Доходное место: Взлетно-посадочный ритейл

Однако операторы аэровокзальных комплексов пока не научились максимально эффективно использовать помещения.

Проходимость местности

«С точки зрения целевой аудитории аэропорт – наиболее прибыльное место для торговли. Поток людей в «Шереметьево», «Домодедово» и «Внуково» сопоставим с торговыми центрами «Европейский» и «Атриум», а посетители аэропортов – достаточно обеспеченные люди», – говорит Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle.

Наибольший поток пассажиров в России в настоящее время обеспечивают аэропорты «Шереметьево» и «Домодедово», через терминалы которых ежедневно проходит по 50 000–60 000 человек. Пассажиропоток «Внуково» составляет около 20 000 человек в день (по данным сайтов аэропортов).

Арендные ставки в аэровокзальных комплексах могут варьироваться от $1500 до $10 000 за 1 кв. м в год в зависимости от площади помещения и проходимости места. «Под магазины в аэропорту обычно сдаются небольшие площади, 10–50 кв. м. Большую площадь арендуют рестораны – от 150 до 300 кв. м», – указывает Ольга Чепарова, руководитель отдела торговой недвижимости GVA Sawer. «Стоимость аренды самого маленького магазина в самом проходном месте может доходить до $7000–10 000 за 1 кв. м», – отмечает Никуличева.

Один аэропортовый ресторан ежедневно может пропускать до 2000 человек, говорит Мераб Елашвили, гендиректор компании «Г.М.Р. Планета гостеприимства» (рестораны «Сбарро», Viaggio, «Восточный базар», «Баш на баш»). Однако, по его словам, число гостей напрямую зависит от сезона и числа рейсов. «В весеннее-летний период отпусков приток пассажиров максимальный», – уточняет Татьяна Алексеева из пресс-службы «Шереметьево».

Покупателей бывает много также во время задержек рейсов и транспортных коллапсов. «Во время отключения электричества из-за ледяного дождя зимой 2010 г. в «Домодедово» число клиентов у нас выросло в 2–3 раза, однако полноценно обслуживать их не было возможности. У нас тоже света не было. Мы могли только штучный товар продавать – сэндвичи, десерты, бутилированные напитки», – вспоминает Елашвили.

Высокая кухня

Главный источник прибыли неавиационной сферы деятельности аэропортов приходится на зоны общественного питания, на 2-м месте – сервисные услуги, гостиницы, парковки и развлечения.

По словам Алексея Могилы, директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, один ресторан в аэропорту может приносить доход, равный заработку пяти таких же кафе в городе. «В российских аэропортах цены, как правило, завышены. Объем предложения ограничен, а спрос высокий. Кроме того, в аэропортах в условиях ограниченного времени пассажиры недолго задерживаются в кафе, что повышает оборачиваемость точки», – объясняет он. «Хотя, например, в «Домодедово» высокая конкуренция среди точек общепита. Поэтому, если ты поставишь высокую цену, с тобой просто разговаривать никто не будет», – считает Могила.

Елашвили говорит, что стоимость продуктов питания в аэропортовых ресторанах сети выше на 10–15%: «Есть места, где большие ставки аренды, и мы должны их как-то отбивать. Стоимость зависит от того, насколько большая конкуренция в зале».

«В некоторых ресторанах могут быть повыше цены, потому что люди, которые сидят в аэропорту, не могут выйти на улицу, чтобы поесть в другом месте», – говорит Никуличева.

В конце февраля Федеральная антимонопольная служба выявила факт завышения цен в ресторанах стерильной зоны «Домодедово». Ведомство возбудило дело против «Шоколадницы» в связи со злоупотреблением кофейней «доминирующим положением на рынке пищевых продуктов». Месяц спустя заведение снизило цены на 10%. В начале апреля аналогичные подозрения в нарушении антимонопольного законодательства пали и на кофейню «Кофе хаус».

«Эта история больше касается не «Шоколадницы» и «Кофе хаус», а самого «Домодедово». Потому что после известных печальных событий этот аэропорт пытаются обвинить во всех смертных грехах. Была возможность лишний раз пнуть – вот и пнули», – комментирует Могила.

Помимо антимонопольной службы аэропортовые рестораны находятся под строгим контролем служб безопасности и пожарных ведомств. По словам Юлии Никуличевой, эти факторы не позволяют многим ресторанам организовать полноценный цикл приготовления еды. «В большинство ресторанов привозятся уже готовые продукты либо полуфабрикаты, которые доготавливаются на месте. Поэтому ресторан высокой кухни в аэропорту организовать сложно», – указывает она.

«Пожарные и другие структуры уделяют, конечно, совершенно иное внимание нашим ресторанам в аэропортах. Но в каждом аэровокзальном комплексе на несколько точек у нас есть одна кухня, где все готовится», – уточняет Мераб Елашвили.

Стерильная зона

Максимальная стоимость аренды в аэропортах приходится на магазины в зонах беспошлинной торговли (duty free). Впрочем, по словам пресс-секретаря «Шереметьево», здесь же и наиболее высокая прибыль от ведения коммерческой деятельности. «Duty free хороший оборот делает на алкоголе и сигаретах: люди перед вылетом закупают огромное количество этой продукции и летят веселиться», – говорит Могила. Но, по его мнению, покупать товары в российских duty free не так выгодно, как в европейских. «Здесь важен психологический фактор – я улетаю из страны, все рубли я уже поменял. Я прихожу, вижу цену, которая отличается от той, что в магазине у моего дома. И так как люди летят отдыхать, они берут не водку, как в обычной жизни, а, например, виски, и у них праздник начинается», – описывает он.

«Все понимают, что людям, которые прошли регистрацию и таможенный контроль и у которых есть минимум час до отлета и, как правило, хорошее настроение, необходимо чем-то заняться. Есть три варианта: сидеть в кресле и просто ждать вылета, сидеть в баре или ресторане или покупать. Как правило, выбирают комбинацию двух последних», – указывает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International.

Наиболее популярные товары в стерильной зоне – женская парфюмерия и косметика, сигареты, кондитерские изделия, ювелирные украшения, аксессуары, шотландское виски, изделия из кожи и часы, все это примерно на 5–20% дешевле, чем в магазинах за пределами аэропортов.

Бесполетный бизнес

Эксперты сходятся во мнении, что российские аэропорты пока не по максимуму используют площади для неавиационной деятельности, несмотря на то что она может приносить неплохие доходы. Тормозят процесс хлопоты с обеспечением безопасности на объектах.

По словам Юлии Дальновой из Knight Frank, в ряде западных аэропортов доход от неавиационной деятельности достигает 70%, в российских же авиаузлах он варьируется от 20 до 40%. «У нас практически не представлены зоны отдыха, где можно недолго поспать и принять душ. Отсутствуют развлекательные зоны для детей, где ребенка можно оставить на 2–3 часа, чтобы он мог там посмотреть мультфильмы или порисовать», – перечисляет Могила.

Пальму первенства по показателям эффективного использования своих площадей эксперты отдают «Домодедово». Из 135 000 кв. м аэровокзального комплекса под торговлю отдано около 10%. В течение года эти показатели планируется увеличить вдвое, сообщила пресс-служба: к апрелю 2012 г. будет завершена реконструкция пассажирского терминала, общая площадь которого по итогам работ достигнет 275 000 кв. м. Кроме того, к весне 2013 г. намечено завершить строительство нового терминала общей площадью 200 000 кв. м. В настоящее время на территории аэропорта действуют парковки на 5000 машино-мест, DVD-кинотеатр, SPA-салон, а также гостиница «Аэротель» на 299 номеров.

«Этот аэропорт наиболее эффективно использует площади. Здесь широко представлен общепит, магазинов не так много. Торговля в «Шереметьево» и «Внуково» пока находится в зачаточном состоянии. В основном там работают магазины duty free, эти структуры только сейчас начали переходить к развитию новых форматов», – говорит Могила.

По данным Knight Frank, незадолго до кризиса доход от неавиационной деятельности «Домодедово» составлял 60% от общей прибыли аэропорта. У «Шереметьево» и «Внуково» этот показатель находится на уровне 40%. «Увеличение дохода от неавиационной коммерческой деятельности – одно из стратегических направлений деятельности «Шереметьево». По плану развития к 2030 г. аэропорт увеличит доходы от торговли до 60%», – говорит Алексеева.

Общая площадь всех терминалов «Шереметьево» более чем в 3 раза превышает размеры ближайшего конкурента и составляет 470 000 кв. м. Торговые площади занимают пока 10% (47 000 кв. м). Открывшийся в 2009 г. новый терминал D (170 000 кв. м) не намного поменял погоду.

«В новом терминале D мы запустили первую точку, но она пока не оправдывает наших ожиданий, заведение пустует», – говорит Елашвили. По его словам, в новом терминале появится еще два ресторана сети, но пока их открывать нецелесообразно – слишком мало рейсов.

Помимо точек питания и магазинов с товарами повседневного спроса в новом терминале в 2009 г. открылась галерея искусств «Терминал Арт» общей площадью 3000 кв. м. В настоящее время здесь работает 15 залов, в одном из которых проходит фотовыставка. Работает в новом терминале и крытый паркинг на 3900 мест. Всего на территории аэропорта находится 15 парковок, капсульный отель «Воздушный экспресс» на 66 номеров, гостиница «Новотель» (493 номера).

«Внуково» закрывает тройку лидеров российского авиаузла. Летом 2010 г. здесь открылась первая очередь терминала А (174 000 кв. м), который увеличил площадь аэровокзального комплекса более чем в 4 раза до 300 000 кв. м. Как и в новом терминале «Шереметьево», торговля здесь пока набирает обороты. На территории аэропорта действует два многоэтажных паркинга (по 350 машино-мест каждый), а также две гостиницы: «Экипаж» для членов летного состава воздушных судов и «Аэропорт» – для пассажиров.

В большинстве региональных аэропортов неавиационных доход, по данным экспертов Knight Frank, не превышает 10–15%. «Пока у нас немного региональных аэропортов, которые приведены в нормальное состояние. К ним относятся только аэроузлы в городах-миллионниках: Новосибирске, Екатеринбурге, Казани, Уфе, Краснодаре и Сочи с Геленджиком», – говорит Никуличева.

По ее словам, небольшие доходы в регионах связаны также с отсутствием международных перевозок. «В региональных аэропортах не больше 5–10 рейсов в день. Аэропорту с таким пассажиропотоком нужны 1–2 кафе», – указывает она.

Эксперты с оптимизмом оценивают будущее аэропортовой торговли. Значительное упрощение процесса получения виз, а также полная их отмена для многих стран увеличили число желающих выехать за границу. Кроме того, кризис сделал доступной стоимость зарубежной недвижимости для россиян. «Если квартира в Москве стоит $150 000–200 000, то в Майами вы купите апартаменты с обстановкой за $70 000, в Хорватии – за $30 000–35 000. Люди после кризиса стали более активно пользоваться этими возможностями, а значит, и аэропортами», – резюмирует Алексей Могила.