Интервью: Доход от полевых работ

Через пару лет, как ожидается, отпадет необходимость в бюро технической инвентаризации (БТИ), без справки из которых сейчас невозможно зарегистрировать права на недвижимость. Инвентаризаторов сменят кадастровые инженеры, чья деятельность будет публичной и подчиненной напрямую Росреестру. Почему важно сохранить БТИ, «Ведомостям» пытался доказать гендиректор Московского областного бюро технической инвентаризации Владимир Денисов.

– Если честно, я не могу разобраться, что будет с БТИ после реформы (с 2013 г. кадастровую деятельность в отношении всех объектов недвижимости будут осуществлять только кадастровые инженеры).

– Я тоже. Но надеюсь на лучшее, даже уверен. БТИ будет жить. Его можно акционировать, в конце концов. Если не возлагать на нас специальные задачи как на ГУП, созданный только для того, чтобы инвентаризировать, то мы можем заниматься разными видами деятельности.

Не так давно был принят закон [о кадастре недвижимости]. Он расставил многие точки над i и определил переходные периоды передачи полномочий кадастровым инженерам. Кто они такие, в законе прописано: это лица, не имеющие судимости и имеющие среднее специальное образование. Справки ради: в нашем БТИ большинство имеет высшее образование, о судимостях я вообще говорить не хочу.

Кадастровые инженеры или люди, себя к ним относящие, с 1 сентября этого года будут осуществлять деятельность, связанную с кадастровыми работами. А в отношении объектов капитального строительства работу начнут с 2013 г. До того времени ее будут выполнять организации технической инвентаризации, называемые в народе БТИ. Которые ею занимались с прошлого века, с 1927 г.

– Какой доход получило МособлБТИ от технической инвентаризации и другой деятельности (вроде оценки, риэлторских услуг, судебной экспертизы) в прошлом году?

– Разбивать доходы по видам деятельности я не буду, в 2010 г. выручка предприятия составила 2,7 млрд руб. 60–70% дохода нам дала техническая инвентаризация. По отношению к 2009 г. выручка снизилась где-то на 8%, объясняется это в первую очередь кризисом: стали меньше строить. Во вторую – принятые в 2009 г. поправки в законодательные акты (в частности, о регистрации прав на недвижимость) исключили необходимость проведения инвентаризации при строительстве многоквартирных домов. Теперь достаточно взять исходную документацию и выписать кадастровый паспорт. Это повлияло на снижение прибыли предприятия, 50% которой мы перечисляем в бюджет Московской области.

– Дачная амнистия вам доходы не подняла?

– Наоборот, сократила. Человек теперь сам берет лист бумаги, рисует на нем свой садовый домик, заполняет декларацию определенной формы о том, что у него 6 соток, и без постановки на кадастровый учет, без выверки границ участка идет и регистрирует права на этот домик. В дальнейшем он может при желании поставить участок под ним на кадастровый учет.

– У вас в штате несколько десятков кадастровых инженеров. А кто больше получает – они или оценщики, например? Какова средняя зарплата по предприятию?

– У нас более 80 кадастровых инженеров, при желании мы можем создать свою СРО. Но сейчас мы пока ее выбираем – есть предложения, мы их рассматриваем. Кадастровый инженер – это настолько новый субъект трудовых отношений, что сложно определить круг его обязанностей. Я с людьми говорил – даже те, кто получил сертификат кадастрового инженера, не понимают, что они будут делать.

Кадастровые инженеры в БТИ, конечно, больше тяготеют к инвентаризации. Но кадастровая деятельность, как это происходит в Европе, – это деятельность специалиста, который под ключ по заявке делает работы по внесению изменений в кадастр недвижимости, регистрирует права [собственности либо аренды] того или иного лица, делит участки, если есть необходимость. Такой универсальный специалист. Мы кадастровых инженеров обучили, заманив их дополнительными бонусами к зарплате по итогам года. Но теперь, когда их более 80, ввели ограничения: только тот, кто будет заниматься кадастровой деятельностью в этом году, получит бонус – в зависимости от результатов работы. Средней зарплаты кадастровых инженеров я пока не скажу, они же недавно появились. А у инвентаризаторов и техников она сейчас около 51 000 руб. Это, наверное, одна из самых высоких средних зарплат в Московской области, да и по России в целом.

– То есть текучки кадров у вас нет, наоборот, есть приток?

– Текучки нет. Многие считают за счастье устроиться на работу в БТИ. У нас большая компания, штат – 2500 человек. И за последний год команда, которая со мной работает, помогла создать нормальный психологический климат, люди с удовольствием идут на работу. Многие приводят к нам своих детей, внуков. Здесь как раз та ситуация, когда волка кормят ноги: чем больше люди побегают, тем больше заработают.

– И сколько максимально можно так «набегать»?

– Бывают чудеса: за месяц могут получить более 150 000 руб. Но, правда, и работать придется по 14 часов в день.

– В Москве получить «вне очереди» справку БТИ стоит 6000 руб. В области какие расценки?

– Чем дороже недвижимость, тем дороже услуги по ее обслуживанию. Москва всегда была «флагманом» в этой сфере, в [Московской] области наверняка есть какие-то «расценки», но 6000 руб. – вряд ли. Кадастровый паспорт для физического лица у нас стоит 500 руб., для юридического – 1000 руб. Скажу так: нет никакого смысла кому-то переплачивать. Во всех наших офисах (а мы еще новые открываем) нет очередей. Я объехал 60 с лишним филиалов. Другое дело, что существует сборник цен [на наши услуги], утвержденный в 2002 г., где подразумевается доплата за срочность. Мы технический паспорт за месяц делаем, кадастровый паспорт – за семь дней, но, если надо срочно, включаются коэффициенты – 2 или 3.

Установлены видеокамеры в местах приема посетителей, сейчас мы «заводим» их на сайт, и, зайдя на нашу страничку, выбрав филиал, вы вскоре в режиме реального времени можете отслеживать ситуацию.

– Это как в регистрационных палатах?

– Да, нам их опыт понравился, решили «собезьянничать». Хотя на самом деле поручение было дано уже давно, мы эту систему год отрабатываем, сейчас идет подключение веб-камер, заключаем договор с компанией, которая нам предоставляет услуги связи. Учитывая, что у нас 100 с лишним точек, договор должен быть взаимовыгодным.

– Расценки на ваши услуги, существующие с 2002 г., вас устраивают? Не выступали с предложениями по их увеличению?

– В данном случае есть хорошая пословица: «Не буди лихо, пока оно тихо». Тот сборник цен, который был установлен распоряжением минэкономики области в 2002 г., в целом нас устраивает. И пытаться увеличивать стоимость каких-то отдельных операций... Это повлекло бы пересмотр всего сборника. На согласование уйдет время, а учитывая, что через год-полтора возникнет огромное количество коммерческих организаций и кадастровых инженеров, стоимость работ которых будет регулировать рынок, какой смысл в сегодняшних изменениях? Конечно, было бы лучше сделать прейскурант или определить нормо-часы и для инвентаризатора, и для кадастрового инженера. Но сейчас трудно справедливо просчитать этот нормо-час.

– Когда заработает новая спутниковая система определения координат, которую вы сейчас вводите? Во сколько она вам обошлась?

– Сейчас завершается испытание нашей системы, необходимое разрешение от Минобороны уже получено, скоро мы проведем ее сертификацию и откроем для геодезистов в режиме постобработки данных. В первое время бесплатно. Режим реального времени более интересен, например, для мониторинга движения транспортных средств, мостов и других сооружений, работы МЧС. Мы будем предлагать эти услуги, сейчас пытаемся определить их стоимость. Перенять опыт Германии, Швейцарии, где это все давно работает. Например, координирование угла здания сейчас обходится в 2000 руб. Чем шире будет охват этой системы, тем дешевле услуги. Обойдется она нам в 30–40 млн руб.

– Почему такой разрыв в стоимости?

– Мы купили (из своей прибыли) и установили стационарное оборудование и программное обеспечение (фирмы Leica Geosystems AG), которое стоит 30 млн руб. Возможно, что понадобится обновление системы, нужно докупать (для филиалов) переносные приемники (каждый стоит от 0,7 млн до 1,2 млн руб.). Геодезическое оборудование дорогое. Раньше, например, тахеометры из рук в руки передавались и с ними геодезисты могли подхалтурить. Чтобы это прекратить, мы ввели журнал учета использования оборудования.

Мы ни копейки из бюджета не получаем. Но если доходы, из которых мы покупаем оборудование, платим зарплаты, открываем новые филиалы, будут сокращаться, будем выходить с предложениями о повышении стоимости наших услуг. Надо понять, где еще мы можем зарабатывать.

– И кому вы можете предложить свои услуги? Военным?

– В основном строителям: разбивку участка под проект сделать, чтобы дома, заборы поставить, здание к участку привязать. Сейчас есть предложения от коммерческих компаний, которые берутся «точки пересчитывать» за 2500 руб. Мы готовы работать за меньшие деньги – за 300–500 руб. Надо в рынок войти. Востребованной эта работа будет всегда. Можем энергоаудитом заняться – у нас есть сертификат о включении нас в соответствующую СРО.

Мы располагаем сведениями об огромном количестве жилых многоквартирных домов – думаю, что управляющим компаниям должно быть интересно, что можно сделать, чтобы сократить свои расходы. Для расчета труда дворников, уборщиков всегда сведения из технических паспортов брали.

– Традиционный вопрос: почему оценка БТИ всегда ниже рыночной? И как их сблизить?

– Если предположить, что мы с вами построили дом, то его рыночная стоимость будет равна его инвентаризационной стоимости: сколько денег вложили в строительство, столько он и стоит. Считать, за сколько его можно продать, – это не совсем то, из чего исчисляются налоги.

В 1961 г. были утверждены укрупненные показатели восстановительной стоимости, по ним считается и определяется инвентаризационная стоимость объектов. В 1992 г. были приняты поправки – коэффициенты, на которые надо умножить стоимость, чтобы получить ее на текущий момент. Сейчас применять их сложно: материалы, технологии – все поменялось. А просто взять и все это разрушить, убрать инвентаризационную стоимость нельзя – альтернативы нет. Рассчитать ее в Москве или области мы можем в течение трех дней и передать в налоговую инспекцию. Чтобы провести рыночную оценку, надо собрать огромное количество оценщиков, изучить документацию и проч. Поэтому сейчас по большинству построенных объектов инвентаризационная стоимость ниже рыночной – иногда в разы.

– А как тогда цены на жилье рассчитываются?

– Мы оцениваем ОКС [объект капитального строительства]. Но возьмите какую-нибудь избушку в 120 кв. м в Луховицах и перенесите ее в деревню Жуковку, как будет различаться ее стоимость только из-за привязки к месту? Потому и дано поручение президентом и премьером о том, что нужно собрать сведения о недвижимости и включить их в кадастр. В 2010 г. в Московской области, правда, был сделан пересчет восстановительной стоимости: наше БТИ привлекали к этой работе, мы даже садовые товарищества объезжали, инвентаризировали дачные домики. Но рынок у нас пока диковатый.

– Насколько я знаю, конкуренция в вашей сфере есть, но ваши конкурентные преимущества для меня не очевидны.

– БТИ в том виде, как оно сейчас работает, существует с 1927 г. За это время накоплен опыт. Другие предприятия, занимающиеся инвентаризацией, создавались в 2000-х гг. Например, «Ростехинвентаризация». Это было методическое управление, которое под крылом Госстроя писало методички. Но правительством было принято решение, и оно стало развиваться [как предприятие по инвентаризации]. Они, наверное, могли бы делать какие-то сложные объекты – мосты, нефтепроводы, объекты повышенной секретности и т. д., но занимаются тем же, чем и все БТИ.