее в центре средняя цена предложения на конец года составила 151 576 руб. за 1 кв. м. В спальных районах она значительно скромнее – 81 247 руб. На отдаленных окраинах – 61 973 руб., по данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга».
Хотя за год новостройки на крайнем севере и крайнем юге поднялись в цене больше, чем престижные проекты центра: плюс 20 931 руб. за 1 кв. м. Активность спроса на окраинах обусловлена оптимальным для клиента бюджетом покупки: в период роста цен и начинавшихся с середины прошлого года проблем с ипотекой сумма сделки была важнее транспортных проблем и неразвитой инфраструктуры.
За год предложение новостроек в спальных районах сократилось с 343 домов (включая пусковые очереди проектов) в январе до 335 в декабре. В остальных территориальных зонах число объектов в продаже увеличилось. Впрочем, «спальни» аккумулируют 68% предложения.
Некоторые специалисты полагают, что рынок достиг отметки, за которой застройщики начнут работать в минус (продавая жилье, построенное на дорогой земле и из материалов, закупленных в период роста). Но не факт, что капризный покупательский спрос сочтет этот уровень приемлемым. Пока наличные деньги дорожают быстрее, чем дешевеет жилье. Накопленный за период падения отложенный спрос может дать эффект краткосрочного роста. Но за ним может последовать новое падение – уже до уровня, соответствующего доходам массового покупателя.