На асфальте: Элитные ножницы

Аналитики и девелоперы, чтобы сориентироваться в изменившейся ситуации, учитывают динамику цен в смежных сегментах и внимательно изучают новости с «параллельных» рынков.

Падение спроса на элитное жилье вынуждает девелоперов корректировать ценовую политику и менять концепции элитных комплексов. Те, кто угадает с выбором стратегии, смогут увеличить долю рынка. Будущие контуры этого специфического сегмента пока не определились. Уверенно можно предсказывать: игроков на нем будет меньше. Как и покупателей.

Участники рынка элитного жилья понимают, что покупательская активность зависит прежде всего от общего состояния экономики. В начале марта внимание деловых кругов привлекали сразу несколько противоречивых сигналов.

Из списка миллиардеров, который опубликовал журнал Forbes, выпали сразу 55 россиян. 32 оставшихся потеряли около $370 млрд. Теперь их совокупное богатство составляет около $102 млрд. В прошлом году Москву называли столицей миллиардеров: в Москве таковых насчитывалось 74 (в Нью-Йорке – 71, в Лондоне – 36). На начало 2009 г. в Нью-Йорке прописаны 55 миллиардеров, в Лондоне – 28, в Москве – всего 27. Любопытно, что в списке Forbes не осталось ни одного русского девелопера. А год назад их было аж девять.

Но, по-видимому, какие-то деньги у состоятельных граждан остались. По данным автомобильных статистиков, в феврале продажи автомобилей упали на 38%. Но одновременно продажи дорогих марок неожиданно выросли. Потеряли клиентов Hyundai, Mitsubishi, Ford, Chevrolet, Opel и другие массовые бренды. Зато на 25% увеличились продажи BMW, на 87% вырос сбыт Infiniti, 69% прибавил Hummer и 100% – Cadillac.

Интересно, будут ли аналогичные процессы наблюдаться в мире квартир: дальнейшее падение – в массовом сегменте и рост – в элитном? Авторынок и рынок жилья существуют хотя и независимо, но параллельно.

Европа на Неве

Главное событие на петербургском первичном рынке дорогого жилья – определяются контуры пафосного проекта «Набережная Европы».

Победителем архитектурного конкурса стал творческий дуэт Евгения Герасимова и Сергея Чобана. Проект предусматривает строительство комплекса площадью почти 380 000 кв. м с площадью озеленения 9670 кв. м. «Уверена, что потомки будут говорить об этом квартале с такой же гордостью, как произносят имена Захарова, Растрелли, Монферрана, Росси и других зодчих», – заявила губернатор Валентина Матвиенко, подводя итоги конкурса.

До кризиса объем финансирования стройки оценивался в $2 млрд. Сейчас инвесторы – банк ВТБ – рассчитывают удешевить проект за счет снижения стоимости работ.

В течение следующего года будет завершено переселение ГИПХа, в 2011 г. строители выйдут на площадку. Строительство начнется с Дворца танцев, коммерческие площади организаторы проекта сдадут в 2016 г. Президент ВТБ Андрей Костин уверен, что к этому времени кризис уж точно закончится.

Цены на жилье в комплексе «Набережная Европы» организаторы проекта сегодня не готовы называть даже приблизительно (и это правильно: кто знает, сколько через год-два будет стоить доллар или баррель нефти?). Однако два параметра останутся неизменными: серьезные затраты на освобождение и очистку территории и уникальность вида. Скорее всего это будет самое дорогое жилье в Петербурге.

Директор по профессиональным услугам компании «Knight Frank СПб» Николай Пашков отмечает, что уже сейчас, за 2–3 года до начала реальных продаж, проект привлекает внимание особо нетерпеливых покупателей. «Люди звонят, интересуются, готовы чуть ли не забронировать квартиры», – говорит Николай Пашков.

По мнению экспертов, «Набережная Европы» может оттянуть часть платежеспособных клиентов у других проектов и способствовать формированию отложенного спроса.

Впрочем, одна из важных особенностей кризисного периода – граждане все больше доверяют уже возведенным этажам, чем известной марке и сложившейся деловой репутации.

И девелоперы, и аналитики говорят о грядущем дефиците качественного предложения, который в 2010–2011 гг. неизбежно приведет к росту цен. Правда, при этом практически ни один источник не приводит прогноза по спаду платежеспособного спроса. И еще вопрос, какой из двух параметров будет снижаться быстрее. Точка пересечения этих тенденций и определит новый ценовой уровень.

Притяжение власти

На вторичном рынке без существенных перемен. Предложение значительно расширилось (в основном за счет редких вариантов, которые раньше тихо расходились «в своем кругу»). Однако заметного движения цен (как в Москве) не наблюдается.

«Владельцы эксклюзивных квартир не настроены торговаться. Если цена их не устраивает, они предпочтут снять квартиру с продажи», – констатирует Николай Пашков.

В открытом листинге можно найти около полусотни квартир стоимостью от $1 млн (условно – от 34 млн руб.) и выше.

Наибольший объем предложения сосредоточен в Петроградском районе. Чаще всего это квартиры в недавно сданных домах. Апартаменты в «Новой звезде» на Песочной набережной (141,5 кв. м) владелец предлагает за 58,54 млн руб. В «Пятом элементе» выставлены на продажу сразу две квартиры: 2-комнатная – за 50 млн руб. и 3-комнатная – за 41 млн руб.

Вообще, странности ценообразования бросаются в глаза: на Невском, 137 (новый дом от «Возрождения Санкт-Петербурга»), «трешка» площадью 139 кв. м предлагается за 150 млн руб., 4-комнатная в этом же доме (194 кв. м) – за 121,6 млн руб.

Такое впечатление, что цена определяется не столько реальными потребительскими качествами жилья (включая престиж), сколько индивидуальными представлениями владельцев. «Люди пытаются избавляться от объектов, управляя ценой. Это ошибка – не в цене дело, – говорит Владимир Федоров, заместитель генерального директора компании «Леонтьевский мыс». – Важно, чтобы покупатель «увидел» себя именно в этом месте, в этом интерьере. Уникальные предложения по-прежнему находят своего покупателя. В домах на Гангутской, на Фонтанке, на Итальянской до кризиса было 1–2 предложения, теперь – четыре».

Антикварное жилье стоит особняком и ценится дороже всего. О росте предложения в этой категории приходится говорить с осторожностью. За 120 млн руб. выставлена квартира на Миллионной, 21. Это бывший дом одного из екатерининских царедворцев. «Квартира с историей» – это может быть очень важно, – говорит специалист фирмы АРИН Ян Витолин. – Человек с Миллионной не поедет на Каменный остров. Ему важно, чтобы до Капеллы – пешком».

В 137 млн руб. владельцы оценили 6-комнатные апартаменты в доме на наб. Мойки, 1. Площадь видовой квартиры – 255 кв. м. Парадный вход – с набережной, дом построен в 1828 г. Предложения в пределах «золотого треугольника» – по-прежнему редкость.

Как, впрочем, нечасто встречаются и варианты, в которых сочетаются выгодное местоположение и преимущества качественной реконструкции или микродевелопмента.

К этой категории можно отнести апартаменты в доме на Захарьевской, 41, в котором компания ПАН провела полную реконструкцию с использованием качественных материалов. Для расселения двух десятков коммуналок компании ПАН пришлось потратить несколько лет и приобрести около 300 отдельных квартир. Восстановлены полукруглые балконы с балюстрадами, декоративная угловая башня. Реставрируются богато декорированные интерьеры: кариатиды и атланты, лепной декор потолков. Воссозданы камины из светлого мрамора, реставрированы изразцовые печи. Печные изразцы для реставрации привезли из Голландии, а ценные породы дерева для паркета – из Индонезии. Естественно, заменена вся инженерия, установлена автономная котельная.

Квартиры в доме на Захарьевской продаются по 20 000 евро за 1 кв. м.

Трехуровневая квартира в доме у Смольного оценена в 242 млн руб. Ее площадь – 358 кв. м. На 5-м этаже – квартира (высота потолков – 3,5 м), а выше – созданная в ходе реконструкции двухуровневая мансарда. Следует отметить, что исторические адреса редко сочетаются с возможностью свободных планировочных решений.

Уникальность этого варианта обусловлена еще и обособленностью дома: он стоит отдельно, а не в общем ряду застройки, что более характерно для Петербурга.

25-метровая терраса в качестве бонуса плюс вид на сад и Неву, отдельный лифт и придомовая территория под присмотром ФСО. В соседях – крупные чиновники регионального и федерального уровней, депутаты, юристы. Квартира принадлежит известной семье Анановых.

Некоторые специалисты отмечают постепенное формирование новых элитных зон. Такие адреса, как Смольный, 6, дома на Тверской, на Захарьевской, тяготеют не столько к открыточному Петербургу, сколько к центрам реальной действующей власти. Что, в общем, соответствует курсу на усиление присутствия государства в экономике.

В сухом остатке – уже привычный набор требований: дорогое жилье должно быть функциональным, комфортным, при этом – «не как у всех». Но если раньше за то, что «не как у всех», покупатель готов был платить любые деньги, то сегодня он стал намного прагматичнее. Отчасти поэтому в элитном сегменте просматривается та же тенденция, что и в массовом: покупатели предпочитают готовое жилье и с осторожностью относятся к обещаниям.

А застройщикам придется балансировать между дополнительными «опциями» инфраструктуры – и стоимостью затрат на содержание. Между стремлением привлечь в соавторы знаменитость – и умением грамотно использовать маркетинговый потенциал раскрученного бренда. Между стоимостью кредитных денег – и желанием показать клиентам объект высокой степени готовности, квартиры в котором можно и продать подороже.