Отрасли необходимы системные изменения, в том числе в кадровом вопросе Представители строительной отрасли на Петербургском международном экономическом форуме в июне обсуждали не только ипотеку и ключевую ставку, но и другие важные вопросы: структуру себестоимости, кадры, нормативы. Об этом «Строительная газета» поговорила с президентом Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антоном Глушковым. Главный вывод беседы: проблемы отрасли глубже, чем стоимость заемных денег, и одной льготной ипотекой их не решить.
— Антон Николаевич, на сессии ПМЭФ вы говорили о сокращении числа проектов. Этот процесс уже начался или пока только угрожает крупным компаниям?
— К сожалению, процесс идет повсеместно. Масштаб бизнеса сегодня не является спасением. Да, крупный портфель заказов диверсифицирует риски: что-то продается лучше, что-то хуже. Но, как говорится, большой стул падает громче. Примеры есть даже среди крупных игроков.
Если посмотреть на объем строящегося жилья в новых проектах, то в последние два года заметно явное снижение предложения — каждый год минус 18-20%. И утверждать, что крупные девелоперы чувствуют себя лучше региональных, не приходится. Единственная пограничная зона — компании с портфелем менее чем из трех проектов одновременно. У них могут возникать технологические разрывы. Даже если девелопер не имеет собственных строительных мощностей, а выступает только застройщиком, такие паузы приводят к рваному графику работы и проблемам с персоналом.
— Вы привели статистику: горизонт планирования у подрядных организаций — 0,9 месяца. Это действительно средняя величина?
— Да, это официальная статистика, и она в целом безрадостная. В НОСТРОЙ 104 тысячи членов — саморегулируемых организаций, из них более 90 тысяч — субъекты малого предпринимательства, которые живут от заказа к заказу. Средний срок выполнения работ для физлиц — две-три недели. Отсюда и горизонт загрузки 0,9 месяца.
Я общаюсь с коллегами, и многие говорят: «В следующем месяце мы не знаем, чем будем заниматься». А теперь представьте: если ты не знаешь, будешь ли ты работать через месяц, можешь ли ты планировать набор и обучение людей на три года вперед? Конечно, нет. Вот почему с кадрами такая тяжелая ситуация. Когда горизонт планирования — месяц, говорить о подготовке кадров на три года вперед невозможно.
— Многие надеются, что, как только Центробанк снизит ключевую ставку, финансовая ситуация улучшится. Насколько быстро снижение ставки скажется на строительстве?
— Здесь нужно развести два понятия: потребительские ожидания и реальную доступность кредита. Когда в прошлом году появилась тенденция к снижению ключевой ставки, это позитивно сказалось на ожиданиях: наблюдался всплеск рыночной ипотеки — люди брали кредиты, понимая, что через полгода рефинансируются. Но радикальных изменений за год не произошло. Волатильность и тот факт, что быстрого рефинансирования не случилось, отпугнули людей от модели «беру здесь и сейчас».
Что касается реальной доступности, сегодня годовая инфляция составляет около 7%, и если рыночная ставка приблизится к этой величине, люди станут активнее оформлять рыночную ипотеку. Но возникает другой риск. Сейчас первичный рынок имеет очевидное преимущество за счет льготных программ. Как только рыночная ипотека начнет сближаться с льготной, в конкурентную борьбу включается вторичный рынок. А «вторичка» чувствует себя гораздо хуже — у нее нет мер поддержки. Уже сегодня видно радикальное снижение цен на вторичном рынке. Один и тот же объект на «первичке» и «вторичке», если он попадает под лимиты льготной ипотеки, отличается почти на 30%. Снижение ключевой ставки может сыграть с девелоперами злую шутку: первичный рынок вынужденно пойдет в реальную конкуренцию со вторичным. А вот что это положительно скажется на объеме сделок на первичном рынке — точно нет.
— Но ведь есть льготные программы, например, дальневосточная ипотека под 2%. Разве это не стимулирует спрос?
— Казалось бы, манна небесная. Но даже в регионах Дальнего Востока мы не фиксируем бума или стабильности — там тоже отрицательная динамика по количеству сделок, хотя и не столь разительная.
Платежеспособный спрос населения, соотношение доходов и стоимости квадратного метра близки к пределу, даже при наличии льготных программ. Если завтра правительство введет тотальную льготную программу под 6% на все новостройки, объем сделок на первичном рынке в два раза не увеличится. Будет позитивная динамика, но, уверен, не радикальная — максимум 10-15% к рынку.
— Что тогда действительно может изменить ситуацию?
— Два элемента. Первый — доступность кредитного плеча, о чем я уже сказал с оговоркой о рисках. Второй — структурное изменение себестоимости строительства. Поясню. Четыре года назад структура себе стоимости состояла из трех частей: стоимость земельного участка, строительная себестоимость, цена техприсоединения. Строительная себестоимость составляла минимум 70%, на землю и техприсоединение приходилось максимум 30%.
Сейчас строительная себестоимость у большинства субъектов сократилась до 50% и даже меньше. Не потому, что строить стало дешевле, просто остальные составляющие резко выросли.
— За счет чего?
— Во-первых, значительно подорожал земельный участок: земельных ресурсов становится все меньше, спрос растет — и государство этим пользуется. Во-вторых, за последние три года радикально изменилась стоимость технического присоединения. Приведу любимый пример — Красноярск. Стоимость присоединения к сетям водоснабжения и водоотведения выросла единовременно в три раза — не на 30%, а на 200%! Почему так произошло? В ряде городов случились техногенные аварии с обвалами канализационных коллекторов, построенных еще в 1970-х годах, — у них газовая коррозия, физический износ. Сети когда- то были государственными, сейчас принадлежат муниципалитетам или частникам; их нужно обслуживать, а государственных источников и льготных денег у монополистов нет. Все укладывается в строительную себестоимость.
— Это только две составляющие. Есть еще что-то?
— Да, и это самое тяжелое. Большая часть регионов пользовалась федеральными программами: снос ветхого и аварийного жилья, строительство объектов дошкольного образования, школ, фельдшерско-акушерских пунктов, больниц, поликлиник. В каждом рубле финансирования таких объектов было в среднем 9 копеек федеральных средств, а максимально — от 70 до 99 копеек.
Сейчас этих средств не стало: программы завершены, 2025 год — последний, а 2026-й — финальный для регионов-двоечников, которые не успели. Возникает вопрос: отказаться от строительства? Не получается. Переложить все на региональные бюджеты? Тяжело: есть другие статьи расходов. И у властей остается последний вариант — обеспечение конституционных прав граждан при поддержке прокуратуры: школа в радиусе 800 метров, поликлиника и так далее — все нормативы доступности должны соблюдаться, поэтому строители, если они хотят работать дальше, должны взять на себя создание социальной инфраструктуры и все сопутствующие затраты. Бизнес борется за самосохранение и пытается компенсировать эту надбавку в итоговой стоимости. В Москве это давно реализовано в виде целого программного комплекса, который рассчитывает достаточность инфраструктуры и этот «оброк». В регионах это делается кустарно, порой неуклюже.
— То есть если раньше строительная себе стоимость — зарплаты, материалы — составляла 70%, то сейчас только 40%?
— Совершенно верно. Все остальное — прочие надбавки, которые бизнес вынужден нести, потому что иначе не построит объект. Проблема глубже: если мы хотим вернуться к прежним темпам строительства, то одной льготной ипотеки и доступности кредитного плеча уже недостаточно — нужно всерьез разбираться со структурой затрат. Строители не виноваты в том, что она радикально поменялась за четыре года. Да, есть резерв снижения собственно себестоимости — оптимизация логистики, цифровизация. Но даже при самом эффективном использовании современных технологий это даст 5-7%. Все остальное — надбавки, от которых нужно избавляться.
— А как избавляться? Есть популярные и непопулярные варианты?
— Популярный — бюджет снова берет затраты на себя. Непопулярный… Наверное, стоит подумать о более гибком подходе, когда у потребителя появляется право выбора — например, радиуса доступности. Сегодня на новых площадках нормативы почти нигде не выдерживаются. При этом средняя загрузка школ — полторы смены, даже не две. Бэби-бум позади, и в горизонте пяти лет роста загрузки школ не будет. Значит, где-то нужно возвращать бюджету финансовые функции, где-то — пересматривать нормативы.
Нужно искать разумный баланс между идеальными нормативами и реальными возможностями бюджета и бизнеса. Нельзя требовать от застройщика того, что не могут позволить себе даже богатые страны. Одной ключевой ставки для возврата к показателям 2024 года недостаточно.
— В начале года вы прогнозировали, что изменения налогообложения повлияют на рост цен. Прогноз сбылся?
— К сожалению, да. Рыночная стоимость объективно растет. Средняя цена квадратного метра увеличивается темпами примерно в 5-6% при реальной инфляции около 7%. Разница в полтора-два процента — это постепенное снижение нормы рентабельности строительных предприятий.
НДС не мог не сказаться на стройке. Это многопередельный бизнес, и в среднем мы фиксируем изменение стоимости основных строительных материалов на 5% (если сравнивать май 2026-го с ноябрем 2025-го). Так что повышение НДС на 2% дало эффект плюс 5% к строительной себестоимости.
— Как вы оцениваете текущее состояние рынка стройматериалов?
— Состояние рынка стройматериалов напрямую зависит от состояния строительства. Большая часть материалов производится на территории России и в непосредственной близости от центров использования. Стройиндустрия у нас хорошая, конкурентоспособная по цене и качеству, хотя и не самая технологичная. Но есть абсолютный индикатив — цемент. Объем потребления цемента в 2025 году к 2024-му упал на 23%. Это реальный индикатор падения отрасли. По многим направлениям очевидно перепроизводство. Конкуренция дичайшая, даже на олигопольных рынках. Например, металл: падение отраслевого потребления 16-17%. Я не знаю ни одного строительного материала, по которому потребление выросло.
— А контрафакт? Его много?
— При такой конкуренции всегда есть желание купить дешевле. Основной рынок более дешевой продукции — Китай. Но контрафактного цемента не бывает, бывает цемент, который соответствует российскому ГОСТу, и который не соответствует. И даже при кризисе перепроизводства китайцы не могут конкурировать с нашими производителями по цене.
Самый яркий пример контрафакта — кабельная продукция. Ее невозможно проверить. Мы были на высокотехнологичном китайском предприятии, увидели там на продукции надпись «ГОСТ» русскими буквами — ссылку на наш ГОСТ. Спрашиваем: что это? Отвечают: «Задание на производство, заказчик попросил — мы написали». Аналогичная ситуация со строительной электроникой, сейчас даже с трубопрокатными изделиями. Я бы использовал не слово «контрафакт», а «продукция, не соответствующая госстандартам РФ».
Общестроительные материалы, отвечающие за конструктивную безопасность, практически все сейчас без фальсификата. НОСТРОЙ ведет Национальный реестр добро совестных производителей и поставщиков строительных материалов (НРДП); в марте приходило 15 заявок в неделю на включение в каталог, сейчас минимум 50. Спрос огромный, хотя лабораторный контроль мы не заменяем цифровыми методами.
— Не так давно отменили мораторий на штрафы застройщиков. Как это повлияло на отрасль и на потребительский экстремизм по отделке?
— С одной стороны, мораторий остудил пыл недобросовестных посредников: основным выгодоприобретателем судебной практики был вовсе не потребитель, а эксперт, который делал оценку и взыскивал штрафы, пени в свою пользу. С каждого рубля, взысканного со строительной компании, минимум 40 копеек уходило не потребителю, а именно посреднику. С отменой моратория объем предложений таких «экспертов» уменьшится, хотя они скоро вернутся к этой практике.
Строительные компании разделились на два типа: «старорежимные», которые платили, невзирая на мораторий, и те, кто копил задолженность в надежде, что это будет вечно. Вторые сейчас в сложной ситуации — мораторий кончился, есть рассрочка, но не длинная. Ряд крупных компаний столкнулся с необходимостью отдавать значительные суммы по ранее вынесенным решениям.
— То есть компании, которые копили долги, рассчитывали на реструктуризацию. Ее не будет?
— Маловероятно: потребитель должен быть защищен, это правильно. Есть законодательные инициативы, ужесточающие требования к экспертам: они должны быть профессиональными инженерами- строителями, состоять в национальном реестре. Появилось шесть ГОСТов на типы отделки жилых помещений. Это очень сильно защищает застройщиков. В договоре долевого участия можно прописывать типологию отделочных работ и апеллировать к соответствующим требованиям. Крупные застройщики согласовали стандарты на отделочные работы — конкретные, с методикой измерений. И застройщик, и потребитель оказываются в равных условиях. Но у потребительского экстремизма есть большой плюс. Раньше застройщик не очень стремился налаживать внутренний самоконтроль. Сейчас у любого девелопера есть квазислужба потребительского экстремизма, которая с пристрастием принимает работу у себя, понимая, что субподрядчикам еще не перечислен последний платеж. Перед вводом нужно досконально все проверить и устранить недостатки. Качество новостроек объективно выросло.
— Кто сегодня строит в России? И почему не получается заменить иностранную рабочую силу своей?
— Первое место по количеству приезжающих в Россию строительных мигрантов у Узбекистана, второе место делят Таджикистан и Индия. С Индией уже не гипотетические разговоры, а реальные проекты: совсем недавно завершился очередной отбор кадров, люди работают по вахтенному методу. Но Индия — страна огромная и очень разная. Тот эволюционный процесс привыкания к нашим требованиям, который мы прошли с Узбекистаном и Таджикистаном, для Индии будет дорого стоить. Рабочие кадры нужно с самого начала учить, как работать по нашим стандартам.
Дальше, ожидаемо, — Северная Корея, тоже уже есть примеры. И, например, Иран заинтересован в экспорте рабочей силы. География широкая.
— А своих рабочих не хватает?
— Костяк стройотрасли — это граждане России. Но есть объективная мировая тенденция: чем выше уровень развития страны и технологий, тем меньше людей готовы заниматься тяжелым физическим трудом. Россияне здесь не исключение, точно так же, как немцы, французы или японцы.
Посмотрите, что происходит с ссузами. У нас есть программа «Профессионалитет», конкурс на строительные специальности большой не потому, что там ждут каменщиков и сварщиков, а потому, что там преподают технологии информационного моделирования. Ребята хотят быть техниками, работать с «цифрой». Это правильно, отрасль в таких специалистах очень нуждается. Но на площадку с лопатой выпускника ссуза не заманишь.
Поэтому тяжелый физический труд везде в мире замещается людьми из стран с более низким уровнем доходов. Я не знаю ни одной страны, где стройка обходилась бы без иностранной рабочей силы.