Где жить хорошо: Проспект неопределенного позиционирования

ЖК «Университетский» (Ленинский проспект, 67а) от Capital Group представляет собой два 18-этажных корпуса с подземным паркингом. Площади квартир – от 55 до 175 кв. м. Стилобатная часть каждого из зданий отведена под рекреационную зону. Комплекс сдан ГК. Цена – от $7200 до $9800 за 1 кв. м.

Ленинский проспект входит в число главных магистралей города. Интенсивный транспортный поток не содержит и намека на комфортные условия для проживания. Но близость парковой зоны, Москвы-реки, Воробьевых гор отчасти компенсирует этот недостаток. По мнению экспертов, самый престижный участок – между ст. м. «Октябрьская» и «Ленинский проспект». Именно в этой зоне находятся самые интересные жилые дома, сосредоточены объекты социальной инфраструктуры и отдыха.

Выбор риэлторов

Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate, называет самым ярким жилым проектом Ленинского дом № 11, за создание которого в 1950 г. архитекторам Ивану Жолтовскому, Григорию Захарову и 3инаиде Чернышевой была присуждена Сталинская премия. А также дом № 13 (архитектор Алексей Щусев), который был построен для сотрудников Академии наук СССР, и жилой дом № 37а, образующий вместе с домом № 30 (архитекторы – Евгений Левинсон, Иван Фомин) ансамбль, который называют «парадным въездом» в центр города. Дом № 30 уникален еще и тем, что в строительстве принимал участие в то время заключенный разнорабочий Александр Солженицын, напомнила Регина Коган, руководитель отделения «Академическое» компании «Инком-Недвижимость».

Дома № 62 и 64 построены в 1956 г. как показательные гостиницы для иностранных студентов, рассказывает Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое качество». Условия жизни в них по тем временам были фантастические: 3-метровые потолки, кухни до 20 кв. м, финская сантехника. Позже квартиры достались москвичам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

С советских времен за Ленинским проспектом закрепился имидж престижного района, но сейчас он «больше похож на проспект с неопределенным позиционированием», считает Валерий Барнинец, гендиректор агентства недвижимости Doki. Основной недостаток – неоднородность застройки и, как следствие, социального состава местного населения. По словам Регины Коган, правая от центра сторона Ленинского проспекта (та, что ближе к набережной Москвы-реки, Нескучному саду и ЦПКиО им. Горького, Воробьевым горам) всегда считалась более престижной, чем левая.

В предложении на вторичном рынке жилья как солидные с виду сталинские дома, так и обычные панельные и блочные многоэтажки, возведенные 25–40 лет назад на самом проспекте и прилегающих к нему улицах. Продаются квартиры и в недавно построенных домах. По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, на начало марта 2009 г. средняя цена 1 кв. м (от «Октябрьской» до «Ленинского проспекта») составила $7300. В сталинке с хорошим ремонтом 1 кв. м стоит $5000–8000, если это панельный или ветхий дом – $4000–5000, уточняет Андрей Уфимцев.

По данным Blackwood, самая дорогая квартира в очерченной зоне предлагается в ЖК «Монолит» (ул. Косыгина, 19). При площади в 215 кв. м стоимость 1 кв. м составляет $50 000. Дом сдан ГК в 2005 г. Здание оснащено современным инженерно-техническим оборудованием, в комплексе есть салон красоты, фитнес-центр с бассейном, солярий, сауна, химчистка. Огороженная территория круглосуточно охраняется.

По данным МИАН, дорогие квартиры расположены также в домах по ул. Академика Зелинского (до 498 000 руб. за 1 кв. м), ул. Губкина (до 484 000 руб. за 1 кв. м) и ул. Фотиевой (до 468 000 руб. за 1 кв. м). По данным «Инкома», высокие цены запрашивают за квартиры в домах с историей. Например, 1-комнатная квартира в том самом доме № 30 по Ленинскому проспекту площадью 50 кв. м без балкона и с окнами на проспект предлагается за 11,7 млн руб.

Самая дешевая квартира из находящихся сейчас в продаже, по данным «Инкома», – однушка в панельной девятиэтажке на ул. Орджоникидзе (31 кв. м, без балкона), ее цена – 5 млн руб.

По данным МИАН, средняя цена предложения 1 кв. м квартир бизнес-класса здесь – около 207 000 руб., элитных объектов – 386 000 руб. По словам Алексея Кудрявцева, руководителя департамента маркетинга МИАН, по сравнению с началом года цены в рублях в рассматриваемой зоне практически не изменились, в то время как в целом по Москве снизились на 3,8%. Как заметила Регина Коган, жители района высоко ценят свои квартиры и крайне неохотно идут на уступки.

Проспект бизнес-класса

По мнению Алексея Сидорова, директора по развитию компании «Калинка-Риэлти», в районе Ленинского проспекта по-настоящему элитных домов нет, а наиболее интересные реализованные проекты – улучшенный бизнес-класс.

Начало проспекта плотно застроено, место для новостроек нашлось только на прилегающих улицах или в конце магистрали. Андрей Уфимцев выделил ЖК «Нескучный сад» на ул. Вавилова, 2 (застройщик – «Русское земельное агентство», дом сдан госкомиссии). В доме 157 квартир (площадью от 41 до 173 кв. м, включая пентхаусы на верхних этажах), но двухуровневая подземная автостоянка рассчитана на 141 машино-место. По данным Blackwood, цена 1 кв. м варьируется от $7700 до $13 200.

ЖК «Премьер» на ул. Фотиевой (застройщик – «Крост») сдан ГК в 2008 г. В доме 98 квартир площадью 101–193 кв. м и два пентхауса (368 и 447 кв. м). Из окон открываются панорамные виды на парк, МГУ, «Лужники». Цена предложения – от $9000 до $17 000 за 1 кв. м.

ЖК GreenHills «Юниформстрой» возвел на Андреевской набережной, рядом с Третьим транспортным кольцом (ТТК). Комплекс состоит из 15 малоквартирных домов на 3–8 квартир площадью от 80 до 550 кв. м. GreenHills оснащен автоматизированной системой управления SmartHouse. Инфраструктура комплекса – фитнес-клуб, бассейн, банкетный зал, детский клуб, салон красоты, собственная набережная (3000 кв. м). Цена 1 кв. м от застройщика – от $7700 до $13 200.

Как рассказал Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам «Квартал Эстейт», сейчас компания завершает два жилых комплекса: Ленинский проспект, 106-1, и Ленинский проспект, 114-1. Оба трехсекционные, первый – на 93 квартиры (от 92 до 218 кв. м), второй – на 80 квартир (от 106 до 226 кв. м). Отличительная особенность этих ЖК – огромное подземное пространство, отведенное под автостоянки (340 и 316 машино-мест соответственно). В среднем на каждую квартиру приходится более трех машино-мест. По данным «Квартал Эстейт», в настоящий момент в домах продано более 50% квартир. «С начала 2009 г. цены увеличились в среднем на 6%, а минимальная стоимость 1 кв. м составляет 205 500 руб.», – уточняет Лушкин.

По словам Кудрявцева, средняя стоимость 1 кв. м новостроек в зоне Ленинского проспекта по итогам февраля 2009 г. составила около 235 000 руб. за 1 кв. м, что на 43% выше средней по Москве (164 600 руб. за 1 кв. м). Рост средней цены предложения по сравнению с началом года составил 0,8% (в рублях), в целом по Москве рублевые цены на новостройки выросли менее заметно – на 0,2%. Проблемы с ликвидностью вынуждают застройщиков давать «индивидуальные скидки» покупателям. Возможен дисконт в 10–15%, говорит Уфимцев. Реальные результаты торга девелоперы не обнародуют.

Одна дорога на четыре округа

Ленинский проспект начинается от Калужской площади, пересекает ТТК, пл. Гагарина, Ломоносовский проспект, после МКАД переходит в Киевское шоссе, связывающее центр города с аэропортом «Внуково». Общая протяженность улицы – 14 км, ширина – от 108 до 120 м, это второй показатель после Ленинградского проспекта. Ленинский проспект проходит через Центральный, Южный, Юго-Западный и Западный округа Москвы, через районы Якиманка, Донской, Гагаринский, Ломоносовский, Обручевский, Теплый Стан, Тропарево-Никулино.

За Ленинским закрепился имидж одного из основных торговых коридоров столицы. Как отметил Барнинец, дома, которые возводили в советский период вдоль магистрали, предусматривали размещение на 1-х этажах огромных по тем временам магазинов. Среди самых известных – дом № 54, в котором разместился в 1962 г. универмаг «Москва», жилой дом № 7 с магазином «Подарки» (сейчас магазин закрыт. – «Ведомости») и дом № 39 с магазином «1000 мелочей». Раньше на проспекте было немало магазинов продовольственных и промышленных товаров, но со временем продуктовые магазины большей частью исчезли, а их места заняли банки, салоны одежды и обуви, говорит Барнинец. Самые крупные гастрономы – «Азбука вкуса» (Калужская площадь, 1, стр. 2) и «Перекресток» (ул. Шаболовка, 10, стр. 1). Небольшие магазины по Ленинскому проспекту находятся в домах № 2а, 7, 13 и др. Чего здесь много, так это предприятий общепита. Например, только вблизи ст. м. «Ленинский проспект» их более десятка. Самые популярные рестораны – «Тарас Бульба», «Храм драконов» (в доме № 37), «Лохматый кашалот» (№ 50а), «Аозора» (№ 38) и др.

Объекты культуры и отдыха представлены «Новым арт-театром» (Ленинский проспект, 37а), Московским театром музыки и драмы Стаса Намина (Крымский Вал, 9, стр. 33), кинотеатром «Алмаз» (Шаболовка, 56), Парком искусств ЦДХ (Крымский Вал, 10/14) и др.

По словам Барнинца, в районе проспекта расположено более 40 детских садов и 30 школ, в том числе несколько специализированных. В частности, школы № 1263 (Ленинский, 18а) и № 1266 (Ленинский, 43а) – по углубленному изучению английского языка, № 192 (Ленинский, 34а) – химии и биологии, № 198 (Ленинский, 39а) – физики и математики. Ближайший детский сад к домам у ст. м. «Октябрьская» – № 732 (Мароновский переулок, 15), к домам ближе к «Шаболовке» – № 2021 (ул. Лесева, 13), к «Ленинскому проспекту» – детские сады № 993 (Ленинский, 25/12) и № 366 (Ленинский, 23).

Плюсы:

приближенность к центру; развитая инфраструктура; обилие зеленых зон и близость к Москве-реке; хорошая транспортная развязка. Описываемый жилой массив обслуживает три станции метро – «Октябрьская», «Шаболовская» и «Ленинский проспект», а также более 10 маршрутов наземного транспорта.

Минусы:

высокий процент старого жилого фонда; транспортная загруженность; мало продуктовых магазинов.