Эксперты рынка недвижимости ждут отмены льготной ипотеки

Это остановит рост цен и оживит вторичный рынок жилья. Но ставки по кредитам начнут расти
Отмена льготной ипотеки может вернуть рыночные цены на первичку к уровню 2018–2019 гг. /Евгений Разумный / Ведомости

Вторая половина года неизбежно приведет к росту процентной ставки ипотечных займов, а интерес покупателей на этом фоне сместится в сторону вторичного рынка недвижимости. Зато жилье перестанет дорожать или, как минимум, темпы роста цен на него заметно снизятся. Такой прогноз озвучил Николай Теплов, аналитик по банковскому сектору ИК «Ренессанс капитал», в рамках пресс-брифинга «Банковский сектор как территория роста. Есть ли границы?».

Если правительство и продлит программу льготной ипотеки на второе полугодие, то уже явно не в прежних объемах. Тем не менее, по прогнозу Теплова, ипотечный сегмент будет расти и в 2021 г. увеличится на 15% по сравнению с прошлым годом. Если же льготная ипотека сохранится, темп роста может увеличиться до 17–18%, но останется ниже, чем в прошлом году (22%). При этом будут расти как средняя сумма кредита, так и продолжительность его выплаты из-за роста стоимости жилья. «За последний год в разных регионах темпы роста варьировались от 5 до 20%, что сказалось как на сроке, так и на размере кредитов. Мы ожидаем, что такая динамика продолжится и в текущем году, однако темпы роста снизятся», – отмечает Теплов.

Роста цен на недвижимость, хотя и меньшими темпами, чем в прошлом году, ожидает и младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Продление госпрограммы после 1 июля 2021 г. несет риски перегрева рынка недвижимости, – отмечает она. – При этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута – на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью». Более оптимистично настроен Геннадий Салыч, председатель правления банка «Фридом финанс», который убежден, что после отмены льготы цены у застройщиков перестанут расти.

«В первые полгода им, вероятно, удастся избежать снижения, но начнет появляться завуалированный демпинг – через скидки, промоакции и спецпредложения. Основное падение, вероятно, придется на 2023 г., и оно может составить до 20% вниз от пиков этого года», – считает он.

Салыч уверен, что отмена льготной ипотеки вернет рыночные цены на первичку к уровню 2018–2019 гг. При этом цены на вторичный сегмент тоже будут снижаться, но медленнее. «Поддержку им будет оказывать снижение рыночных ставок по ипотеке, – отмечает предправления «Фридом финанс». – Сейчас стоимость жилищных займов на 3,5–4% выше ключевой ставки, что не является исторической нормой для России. Даже если ЦБ поднимет ставку в этом году до 5%, ипотека все равно будет стремиться к уровню 7% годовых. Такую ставку мы можем увидеть к концу этого года или в начале следующего».

Другие эксперты ожидают более высоких ипотечных ставок. «Если в прошлом году средний уровень процентной ставки по ипотеке стал рекордно низким и достиг отметки 7,3%, то в случае отмены льготной ипотеки мы ожидаем роста, в том числе за счет роста ключевой ставки ЦБ, до 7,5–8%», – говорит Теплов. С этим прогнозом соглашается и Щурихина, которая отмечает, что разворот ипотечных ставок к росту возможен и раньше – из-за повышения ключевой ставки Банком России.

Неизбежным следствием роста ставок окажется снижение спроса. «Мы ожидаем, что в случае отмены льготной ипотеки в большинстве регионов выдачи по итогам 2021 г. просядут не менее чем на 10%. Ряд заемщиков во втором полугодии после отмены госпрограммы могут переориентироваться на вторичное жилье, а некоторые сделают это раньше из-за значительного роста цен в сегменте первички», – считает Щурихина.

«Кроме того, ряд потенциальных покупателей воздержатся от активных действий в расчете на снижение цен на недвижимость после отмены льготной ипотеки», – указывает Василий Карпунин, начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций». При этом спрос на вторичное жилье, скорее всего, сохранится, а разница в ценах квадратного метра между новостройками и вторичным жильем может незначительно сократиться, считает эксперт.