Торговые центры двинулись в регионы

На 2012 г. в Москве заявлено проектов торговых центров примерно на 450 000 кв. м, но введено будет около 150 000 кв. м, прогнозирует Андрей Васюткин из «Магазина магазинов в ассоциации с CBRE». Илья Шуравин, партнер S.A. Ricci, информирует о 900 000 кв. м планируемых торговых площадей, но признает, что реально выйдет в 3 раза меньше. В 2011 г. девелоперы ввели всего 165 000 кв. м (данные Cushman & Wakefield, C&W), из них 114 000 кв. м занял давно ожидаемый «Афимолл-сити».

Привычный перенос

С прошлого года на этот перенесено открытие пяти крупных торгцентров: Fashion House Outlet Centre (26 765 кв. м), «Outlet Village Белая Дача» (38 000 кв. м), «Калейдоскопа» (35 000 кв. м), «Паруса» (17 150 кв. м) и «Отрады» (техническое открытие первой очереди состоялось в конце прошлого года), напоминает Олеся Черданцева, аналитик Jones Lang LaSalle (JLL).

В 2012 г. обещают открыть долгожданные «Ривер молл» (85 000 кв. м) и «Гудзон» (70 000 кв. м). Кроме того, ГК «Ташир» планирует ввести два ТРЦ: на Шереметьевской улице (75 000 кв. м) и на Ленинском проспекте (76 000 кв. м). Опрошенные брокеры не сомневаются только в реализации последних двух проектов. «ГК «Ташир» до 50% площадей может заполнить собственным ритейлом, что решает проблему с привлечением арендаторов», – говорит Михаил Свердлов из C&W.

В центре столицы к вводу в 2012 г. запланирован всего один объект – торговая галерея на 21 000 кв. м в составе еще не открытой гостиницы «Москва», рассказал Васюткин.

Гигантские торгцентры в Москве, по всей видимости, закончились на «Вегасе», говорит он. Проекты у Белорусского и Павелецкого вокзалов были отменены, потенциал для девелоперов практически исчерпан, согласна Анна Данченок из NAI Becar.

Всего в Москве насчитывается 114 ТЦ общей арендуемой площадью 3,4 млн кв. м (C&W). Новые проекты смещаются либо на окраины города, либо за его пределы, говорит Лада Белайчук, глава аналитиков C&W.

«Финстрой» планирует открыть на Алтуфьевском шоссе торгцентр на 126 000 кв. м, у группы «Бин» есть площадка под торговый проект на Варшавском шоссе, «Гарант-инвест» еще до кризиса заявлял ТЦ «Москворечье» на Каширском, перечисляют аналитики JLL. ГК «Ташир» приобрела у «Петероэстейта» почти 2 га у ст. м. «Юго-Западная» под ТРЦ на 100 000 кв. м. Но, уточняют аналитики, это проекты на перспективу.

Ритейл за МКАД

Ритейлеры, а вслед за ними и девелоперы переориентировались с Москвы, которая занята аудитом инвестконтрактов, на Подмосковье.

В Мытищах «Регионы» строят торговый комплекс «Июнь» (178 000 кв. м), обещая сдать его в 2012 г. BTR Group возводит там же вторую очередь «Красного кита» (62 800 кв. м), а рядом пристраивает 20-этажный жилой дом.

«Спроса со стороны местных жителей недостаточно, – размышляет Васюткин. – Владельцы рассчитывают, видимо, и на московский спрос».

В Красногорске «Регионами» заявлен еще один «Июнь» (25 000 кв. м). В Щербинке IM Company обещает возобновить проект «Акварелей» (15 000 кв. м) и сейчас ведет переговоры об аренде с торговыми сетями, сообщил Андрей Чамкин, исполнительный директор компании. ОПИН планирует построить ритейл-парк (от 30 000 кв. м) на 16-м км Дмитровского шоссе и торгцентр на 8000 кв. м в Апрелевке.

Чем дальше, тем лучше

Планы по экспансии в регионы ритейлеров почти докризисные. «Лента» в этом году планирует открыть 6–7 гипермаркетов (в Новосибирске, Омске, Барнауле и т. д.).

Х5 Retail Group заявила, что в 2012 г. число новых магазинов может на 50% превысить уровень 2011 г., что означает открытие 800–900 новых точек и расширение имеющихся площадей на 14–18%. Ювелирная сеть Pandora предполагает открыть около 30 новых магазинов, доведя их общее число до 70. Ищут помещения под гипермаркеты Media-Markt и Real. Сеть «Детский мир» в России в 2012 г. пополнится как минимум 30 новыми магазинами, сообщила Елизавета Тотунова, директор по связям с общественностью. Оператор заинтересован и в городах в нефтегазовых регионах, добавила она.

Ритейлеров стали интересовать города с населением менее 500 000 жителей. «Мы строим в таких городах, как Ухта, Усинск, Нижневартовск и др., и можем подтвердить наличие спроса со стороны ритейлеров», – говорит Сергей Родин, аналитик «Финстроя». В Барнауле компания открыла ТЦ «Весна» в ноябре 2011 г., сдав в аренду все площади еще летом, приводит он пример.

В Екатеринбурге, по данным NAI Becar, в торговых центрах вакантно всего 3% помещений. Краснодар уже достиг самого высокого показателя по насыщенности торговыми площадями – 700 кв. м на 1000 жителей, но в 2012 г. там открывается вторая очередь торгово-развлекательного центра OZ (совокупная площадь – 164 000 кв. м), приводит данные «Магазин магазинов в ассоциации с CBRE». Васюткин полагает, что и они будут заполнены.

В городах России либо нет качественных ТЦ, либо их мало, утверждают Родин и Васюткин.

Крупный сетевой оператор, придя первым в небольшой город, может не опасаться конкурентов, им просто не хватит места, говорит Свердлов. Город, где живет 150 000–300 000 человек, вместит не более двух торгцентров по 50 000 кв. м и несколько маленьких, объясняет Родин. «Во многие небольшие города (Калуга, Тула, Ярославль, Коломна, Белгород) мы входили первыми, занимая лучшие площадки. В этих ТРЦ даже в кризис не снижались ставки аренды», – делится Ирина Каграманова, представитель ГК «Ташир». «Быть первым в регионе интереснее, чем десятым в столице, у ритейлеров уже нет острой потребности сесть в Москве любой ценой», – резюмирует Свердлов.

Готовые объекты в регионах в 2012 г. будут привлекательны и для инвесторов, считает Екатерина Константинова, глава «Ренессанс недвижимости». Российская инвестиционная идея смещается из Москвы в регионы, доходность там тоже высокая, а риски более управляемые, чем в столице, говорит Денис Соколов, партнер C&W. Впрочем, на поток заграничных денег регионам рассчитывать не стоит, признают эксперты. «Большие международные фонды в регионы не пойдут, а вот небольшие могут, если им будет предложен адекватный продукт, – полагает Соколов. – Торговый центр в центре города всегда даст стабильный денежный поток, пусть не такой высокий, как в Москве, но зато он и обойдется инвестору не в пример дешевле». «Активность на местах в 2012 г. будут демонстрировать главным образом местные игроки», – не сомневается Константинова.