АИЖК предложит вкладчикам вложиться в фонд развития рынка арендного жилья

Необходимо поддерживать предложения по развитию небанковских инвестиционных продуктов, говорит управляющий директор УК «Промсвязь» Иван Гелюта, но возможность привлечения средств частных инвесторов в такой фонд более сложный вопрос: «Для финансового инструмента важна доходность и ликвидность – текущая рыночная доходность арендной жилой недвижимости с учетом налога ниже, чем по банковским вкладам». Если у АИЖК получится сделать доходность более высокой, тогда это будет конкурентным продуктом по сравнению с банковским депозитом, полагает он. Кроме того, нужно учитывать динамику стоимости активов фонда: цена на недвижимость может меняться под воздействием рыночных факторов, стоимость паев может увеличиваться и уменьшаться и инвестор, приобретая пай, берет на себя этот рыночный риск, продолжает Гелюта, поэтому сравнивать этот инструмент с банковским депозитом можно с учетом более высокого уровня риска. Если АИЖК, например, будет гарантировать доходность, то это будет больше похоже на покупку облигаций, чем на инвестиции в недвижимость, говорит он. Однако затрудняется оценить, сколько средств можно привлечь от частных инвесторов в подобные проекты.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагает в качестве ресурса для коллективных инвестиций в арендное жилье использовать банковские вклады населения, такая идея содержится в презентации агентства к заседанию комиссии в сфере жилищной политики общественного совета при Минстрое (документ был опубликован на сайте ведомства).

У населения значительный объем накоплений – 28,5% ВВП, или 23 трлн руб., при этом вклады почти на 10 трлн руб. превышают страховку Агентства по страхованию вкладов (АСВ) в 1,4 млн руб., пишет АИЖК (см. график).

Не защищенные страховкой деньги могли бы быть рассмотрены как ресурс для коллективных инвестиций в закрытые паевые инвестфонды недвижимости (ЗПИФН): в отличие от вкладов паи таких фондов обеспечены «диверсифицированным портфелем недвижимости», указывает в презентации агентство.

Незастрахованные депозиты населения рассматриваются как дополнительный источник инвестиций в ЗПИФН арендного жилья в силу того, что владельцам этих вкладов может быть потенциально интересен подобный продукт, объясняет представитель АИЖК: «Если в рамках страховой суммы потребитель может разместить вклад под максимальный процент, рассчитывая на страховку АСВ, то в случае сумм, превышающих лимит, уже нужно выбирать надежный банк». В случае отзыва лицензии часть вклада, превышающая страховку, может быть утеряна.

Доходность от инвестиций в фонд арендного жилья АИЖК надеется обеспечивать за счет увеличения стоимости активов и арендных платежей, указано в презентации. На длинном горизонте доходность банковских депозитов не превышает инфляцию, а рост цен на недвижимость превышает, утверждает представитель АИЖК, дивиденды от арендного дохода позволят инвестору получать текущую доходность в виде живых денег, помимо прироста стоимости пая.

Предполагается, что ЗПИФН будет под управлением УК АИЖК, в состав активов войдут апартаменты и нежилые помещения, необходимые для эксплуатации комплекса арендного жилья и создания инфраструктуры. Первые пилотные проекты для фонда определены, говорит представитель АИЖК (см. врез). Паи фонда населению будет продавать АИЖК с 2017 г., следует из презентации.

Инструмент новый и пока непонятный для широкого круга инвесторов, говорит человек, близкий к надзорному блоку ЦБ. Вряд ли в фонд с рынка вкладов может уйти больше 100–300 млрд руб., полагает он, замечая, что вкладчики сейчас пугливые.

«Если клиентам предлагается инвестиционный продукт, связанный с недвижимостью, и при этом его доходность выше процентов по депозитам, то клиенты, по нашему опыту, покупают его очень охотно», – говорит управляющий директор «Сбербанк управление активами» Василий Илларионов, замечая, что компания за месяц привлекла 2,5 млрд руб. в фонд складской недвижимости от банковских клиентов. По его словам, отличие фонда АИЖК – инвестиции в жилую арендную недвижимость и тут ставки радикально отличаются от коммерческой недвижимости: «Инвестор, который будет покупать такой фонд, должен верить, что стоимость квартир вырастет». Если стоимость не будет расти, то при текущей рентной доходности и комиссии за управление фондом показать доходность выше депозитов вряд ли получится, полагает Илларионов.

Данные о доходности фондов комментаторы не предоставили.