«Смешать, но не взбалтывать»: как создаются новые городские места притяжения
На рынке столичной коммерческой недвижимости правит новый тренд: создатели новых бизнес-центров избавляются от наращения «бизнес-», предлагая компаниям многофункциональные и эстетичные пространства, где есть всё для жизни и работы горожан.
С середины 20 века с развитием постиндустриальной экономики и ростом цен на недвижимость в крупнейших городах мира промышленные предприятия вынуждены переезжать за пределы мегаполисов. Освободившиеся помещения с большой площадью и доступной арендой занимают новые хозяева ‒ креативный класс: фрилансеры и художники, креативные агентства и стартапы. Так возникает культура «лофтов» ‒ переосмысленных под актуальные нужды города промышленных пространств.
В России этот процесс начался в 1990-х: с началом перестройки многие производства обанкротились или переехали, оставив пустующие промышленные корпуса среди городской застройки. В 2000-х на их месте открываются первые креативные кластеры: в 2004-м ‒ московский Artplay в здании текстильной фабрики «Красная роза», в 2007-м ‒ петербургские «Этажи» в помещении бывшего Смольнинского хлебозавода. Первыми арендаторами этих пространств стали представители творческих профессий и представительства зарубежных компаний. К началу 2010-х офис в лофте становится городской нормой; появляется новый класс арендаторов ‒ операторы гибких офисов и коворкингов.
Вместе с этим меняются и сами лофты: в начале минимально обжитые пространства сегодня переосмысливаются и обрастают продуманной инфраструктурой. Бывшие бизнес-центры становятся многофункциональными общественными пространствами, где есть всё для комфортной работы и досуга. Рядом с офисами и коворкингами находятся зоны отдыха, музеи, торговые галереи, рестораны и салоны красоты. После работы не нужно никуда уезжать: прямо здесь можно поужинать с друзьями, отправиться за покупками, посмотреть современную театральную постановку или просто прогуляться в красивом кампусе.
Рассказываем про четыре знаковых места в Москве, преобразившихся в соответствии с новым трендом и задающих стандарты для всех, кто идёт за ними следом, ‒ ведь необжитых промышленных памятников в столице еще предостаточно.
«Хлебозавод» и «Флакон»: классика кластеров
Дизайн-завод «Флакон» открылся в помещениях бывшего хрустального завода в 2009 году. Организаторы сохранили унаследованные заводские здания из красного кирпича и сделали акцент на свободную творческую атмосферу для компаний из креативных индустрий. Девиз «Флакона»: «Творите, что хотите!».
С тех пор дизайн-завод не прекращая развивается, расширяется и продолжает переосмысливать формат коммерческой недвижимости и формат современного лофта. Так, в 2015-м у «Флакона» появилась своя радиостанция, а в 2019-м «Флакон» объединился с расположенным поблизости креативным кластером «Хлебозавод» на месте бывшего хлебозавода №9. Объединенный кластер стал крупнейшим подобным объектом в России.
Создателям пространства удалось не просто поднять планку коммерческой недвижимости с точки зрения комфорта ее обитателей, но и превратить объект в магнит для горожан, обычно предпочитающих проводить досуг в пределах Садового кольца. Здесь регулярно проходят фестивали, маркеты, профессиональные воркшопы и лекции. В месяц кластер посещает больше миллиона человек.
При этом лишь 20 % площадей отведено под арт-объекты, генерирующие поток посетителей и создающие потенциал для коммерческих объектов прежде всего в сфере услуг и ритейле. Под офисы и магазины-бутики, салоны косметики, студии тату, коворкинги и т. д. отведены остальные 80 % площадей кластера.
Москва-Сити: от делового центра к многофункциональному кластеру
Комплекс «Москва-Сити» был задуман еще в 1991 году как будущий деловой центр с зеленым парком. В 2000-х проект пересмотрели и продолжили развивать в соответствии с актуальной концепцией многофункциональных городских пространств. Место парка заняла торгово-развлекательная галерея «Афимолл» с киноконцертным комплексом, а в башнях, помимо офисов, находятся арт-галереи, театр и коворкинги.
На территории комплекса появились спортивные объекты (бассейн, фитнес-клубы, сайклинг и т. д.), барбершопы, творческие студии, многочисленные рестораны и открытый лекторий. В 2019-м комплекс получил новую общественную территорию ‒ городскую площадь с амфитеатром, где летом проходят лекции, концерты и фестивали.
Москва-Сити реализует тренд на объединение пространств даже более последовательно, чем «Флакон»: помимо деловой и досуговой инфраструктуры, в башнях продаются и престижные жилые апартаменты. Таким образом, кластер фактически строит замкнутую самодостаточную экосистему, находясь внутри которой горожане могут удовлетворить все свои потребности.
Бизнес-лофт Beetle: деловой кластер будущего
Первые лофтовые бизнес-проекты переосмысливали формат бизнес-недвижимости и обновляли инфраструктуру буквально на ходу, вместе с зарождением соответствующего спроса. Сегодняшние девелоперы осваивают промышленные памятники уже с учетом всех требований и ожиданий взыскательного арендатора 2020-х. Образцовый пример такого проекта ‒ Beetle Loft на Павелецкой.
Лофт обустроен в историческом здании XIX века, на месте советского хладокомбината №3. Индустриальная эстетика ‒ клинкерный кирпич, потолки высотой до 3,5 м, открытые металлоконструкции и огромные окна ‒ бережно сохранена. При этом комплекс получил современную эргономичную обстановку и огромные функциональные возможности: пять лекториев, коворкинг, ритейл-зона, фуд-корт с 20 ресторанами, офисы и большая общественная зона.
Под офисы отведено 7400 кв. м, под зону ритейла с коворкингом ‒ 2700 кв. м. Бизнес-зона тщательно продумана под спрос бизнеса: размеры офисов начинаются от 40 кв. м, но их можно расширять и объединять в блоки в соответствии с запросами быстрорастущих стартапов.
Фактически Beetle уже на этапе запуска собрал внутри всё, что нужно современному бизнесу: лофт позволяет работать, развлекаться, покупать, заниматься творчеством, запускать общественные проекты, получать образование ‒ и всё это в едином продуманном пространстве. Закономерно ожидать, что с запуском проекта здесь забурлит жизнь, а район приобретет дополнительную ценность для сопутствующих бизнесов. Ведь несмотря на то, что деловой район у Павелецкой, по данным Knight Frank, стал самым востребованным в Москве и опережает даже комплекс «Москва-Сити», подобных Beetle по функциональности пространств здесь ещё не было.
Кампусы ИТ-компаний: городской кластер в офисе
В Москве остро не хватает больших офисов площадью от 10 до 20 тысяч кв. м ‒ именно такие нужны растущим ИТ-компаниям. Например, у «Яндекса» в Москве 6500 сотрудников, а у «Лаборатории Касперского» 2000. Компании такого уровня не просто въезжают в помещение, а часто участвуют в его проектировании и создают полноценный городской кластер в рамках офиса ‒ это еще одно значимое проявление тенденции к слиянию форматов и многофункциональности деловых помещений.
Например, внутренний двор с арт-объектами в кластере «Яндекса» на Льва Толстого открыт всем желающим. А через дорогу от музея-усадьбы Льва Толстого расположен магазин-музей «Яндекса». В офисах Mail.ru, «Яндекса», «Лаборатории Касперского», Сбербанка есть фитнес-центры с собственными тренерами, лаунж-зоны, рестораны и фуд-корты. В офисе «Яндекса» в бизнес-центре «Аврора» есть даже собственный кинотеатр. Так офис превращается в полноценный «город в городе», где рабочее пространство сливается с личным и развлекательным.
Новая реальность коммерческой недвижимости
Превращая деловую недвижимость из места, где люди находятся «с 9 до 18», в общегородское место притяжения, девелоперы не просто создают дополнительный потенциал для арендаторов из сферы услуг, ритейла и развлечений. Они планомерно поднимают планку комфорта городской жизни для всех ее участников. В Москве площадь многофункциональных бизнес-кластеров уже превысила 970 000 кв. м, в Санкт-Петербурге ‒ 270 000 кв. м.
Арендаторы офисов тоже в выигрыше: для специалистов, занятых в креативных индустриях, важны гибкие и комфортные условия труда, встроенные возможности для общения и развития. А таких специалистов в городе становится всё больше: в 2017 году Аналитический центр при Правительстве РФ оценил объем российской креативной индустрии в 8 трлн рублей и спрогнозировал четырехкратный рост за 10 лет.
Тем перспективнее становятся проекты, готовые к этой реальности и отвечающие ее запросам. «Флакон» стал местом притяжения для горожан и востребованным деловым центром, Beetle привлек десятки клиентов еще до открытия. Рынок аренды креативных кластеров оценивают в полмиллиарда рублей, а его рост ‒ в 30 % ежегодно.