Цены не занижать

Управление Росреестра по Московской области отказало в регистрации сделки с одной из квартир. В уведомлении службы (копия есть у «Ведомостей») сказано, что в закладную продавец и банк внесли сумму, включавшую кредиты на квартиру и на капитальный ремонт, а в договор продажи сумма второго кредита внесена не была. В закладной должна указываться сумма, соответствующая договору, говорится в уведомлении.

По российскому законодательству при продаже жилья, находящегося в собственности менее трех лет, но стоящего более 1 млн руб., продавец обязан заплатить подоходный налог – 13%, поэтому продавцы часто указывают в договорах заниженную цену – менее 1 млн руб., рассказывают риэлторы. «Выявить расхождение достаточно сложно; одна из возможностей заключается в сравнении цены, указанной в договоре, с ценой, фигурирующей в банковской закладной, если квартира приобретается покупателем в кредит», – объяснили в юридической группе «Яковлев и партнеры».

По оценке Сергея Власенко, президента риэлторского некоммерческого партнерства «Мегаполис-сервис», 20–25% сделок с жильем в Московском регионе проходит по схеме, когда в договорах и закладных указываются разные суммы.

В 2011 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 91 224 сделки с квартирами, доля ипотеки – 21%. В Подмосковье ипотечными было 25% из 310 083 зарегистрированных сделок.

Причину изменения в практике регистрации «Ведомостям» официально не смогли объяснить ни в Росреестре, ни в его управлении по Московской области. Чиновник Минэкономразвития (это министерство курирует Росреестр) говорит, что в центральном аппарате такой темы не обсуждали.

Но частые приостановки в регистрации договоров подтвердили в банках, выдающих ипотечные кредиты. «Нам известно о случаях приостановки госрегистрации договоров, где кредиты предоставлялись на приобретение недвижимости и оплату ремонта или других неотделимых улучшений жилого помещения», – говорит Нина Витольд из департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24». «Подобная практика есть в Московском регионе, Росреестр отказывает в регистрации перехода прав собственности и госрегистрации ипотеки, если в договорах и закладных указана разная стоимость квартиры», – вторит ей Андрей Мальцев из банка «Нордеа». Мера, по его словам, должна обеспечить сбор подоходного налога, который некоторые продавцы пытаются не платить, указывая заниженную цену квартиры.

«Практика Росреестром действительно вводится, но с чем это связано, непонятно, служба ссылается на внутренние инструкции», – делится сотрудник риэлторской компании.

Нововведение – это способ добраться до тех, кто уклоняется от уплаты налогов, полагает Власенко, в дальнейшем будет ужесточен контроль и над сделками без ипотеки. Если такая практика станет повсеместной, банки, выдающие ипотечные кредиты, будут вынуждены изменить условия кредитования, беспокоится Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК МИЦ.

Если предоставлен весь комплект документов, оснований приостанавливать регистрацию нет, говорит Юлия Бахарева из «Иванян и партнеры», а заниматься взысканием налогов должна налоговая служба. В данной ситуации налоговые инспектора должны будут обратиться в суд, считает она.

Каждые 10 дней ФНС получает из Росреестра данные о сделках с недвижимостью и о ценах – они нужны для проверки обоснованности налоговых вычетов, рассказывает замруководителя ФНС Светлана Бондарчук, а сведения об условиях и суммах ипотечных договоров не предоставляются. Бондарчук сомневается в обоснованности приостановления регистрации, если в договорах и закладной указаны разные суммы: такого основания в законе нет, а ипотечный кредит может пойти не только на покупку квартиры. Но такая информация была бы ФНС интересна, замечает Бондарчук, как и любая информация об уклонении от налогов.