В 2026 году для организаций изменились отдельные правила налогообложения недвижимости. Доценты Кафедры аудита и корпоративной отчетности Факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета Алексеева Гульнара Ильсуровна и Артамонова Кира Алексеевна исследовали изменения, вступившие в силу.
Что является объектом налогообложения
По общему правилу налогом на имущество организаций облагается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации и соответствует условиям, установленным главой 30 НК РФ. Ключевое значение, как отмечает доцент Артамонова К.А., имеет то, является ли имущество недвижимостью и каким образом определяется налоговая база. В настоящее время применяются два основных подхода: исходя из среднегодовой стоимости имущества либо исходя из его кадастровой стоимости.
Главное изменение 2026 года – новые правила формирования перечней
Доцент Алексеева Г.И. акцентирует внимание на том, что одно из наиболее важных изменений, вступивших в силу с 2026 года, касается сроков формирования региональных перечней недвижимости, по которой налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости. Теперь уполномоченный орган субъекта РФ должен определить перечень соответствующих объектов не позднее 1 марта текущего налогового периода. Для бизнеса это означает, что проверка перечней недвижимости перестает быть исключительно ежегодной процедурой. Компаниям, особенно активно работающим с коммерческой недвижимостью, необходимо контролировать изменения, которые могут происходить в течение налогового периода.
Какие объекты могут облагаться по кадастровой стоимости
Доцент Артамонова К.А. напоминает, что кадастровый порядок налогообложения применяется не ко всей недвижимости организации. Перечень соответствующих объектов определяется НК РФ и законодательством субъектов РФ. В частности, в него могут входить административно-деловые центры, торговые комплексы и помещения в них.
С 2026 года, обращает внимание доцент Алексеева Г.И.:
- уточнены условия, при которых единый недвижимый комплекс может быть отнесен к объектам торгово-офисной недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости. Для признания единого недвижимого комплекса административно-деловым или торговым центром достаточно, чтобы хотя бы одно входящее в его состав нежилое здание, строение или сооружение соответствовало установленным законом признакам такого объекта;
- подход к объектам бытового обслуживания. Недвижимость, отвечающая установленным критериям, также может быть отнесена к объектам, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости.
На практике это повышает значение правильной классификации недвижимости. Компания может использовать объект для определенных хозяйственных целей, однако решающим для налогообложения будет не только фактическое использование, но и соответствие объекта критериям, установленным НК РФ и региональным законодательством.
Ставки налога зависят от региона
Доцент Артамонова К.А. разъясняет, что налог на имущество организаций относится к региональным налогам, поэтому конкретные ставки устанавливаются законами субъектов РФ в пределах, предусмотренных НК РФ.
По общему правилу максимальная ставка налога в отношении имущества, налоговая база по которому определяется исходя из среднегодовой стоимости, не может превышать 2,2%.
Для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, также действуют ограничения, однако конкретный размер ставки зависит от регионального законодательства и характеристик объекта.
Отдельный порядок установлен для дорогостоящей недвижимости: в отношении объектов, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн рублей, региональные ставки могут достигать 2,5%.
Поэтому компании недостаточно ориентироваться исключительно на общие положения НК РФ. Перед расчетом налога необходимо проверить региональный закон, действующую ставку, наличие объекта в соответствующем перечне и возможные налоговые льготы.
Как рассчитывается налог
Эксперты напоминают: если налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, организация самостоятельно рассчитывает налог с учетом средней стоимости объекта за соответствующий период. При наличии отчетных периодов организация также может уплачивать авансовые платежи. Их сумма определяется исходя из налоговой ставки и средней стоимости имущества за отчетный период.
В отношении объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, расчет производится исходя из кадастровой стоимости объекта и установленной налоговой ставки. Важно учитывать, что изменение кадастровой стоимости или характеристик объекта может повлиять на размер налоговой нагрузки.
Кто может не платить налог
Налоговое законодательство предусматривает как федеральные, так и региональные льготы по налогу на имущество организаций. Конкретный перечень льгот зависит от категории налогоплательщика и характера имущества. Субъекты РФ вправе устанавливать дополнительные льготы и определять основания для их применения.
Доцент Алексеева Г.И. обращает внимание на следующее: отдельные особенности существуют для организаций, применяющих специальные налоговые режимы. Например, применение УСН в общем случае освобождает организацию от обязанности платить данный налог. Однако это освобождение не распространяется на объекты недвижимости, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости, т.е. при наличии недвижимости, включенной в региональный кадастровый перечень, обязанность по уплате налога сохраняется.
Сроки уплаты налога в 2026 году
Как отмечает доцент Артамонова К.А., в 2026 году в отношении налога на имущество организаций продолжают действовать установленные ранее общие сроки уплаты: налог за истекший налоговый период уплачивается не позднее 28 февраля следующего года, а авансовые платежи – не позднее 28-го числа месяца, следующего за отчетным периодом. При этом необходимо учитывать порядок работы с единым налоговым счетом и обязанность представлять уведомления об исчисленных суммах налогов в случаях, когда это предусмотрено законодательством.
Для налога за 2026 год сохраняется порядок уплаты, действующий в 2026 году. ФНС отдельно обращает внимание, что уведомление об исчисленной сумме налога за 2026 год необходимо представить не позднее 25 февраля 2027 года, а сам налог уплачивается по действующим срокам.
Какие изменения уже нужно учитывать при подготовке к 2027 году
Доцент Алексеева Г.И. указывает на то, что с 2027 года налоговые органы будут самостоятельно исчислять налог и авансовые платежи в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость. Организации будут получать сообщения об исчисленных суммах, сформированные налоговыми органами на основании имеющихся сведений. Также изменятся сроки уплаты таких платежей: налог за год необходимо будет перечислять не позднее 28 марта следующего года, а авансовые платежи – не позднее 28-го числа второго месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. Эти правила начнут применяться начиная с платежей за 2027 год и первый отчетный период 2027 года.
На что обратить внимание бизнесу
Эксперты подчеркивают: в 2026 году организациям следует прежде всего провести инвентаризацию принадлежащей недвижимости и проверить, какие объекты включены в региональные перечни. Также необходимо регулярно проверять региональное законодательство, определяющее конкретные ставки и дополнительные льготы, а также формирующее перечень объектов недвижимости, облагаемых исходя из кадастровой стоимости.
Отдельная задача – контроль кадастровой стоимости. Следует своевременно оценивать корректность сведений об объекте и при наличии законных оснований использовать предусмотренные процедуры для их оспаривания.
Организациям, применяющим УСН, следует помнить, что недвижимость, включенная в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, облагается налогом независимо от применения УСН.
Ошибка в определении порядка налогообложения может привести как к недоимке и штрафным рискам, так и к переплате. Поэтому компаниям важно регулярно контролировать статус принадлежащей им недвижимости, изменения региональных перечней и учитывать новые правила налогообложения.