Ставка на популярность

Арендаторы торговых комплексов все чаще инициируют изменение условий аренды, настаивая на переводе арендной ставки в рубли, либо договариваются о фиксации валютного курса или отмене индексации арендной ставки на период от полугода до двух лет, говорится в отчете Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate по итогам III квартала 2014 г. Собственники готовы предоставлять скидку по аренде от 10 до 30% арендаторам, которые генерируют большой поток покупателей, отмечают аналитики Astera.

Собственники готовы предоставить ключевым арендаторам скидки от базовой ставки на первый год аренды или отменить индексацию ставки, добавляет Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований «Colliers International Санкт-Петербург».

«Ситуация на рынке зыбкая, арендаторы выходят с требованиями о снижении ставок, и с каждым приходится работать индивидуально, в некоторых случаях приходится идти на снижение, кого-то переводим на рублевые договоры, а для кого-то фиксируем курс», - признается на условиях анонимности менеджер одного из крупных петербургских торговых комплексов в Приморском районе.

Повально торговые центры не готовы давать скидки всем арендаторам, заметно, что арендодатели цепляются за популярные брендовые магазины и идут им на уступки, предлагая эксклюзивные скидки, говорит топ-менеджер международной обувной сети. По его словам, есть переизбыток коммерческих площадей, а покупательская активность снизилась, поэтому арендодатели хотят сохранить ключевые магазины.

Доля свободных площадей в торговых центрах в среднем по рынку не превышает 4%, хотя в отдельных проектах она достигает 15-25%, говорит Лежнева. В последние месяцы по просьбе арендаторов собственники готовы уменьшать размер залогового депозита до одной месячной арендной ставки вместо обычных двух-трех, говорит Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа Astera. Чаще всего на такие переговоры идут собственники комплексов, где уровень свободных площадей превышает среднерыночный, поскольку срок экспозиции помещений увеличился в среднем на 50%, добавляет она.

Комплексы высокого класса не меняют условия, говорит менеджер обувной сети. Его компания предложила вместо арендных депозитов банковскую гарантию, но получила отказ, рассказал собеседник «Ведомостей».

Падение потребительской активности, рост курсов валют, запрет на курение в заведениях общепита негативно сказываются на отрасли, передал через представителя директор департамента развития и управления объектами недвижимости ООО «Кофе сэт» (мастер-франчайзи бренда сети кофеен Coffeeshop Company в России) Максим Яковлев. По его словам, компания вынуждена выходить на переговоры с арендодателями и договариваться о фиксации курсов валют на определенном значении, о скидках на арендные платежи. В основном арендодатели готовы к диалогу, добавляет Яковлев.

«Рынок торговой недвижимости инертен, а новых проектов выходит немного, поэтому последствия происходящего будут видны только в следующем году, когда такие меры, как скидки и снижение ставок, для того чтобы удержать арендаторов в не самых успешных проектах, станут неэффективными», - рассуждает Лежнева. Тогда в проектах, не способных конкурировать за покупателя, начнут освобождаться площади, прогнозирует она.

По данным Astera, некоторые клиенты, в начале года рассматривавшие открытие новых торговых точек, в III квартале приостановили свое развитие до конца 2014 г.

В конце октября запланировано открытие ТРК «Европолис» общей площадью 141 700 кв. м (арендопригодная - 60 000 кв. м). Его заполняемость по подписанным договорам составляет 95%, а на момент открытия будут работать 75% площадей, рассказывает представитель девелопера Fort Group. На часть площадей было по нескольку претендентов, снижать ставки не пришлось, добавляет представитель Fort Group, не называя ставок.