Ориентиры: Нужно больше и дешевле

Конкуренция за арендатора, особенно за арендатора с ограниченным бюджетом, в этом году будет жесткая, вздыхают брокеры. Те, кто не может взять помещение класса А в центре без отделки по базовой ставке $1000 за 1 кв. м, все тщательнее перебирают имеющееся на рынке предложение кабинетов.

По подсчетам большой пятерки брокерских фирм и примыкающих к ней компаний, на 2012 г. заявлено до 1 млн кв. м новых офисных площадей. Согласно их же прогнозам на рынок реально выйдет от 400 000–450 000 кв. м (считают, например, аналитики СВRE) до 800 000 кв. м (полны оптимизма эксперты Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate). «Спрос на офисную недвижимость стабилен и уровень вакантных площадей в целом позволяет этот спрос удовлетворять», – дипломатично определяет ситуацию с пустующими кабинетами Алексей Рябичев из Astera.

Вакантными на рынке остается примерно 2 млн кв. м офисных площадей (у одних аналитиков меньше, у других – больше). И перспективы их заполнения туманными признают даже деликатно относящиеся к девелоперам брокеры.

Пусть в 2011 г. было заключено «рекордное количество сделок с кризисного 2008 года», но уровень вакантных площадей сократился незначительно, говорят аналитики Wellhome: «Спрос на офисные площади формируется в основном в результате поиска арендаторами лучших условий. Запросы и сделки, связанные с расширением, на рынке минимальны». Компания Colliers International переехала в начале года с 900 кв. м в «Аврора бизнес-парке» на 1500 кв. м в здании в Ботаническом переулке. «Новые помещения сняли по удовлетворяющей интересы обеих сторон (собственника и арендатора) ставке», – рассказала Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. Средние бюджеты, которые готовы платить нынешние арендаторы, по ее словам, – это базовая ставка в $600–700 за 1 кв. м в классе А. Для класса В, говорит Елена Ефремова, руководитель отдела корпоративных услуг CBRE, средняя ставка составляет $500 за 1 кв. м, данный класс привлекает арендаторов, которые озабочены минимизацией расходов.

Парадоксальной называет сложившуюся на рынке аренды ситуацию Денис Соколов, партнер Cushman & Wakefield: «Уже четыре года подряд доля свободных площадей держится на среднем уровне 13%». Эта ситуация, признает он, вызывает нервозность у девелоперов и инвесторов. «Молодой российский рынок приучил игроков к тому, что на каждое здание должен приходиться арендатор, желательно еще на стадии проекта, – говорит он. – Теперь все постепенно привыкают к новой реальности». Но плохого в ней ничего нет, успокаивает игроков аналитик. Он, как и другие эксперты, обещает совокупный спрос на офисы в 2012 г. на уровне примерно 1,1–1,2 млн кв. м. «Это значит, что любое здание, пустующее сегодня, имеет шансы на успех», – оптимистичен Соколов. Но с оговоркой, что девелоперам «придется более внимательно изучать предпочтения арендаторов».

На 1-е место выходит транспортная доступность офиса, отмечают Александр Сурменев из Jones Lang LaSalle и Юрий Тараненко из RRG. Если к конторе надо идти более 10 минут от метро, то помещение будет сдаваться в 2 раза дольше, говорит Сурменев. Дальше, по его словам, идут характеристики объекта: класс В не в центре города, без хороших инженерных сетей и систем кондиционирования менее востребован арендаторами.

Арендодатели «не праймовых» офисных зданий, рассказывает Ефремова, готовы брать на себя отделку или частично (в пределах $150–200 за 1 кв. м) ее финансировать. По информации Тараненко, некоторые бизнес-центры, предлагающие помещения с отделкой, закладывали ее стоимость в цену аренды, прибавляя от $350 до 500 за 1 кв. м. По данным компании Pridex, стандартная отделка «от девелопера» может удорожать стоимость годовой аренды на 20–30%. «Для арендатора это не слишком выгодно, особенно если офис снимается на пять лет и дольше», – говорит Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex. «В 2008–2011 г. большинство сделок аренды заключалось на помещения с отделкой», – отмечает Ефремова, прогнозируя, что в 2012 г. ситуация изменится, так как имеющееся предложение в основном shell & core.

«Современной компании нужен не офис, а готовое решение для ведения бизнеса, – считает Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i-Land. – А это сумма факторов: и хорошие площади, и нормальное место, и грамотная инфраструктура, и успешное окружение».

«Новое предложение в большей степени будет сконцентрировано в Западном и Северо-Западном округах, считающихся престижными для офисного девелопмента», – говорит Елена Просветова, аналитик GVA Sawyer. Основными арендаторами в 2012 г., как считает Побуковская, могут стать госструктуры (сектор нефтегаза будет расширяться) и страховые компании. Петр Исаев из Capital Group уверен, что «общее понимание, что в ближайшие 2–3 года принципиально новых объемов на рынке не появится», подстегнет арендаторов брать не только готовые, но и строящиеся кабинеты. Его компания в 2012 г. намерена вывести на рынок несколько объектов В-класса за пределами Садового кольца: два БЦ «Авиньон» в Северном Чертанове, «Эко» на Мироновской улице и др.