Город развивается, сменяются поколения жителей, появляются новые экономические факторы, влияющие на устойчивую работу и развитие существующих объектов, поэтому реновация, редевелопмент, ревитализация и джентрификация городского пространства — одно из ключевых направлений работы как на уровне государства, так и для бизнеса. И все чаще в фокус RE-специалистов попадают не только физически устаревшие районы и отдельные здания, но и относительно недавно построенные, однако уже морально уставшие объекты, потерявшие трафик и полупустые. О том, как меняется облик города и какие форматы ждут существующие объекты коммерческой недвижимости, эксперты рынка поговорили в ходе конференции ИД «Коммерсантъ».
Свои специфические особенности наблюдаются и в управлении объектами редевелопмента. Нюансами управления поделился технический директор O1 Standard Дмитрий Осипов. «Часто бывает так, что на одной территории находятся несколько собственников, сети которых зависимы друг от друга. Появляются сервитуты, взаимные обязательства, которые необходимо четко прописать и придерживаться. Например, разделение эксплуатационной ответственности, обеспечение доступа к объектам права для использования, обслуживания, ремонта, возмещение затрат на эксплуатацию тех или иных объектов, используемых в интересах нескольких сторон. Все эти моменты несут определенные обременения для работы управляющей компании.
Более того, на территории, как правило, находится группа зданий, и все они разной этажности, сроков постройки, архитектуры. Такая разнородность объектов в управлении приводит к тому, что растет количество номенклатуры оборудования и его разнотипности.
Конструктивные особенности здания, отсутствие обычного для новых офисных зданий «ядра» с вертикальными коммуникациями и поэтажным распределением ограничивают гибкость при планировках. Возникают дополнительные требования по обеспечению пожарной безопасности, разработки и выполнению в процессе эксплуатации специальных технических условий по пожарной безопасности.
Локация зданий также усложняет подход к их управлению, — офисные центры, например, определенное влияние оказывают на городскую среду и инфраструктуру. Поскольку объекты редевелопмента находятся в центре города, их окружает плотный жилой фонд, следовательно, приходится выполнять дополнительные мероприятия по звуко- и шумоизоляции офисных зданий, чтобы сократить уровень дискомфорта для жителей района.
Отдельно стоит упомянуть охранные обязательства по зданиям культурного наследия. Индивидуальная архитектура накладывает большие ограничения по гибкости использования самого здания и требует большого внимания к его специальным техническим условиям. Все это — только небольшая часть принципиальных особенностей в управлении объектами редевелопмента», — подытожил эксперт.