Новостройки на котловане в Москве обогнали по ценам строящиеся дома

Средняя стоимость новостроек (без учета элитного сегмента) в Москве на стадии котлована в середине июня достигла 529 600 руб. за 1 кв. м. Такие данные приводит аналитическая система мониторинга  BnMap.pro. При этом, согласно ее подсчетам, цена домов, которые находятся на различных стадиях строительства, сейчас составляет 484 800 руб. за квадрат. Такого не было давно, говорят эксперты. К примеру, еще год назад, в июне 2024 г., все было наоборот. «Первичка на котловане стоила на 4,8% дешевле уже начатых проектов (414 000 руб. против 435 000 руб.)», – говорит представитель BnMap.pro.

Данную тенденцию подтверждают и другие участники рынка. Так, к примеру, в компании «Метриум» говорят, что стоимость жилья на котловане сейчас на 1,5% выше строящихся домов. По словам его представителя, сейчас в Москве продаются квартиры в 405 новостройках. Метр в них обойдется в среднем в 611 200 руб. При этом из них на самых ранних стадиях развития – 65 корпусов, там цена – 620 500 руб. за квадрат.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов уточняет, что в объектах бизнес-класса, которые вышли в продажу в этом году, квартиры на котловане стоят дешевле строящихся на 6,6%. В BnMap.pro, впрочем, с этим не согласны. По словам представителя этого сервиса, цены «ранних» проектов обогнали рынок и в этом сегменте на 3,4% – 570 100 руб. против 551 200 руб. за 1 кв. м. Он также уточняет, что премиум сейчас является единственным сегментом, где цена новостроек на котловане все еще ниже, чем в возводимых домах, – 1,1 млн руб. против 1,27 млн руб. за квадрат.

Жилье на старте продаж ранее всегда стоило дешевле, напоминают эксперты. Скидки у комплексов на стадии котлована были хорошим инструментом для быстрого привлечения потенциальных покупателей, которые с учетом рисков платили меньше, поясняет управляющий партнер девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова.

Однако в последние 3,5 года, как уточняет представитель «Циана», новые корпуса дорожали сильнее строящихся домов. По данным компании, в среднем в городах-миллионниках квадратный метр на первичном рынке сейчас стоит 199 000 руб. С I квартала 2022 г. новостройки подорожали на 57%, тогда как объект на котловане – на 73%. Как следствие, средний разрыв между новинками и рынком в целом сократился с 10,3% в начале 2022 г. до 1% сейчас, отмечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Хотя еще год назад, до отмены программы льготной ипотеки, по его словам, показатель колебался в диапазоне от -4 до -8%.

Главная причина удорожания проектов на стадии котлована – рост стоимости проектного финансирования на фоне высокой ключевой ставки, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты. Чтобы получить одобрение кредитных комитетов банков в сложившейся конъюнктуре, девелоперы должны показать более высокие цены в своих финансовых моделях, объясняет Попов. В итоге, по его словам, скидки на старте продаж на первичном рынке жилья фактически исчезли. В Москве, по его словам, ситуацию усложняют и изменения требований городских властей к архитектуре новых жилых комплексов, качеству благоустройства, наполнению социальной инфраструктурой. А такие проекты стоят дороже, добавляют эксперты. Сырцов также обращает внимание, что в текущих условиях некоторые дома, особенно высотные, еще и долго остаются на стадии котлована, что также влияет на статистику.

Рост цен на новые проекты также стимулирует сокращение нового предложения, говорят консультанты. По данным госкомпании Дом.РФ, за пять месяцев 2025 г. в продажу в России вышло 15 млн кв. м новостроек, а это на 20% меньше, чем было годом ранее. Конкуренция снижается, поэтому девелоперы могут позволить себе не делать большие скидки на старте, говорит Юсупова.

Директор по продажам компании «Мангазея» Федор Ушаков с ней согласен. По его словам, год назад девелоперы были вынуждены демпинговать из-за переизбытка новых проектов перед завершением массовой льготной ипотеки. А сейчас, на фоне дефицита, застройщикам не нужно предлагать дисконт. Кроме того, как отмечает сооснователь компании Baza Development Марк Заводовский, в последние год-полтора и до недавнего времени застройщики выплачивали банкам комиссии при продаже квартир по льготным программам. Это влияло на стоимость метра, в том числе и на старте продаж, объясняет он.

Рост себестоимости строительства из-за удорожания материалов и ужесточение нормативов также ограничивают возможности застройщиков в серьезных скидках, говорит коммерческий директор ГК Dars. В общем, резюмирует генеральный директор ГК «Развитие» Сергей Гончаров, застройщики вынуждены сокращать ценовой разрыв между новостройками на котловане и рынком для сохранения рентабельности бизнеса в изменившихся экономических условиях.